Husleje – fuld guide til udlejer

Få overblik over reglerne for husleje

Få et hurtigt overblik i vores guide herunder.

1. Fastsættelse af husleje - Boligtype
2. Lejeloven og boligreguleringsloven - Hvad er reglerne?
3. Kort om de uregulerede kommuner
4. Kort om de regulerede kommuner
5. Det lejedes værdi
6. Markedsleje
7. 5 gode råd

Fastsættelse af husleje – Boligtype

Når du som udlejer skal fastsætte lejen i din lejebolig, skal du, som det allerførste, kigge på en række forhold om boligen. Huslejen er nemlig betinget af følgende:

• Er ejendommen beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune?
• Hvornår er ejendommen taget i brug til beboelse?
• Hvor mange lejeboliger er der på ejendommen?

Lejeloven og boligreguleringsloven – Hvad er reglerne?

Betingelser til fastsættelse af husleje er skrevet i enten lejeloven eller boligreguleringsloven. Som udgangspunkt kigges der på, hvilken kommune ejendommen er beliggende i. Derudover vægtes også, hvornår lejemålet er opført, og hvor mange lejemål på ejendommen, der er tale om.  Hvis ejendommen er beliggende i en:

• Ureguleret kommune gælder kun lejeloven.
• Reguleret kommune gælder boligreguleringsloven og lejeloven.

Kort om de uregulerede kommuner

I de uregulerede kommuner gælder udelukkende lejelovens betingelser for leje af hus eller husrum, der er opført på faste ejendomme. Lejeloven er almen gældende lovgivning omkring lejeforhold i private beboelsesejendomme i hele landet. Hvis der ikke er anden lovgivning gældende, da vil lejeloven gælde.

Kort om de regulerede kommuner

De regulerede kommuner er omfattet af både lejeloven og boligreguleringsloven, som på mange punkter er ens. Alligevel udskiller boligreguleringsloven sig på enkelte punkter og giver lejer en række beskyttede rettigheder i forhold til fastsættelse af husleje, opsigelse m.v.

Metoder til beregning

Når du ved, om ejendommen er opført i en reguleret eller ureguleret kommune, skal du som det næste klarlægge gældende betingelser i loven. Metoder til fastsættelse af husleje er inddelt således:

• Omkostningsbestemt husleje – reguleret kommune
• Husleje efter det lejedes værdi – ureguleret kommune
• Husleje efter markedslejen – fri fastsættelse af lejen

Liste over uregulerede kommuner:

• Billund
• Fredensborg
• Greve
• Herning
• Holstebro
• Ikast-Brande
• Læsø
• Mariagerfjord
• Rebild
• Ringkøbing-Skjern
• Samsø
• Solrød
• Struer
• Thisted
• Tønder
• Varde
• Vesthimmerland
• Ærø

Omkostningsbestemt husleje

Omkostningsbestemt husleje fastsættes ud fra udlejers udgifter. Huslejefastsættelsen skal afdække omkostningerne til driften af lejemålet. Hertil har udlejer også ret til at tilføje et tillæg til lejen, så udlejer opnår fortjeneste på huslejen.

Hvad er driftsomkostninger?

Driftsomkostninger er de årlige udgifter, som er nødvendige for at drive ejendommen eller lejemålet. De typiske driftsomkostninger er:

• Skatter og afgifter
• Administration og forsikring
• Vedligeholdelse og renovering
• Beregnet afkast (højst 7% af ejendommens værdi)

Eksempel: Udlejer Hansen har en bolig opført på en ejendom med et etagebyggeri bestående af 12 lejligheder. Ejendommen er beliggende i en reguleret kommune. Boligens areal er 110 kvadratmeter, nyopført og har en værdi på 1.5 millioner kroner. I år 2001 fastsatte Hansen huslejen til 14.000 kr. Samme år udgjorde omkostningerne til driften af ejendommen 170.000 kr. Hansen er underlagt reglerne om omkostningsbestemt husleje. Derfor må han opkræve en husleje, der kan dække udgifterne samt tilføje et tillæg i fortjeneste til lejeindtægten. Regnskabet (170.000 kr./12 mdr. = 14.166 kr. husleje pr. måned) viser altså, at Hansen får afdækket udgifterne til ejendommen, men har ikke nogen fortjeneste på huslejen.  

Undtagelser

Undtagelsesvis kan der være forhold, hvor reglerne om omkostningsbestemt husleje alligevel ikke gælder. Reglerne gælder ikke for følgende ejendomme:

• Småhuse (parcelhuse, rækkehuse, ejerlejligheder o.l.), der den 01.01.1995 bestod af 6 eller færre lejemål.
• Lejemål, der har gennemgået gennemgribende forbedring/renovering.
• Enkeltværelser, hvor udlejer selv bor i lejeboligen.
• Lejemål, der før 2002 ikke var registreret som beboelsesejendom.
• Fremleje af ejerlejligheder, andelsboliger m.v.
• Lejemål opført efter 1991 har fri lejefastsættelse.

Det lejedes værdi

Når huslejen skal fastsættes ud fra det lejedes værdi, sammenlignes lejemålet med andre udlejningsboliger med tilsvarende kvalitet, størrelse, art og beliggenhed. Lejen udregnes efter det lejedes værdi, når:

• Ejendommen per 01.01.1995 omfattede 6 eller færre lejeboliger.
• Ejendommen har været igennem en gennemgribende forbedring og renovering.

Eksempel: Udlejer Hansen har en bolig i Varde, som er en ureguleret kommune. Boligen er opført på en ejendom med et etagebyggeri bestående af 12 lejligheder. Boligens areal er 110 kvadratmeter, nyopført og har en værdi på 1.5 millioner kroner. Andre udlejere har fastsat udlejningsprisen mellem 8.500 – 9.500 kr. Hansen vil også gerne udleje boligen, og han har fastsat den månedlige husleje til 12.000 kr. Huslejen er den højeste i området. Huslejen overstiger altså det lejedes værdi. Derfor kan en lejer anmelde huslejen til Huslejenævnet eller Boligretten.

Markedsleje

Husleje efter fri lejefastsættelse eller markedsleje betyder, at lejer og udlejer som hovedregel har aftalefrihed i huslejens fastsættelse. Der er dog undtagelser, da lejeloven alligevel begrænser udlejer til ikke at sætte en urimelig høj husleje. I tilfælde af, at parterne aftaler markedsleje, skal dette fremgå af lejekontrakten under særlige vilkår § 11. Markedsleje gælder for ejendomme:

• Opført efter 1991
• Tidligere erhvervsejendomme, der er omdannet til privat beboelse efter 1991
• Tidligere etageejendomme, der er delvist eller fuldstændig omdannet til privat beboelse.

Undgå tvivl

Hvis en lejer indgiver klage til Huslejenævnet eller Boligretten omkring for høj husleje, kan det få store økonomiske konsekvenser for dig som udlejer. For at være sikker på reglerne om husleje, kan du følge nedenstående trin eller kontakte en advokat eller jurist indenfor lejeret via vores kontaktformular.

5 gode råd

Undgå klager og tilbagebetaling ved at følge disse råd:

1. Lejemålet er beliggende i en reguleret kommune.
2. Ejendommen udgjordes den 01.01.1995 af 6 eller flere lejemål
3. Klarlæg ejendommens engangs- og faste driftsudgifter.
4. Lav et driftsbudget for hele udlejningsejendommen.
5. Få forhåndsgodkendt huslejen hos Huslejenævnet.

Huslejestigning

Huslejestigning og huslejenedsættelse er reguleret i lejeloven og boligreguleringsloven. Det betyder, at udlejer ikke frit kan hæve eller sænke huslejen, som denne lyster. Regler om huslejeforhøjelse, varsling m.m. skal være i overensstemmelse med lovgivningen, medmindre andet er aftalt mellem parterne.

Brug for hjælp?

Mange udlejere tror desværre, at de blot skal udfylde en standard lejekontrakt og derved er alle lovmæssige krav opfyldt. Det er ukorrekt. Det kan være fornuftigt at søge rådgivning om udlejningsvilkår, særligt i forbindelse med huslejefastsættelse, huslejestigning, depositum og andre aktuelle opkrævninger. Kontakt Dokument24 for juridiske spørgsmål nu.