Husleje - fuld guide til lejer

Få overblik over reglerne for husleje

Læs med i vores guide og forstå, hvilke regler om husleje, fastsættelse af husleje og huslejestigninger, der gælder.

1. Fastsættelse af husleje
2. Den nye lejelov 2022
3. Det lejedes værdi
4. Markedsleje
5. Omkostningsbestemt leje

Fastsættelse af husleje

Fastsættelse af husleje beregnes ud fra tre forskellige tilgange. En udlejer har ikke frie rammer til, hvordan lejen beregnes, men skal i stedet følge nogle betingelser, der gælder for lejemålets type. Huslejen fastsættes ud fra disse tilgange:

• Omkostningsbestemt husleje
• Det lejedes værdi
• Markedsleje

Den nye lejelov 2022 

Med den nye lejelov, der blev vedtaget den 1. juni 2022, er boligreguleringsloven afskaffet. Det betyder, at metoden til huslejefastsættelse reguleres i denne lov. I betingelserne vægtes flere forhold om lejeboligens beliggenhed, alder, stand m.m. Hvis ejendommen er beliggende i en:

• Ureguleret kommune – gælder lejeloven
• Reguleret kommune – gælder lejeloven og boligreguleringsloven.

Dette beskrives nærmere nedenfor.

Det lejedes værdi

I de uregulerede kommuner kan lejen kun fastsættes ud fra det lejedes værdi. Udlejer skal fastsætte huslejen ved at sammenligne lejemålet med lignende lejeboliger i området og skal beregne en rimelig leje ud fra boligens:

• Beliggenhed
• Art
• Areal
• Alder
• Udstyr
• Vedligeholdelsestilstand

Eksempel: Hansen har besluttet at leje sin bolig ud. Det drejer sig om en lejebolig på 130 kvadratmeter, nyopført og beliggende i Billund midtby. Til sammenligning er alle byggerier i nærområdet ældre end 20 år. Derfor fremstår Hansens bolig som moderne og indeholder nyeste inventar og udstyr. Hansen bor i en ureguleret kommune, hvorfor han skal fastsætte en husleje efter det lejedes værdi. Hansen undersøger huslejepriserne og finder gennemsnitshuslejen i området til 12.000 kr. Da Hansens lejebolig til sammenligning har langt større værdi, fastsætter han huslejen til 15.000 kr.

Fri huslejefastsættelse i uregulerede kommuner

I de uregulerede kommuner kan udlejer som udgangspunkt frit fastsætte lejen, dog med undtagelse. Huslejen må ikke overstige 10 procent af ejendommens værdi. I tilfælde af urimelig høj husleje kan lejer indgive klage til Huslejenævnet eller Boligretten med anmodning om huslejenedsættelse eller tilbagebetaling.  

Liste over uregulerede kommuner:

• Billund
• Fredensborg
• Greve
• Herning
• Holstebro
• Ikast-Brande
• Læsø
• Mariagerfjord
• Rebild
• Ringkøbing-Skjern
• Samsø
• Solrød
• Struer
• Thisted
• Tønder
• Varde
• Vesthimmerland
• Ærø

Markedsleje

Når hverken regler om omkostningsbestemt husleje eller det lejedes værdi gælder for bestemmelse af huslejen, gælder i stedet fri lejefastsættelse, også kaldt markedsleje. Huslejen skal dog til enhver tid være fornuftig. Derfor må den ikke være urimelig høj. Markedsleje gælder når:

• Ejendommen er opført efter 1991.
• Ejendommen er omdannet til privat beboelse efter 1991.
• Tag etageejendom taget i brug til privat beboelse efter 2002.

Omkostningsbestemt husleje

Omkostningsbestemt husleje fastsættes efter reglerne i boligreguleringsloven. I forbindelse med udlejning af sin(e) lejebolig(er), har en udlejer en række udgifter til driften af disse. Med omkostningsbestemt husleje, kan udlejer kræve lejen fastsat til at dække omkostningerne sammenlagt med en rimelig fortjeneste. Huslejen skal være omkostningsbestemt hvis:

• Lejeboligen er beliggende i en reguleret kommune
• Lejeboligen er opført før 31.12.1991

Hvad er driftsomkostninger?

Driftsomkostninger er de årlige udgifter, som er nødvendige for at drive ejendommen eller lejemålet. Lejeindtægten skal fastsættes i et regnskab, hvor udgifterne dækkes, og udlejer har en rimelig økonomisk fortjeneste. De typiske driftsomkostninger er:

• Skatter
• Afgifter
• Renholdelse
• Administration
• Forsikring

Omkostningsbestemt husleje – Undtagelser

Der er undtagelser til reglerne om omkostningsbestemt husleje. Reglerne gælder ikke følgende lejeboliger:

• Ejendomme opført efter 31.12.1991
• Småejendomme, der indtil 01.01.1995 udgjorde 6 eller færre lejemål (parcelhuse, ejerlejligheder m.fl.)
• Fremleje af enkeltværelser, ejerlejlighed, andelsboliger o.l. gælder regler om det lejedes værdi.
• Enkeltværelser, der er del af en eller to familiebolig(er), og udlejer selv bor i boligen.
• Moderniserede ejendomme, der har gennemgået en gennemgribende istandsættelse, forbedring eller renovering.

Hvor meget må man tage i husleje?

Det kan være svært at vurdere, hvor meget man må tage i husleje. Der er mange faktorer, der spiller ind. Derfor kræver det en individuel vurdering. Mener du, at din husleje er for høj, kan det være en god idé at søge rådgivning.

Kan jeg klage?

Når du bor til leje hos en privat udlejer og oplever uoverensstemmelse med de lejemæssige vilkår i din lejekontrakt, forhold om depositum, husleje, huslejestigninger eller andet, kan du indgive klage til Huslejenævnet i din kommune. Gebyret for indbringelse af sager koster 345 kr. (2023).

Sådan gør du

Følg disse trin, hvis du skal indbringe en sag til Huslejenævnet:

1. Drøft uoverensstemmelsen med udlejer først. Problemet kan måske løses internt.
2. Klagen skal være skriftlig.  Du modtager kvittering for indsendt klage.
3. Vedlæg nødvendige dokumenter.  Eksempelvis kopi af lejekontrakt, indbetaling af depositum m.fl.
4. Vedlæg dokumentation på uformelle aftaler. Eksempelvis sms-beskeder, varslingsskrivelse m.fl.

Brug for hjælp?

Er du uenig i huslejen, eller har din udlejer varslet huslejestigning, kan det være fornuftigt at søge hjælp. Kontakt Dokument24, så vi kan klarlægge gældende regler eller blot gennemgå eksisterende lejekontrakt for dig – uforpligtende og gratis.