Oprettelse af lejekontrakt

Komplet guide til oprettelse af lejekontrakt

Læs vores komplette guide og forstå, hvordan du får oprettet en retvisende kontrakt med trygge og beskyttede vilkår.

1. Typeformular A10
2. Hvem er lejer?
3. Hvem er udlejer?
4. Hvem er fremlejer?
5. Hvad indeholder en lejekontrakt?
6. 4 tips til lejer
7. 4 tips til udlejer

Generelt om lejeaftaler

Lejeaftaler eller lejekontrakter er ikke ens. Fælles for dem alle er dog, at indholdet beskriver forhold, som du bør have styr på, inden du indgår en aftale. Uanset, om du er lejer eller udlejer, kan det nemlig koste dig dyrt at lade være.

Typeformular A10

En autoriseret typeformular A10 er en standard lejekontrakt for private lejeboliger herunder enkeltværelse, lejlighed og hus. Lejeloven stiller ingen krav til udlejer om, hvordan kontrakten skal se ud, men ved anvendelse af standardkontrakter skal disse være autoriserede. De standardiserede lejekontrakter til beboelse er:

• Typeformular A 10. udgave - Gælder for lejeaftaler indgået fra 1. januar 2023.
• Typeformular A 9. udgave – Gælder for lejeaftaler indgået efter 1. juli 2015.
• Typeformular A 8. udgave – Gælder for lejeaftaler indgået før 1. juli 2015.
• Typeformular B 6. udgave – Gælder for almene lejeboliger.
• Typeformular B 1998 – Gælder for almene lejeboliger.

Hvem er lejer?

Lejer er en person eller flere personer, der indgår aftale om et lejeforhold med udlejer. Udlejer har afgivet et tilbud om et lejemål, mens lejer er den anden part, som accepterer tilbuddet. Med lejekontrakten lover parterne at forpligte sig solidarisk til aftalens vilkår.

Hvem er udlejer?

En udlejer kan både være en privat person eller et boligselskab. Udlejeren ejer oftest en bolig til beboelse, som personen ønsker at udleje til andre. Udlejeren er den ansvarlige for lejemålets udlejning i en begrænset eller længerevarende periode.

Nogle gange kan udlejeren være selve boligejeren, andre gange en repræsentant for boligejeren.

Hvem er fremlejer?

En fremlejer er enten lejer i en bolig eller andelshaver af boligen. Personen, der fremlejer et lejemål, sidder altså ikke med fuldstændig ejerret. Som lejer skal du derfor være varsom, når du indgår aftale om et lejeforhold, da der gælder nogle helt særlige forhold i tilfælde af fremleje af bolig.

Hvad indeholder en lejekontrakt?

Lejekontrakten indeholder 11 paragraffer, der hver især beskriver de gældende regler og vilkår mellem parterne i lejeaftalen. Afsnittene er følgende:

• § 1 – Parterne og det lejede
• § 2 – Lejeforholdets begyndelse og ophør
• § 3 – Betaling af leje
• § 4 – Depositum og forudbetalt leje
• § 5 – Varme, køling, vand og el
• § 6 – Fælles antenne m.v. og adgang til elektroniske kommunikationstjenester
• § 7 – Lejemålets stand ved indflytning
• § 8 – Vedligeholdelse
• § 9 – Inventar
• § 10 – Beboerrepræsentation, husdyrhold, husorden og øvrige oplysninger om det lejede
• § 11 – Særlige vilkår

§ 1 Parterne og det lejede

Det første punkt i lejekontrakten handler om aftaleparterne, hvor det skal fremgå hvem lejer og udlejer er.  Om lejemålet skal det angives, hvilken type lejemål der er tale om.

• Partsoplysninger angives – Hvis udlejer er et selskab, skal selskabets CVR-nummer også fremgå.
• Lejemålets størrelse – Bruttoareal, antal værelser, beboerfaciliteter angives.

§ 2 Lejeforholdets begyndelse og ophør

Andet afsnit beskriver lejeperiodens og lejeforholdets længde.

• Aftalens gyldighedsdato – Datoen for overtagelse og rådighed over boligen angives.
• Aftalens ophørsdato – Opsigelsesvarsel, uopsigelig, tidsbegrænset eller ubegrænset lejeaftale.
• Udlejning af værelse – Der gælder andre regler for udlejning af værelse, hvor der blandt andet er et kortere opsigelsesvarsel.

§ 3 Betaling af leje

Denne sektion angiver det økonomiske aspekt, hvor der ligeledes fremgår ekstraudgifter udover nævnte husleje.

• Årlig leje – Uden forbrug angives.
• Lejens betalingsinterval – Det angives om huslejen betales forud, hver måned eller per kvartal.
• Aconto betalinger – Udover lejen kan der opkræves aconto betaling til varme, vand, el, køling, antenne samt beboerrepræsentation.

§ 4 Depositum og forudbetalt leje

Fjerde afsnit beskriver det totale beløb, der opkræves af lejer inden indflytning i lejeboligen.

• Depositum – Beløbets størrelse skal angives i kontrakten. Lejeloven tillader maksimalt depositum tilsvarende 3 måneders husleje uden forbrug.
• Forudbetalt leje – Beløbets størrelse skal angives i kontrakten. Lejeloven tillader maksimalt 3 måneders forudbetalt husleje uden forbrug.
• Ved opsigelse – Den forudbetalte leje kan benyttes som husleje i opsigelsesperioden.

§ 5 Varme, køling, vand og el

I dette afsnit er der et afkrydsningssystem, hvor der kan krydses af, hvilke aconto opkrævninger der er.

• A-conto betalinger – Her skal det fremgå, hvilke aconto betalinger der er tale om af henholdsvis varme, vand, køling og el. Denne sektion er den samme som § 3 med den forskel, at beløbet ikke fremgår her.

§ 6 Fælles antenne m.v. og adgang til elektroniske kommunikationstjenester

Her er der igen et afkrydsningssystem til ekstra ydelser, hvis dette udbydes som en del af lejeaftalen.

• Ekstra ydelser – I nogle tilfælde er bygningen forsynet med TV-signal og fælles internet. Udbydes ekstra tjenester, skal dette fremgå i denne sektion, mens prisen på ydelserne skal angives i § 3.

§ 7 Lejemålets stand ved indflytning

Denne sektion angiver om lejemålet er synet i forbindelse med indflytning. Hvis lejer er uenig og skal gøre indsigelse, skal det ske senest indenfor 14 dage. Indsigelsen skal være skriftlig.

• Indflytningssyn og fraflytningssyn – Har udlejer mere end ét lejemål, er det et lovkrav, at der foretages et indflytningssyn. Formålet er at angive lejemålets stand, således at lejer eller udlejer ikke står med urimelig efterregning ved lejeforholdets ophør.
• Indflytningsrapport – Rapporten dokumenterer lejemålets stand ved den nye lejers indflytning til lejemålet. Rapporten har stor betydning for depositummets tilbagebetaling ved fraflytning og udlejers krav på at beholde depositum.

§ 8 Vedligeholdelse

Her skal det fremgå, om lejer eller udlejer har vedligeholdelsespligten.

• Indvendig og udvendig vedligeholdelse – Vedligeholdelse kan omhandle alt fra udskiftning af hvidevarer, væghvidtning, udskiftning af tapet, el-, gas-, vandinstallationer m.v.
• Lejers vedligeholdelsespligt – Når lejer har vedligeholdelsespligten, skal lejer selv sørge for lejemålets vedligeholdelse. Ved misligholdelse kan udlejer både beholde depositum og opkræve efterregning for istandsættelsen ved fraflytning.
• Udlejers vedligeholdelsespligt – Hvis udlejer har vedligeholdelsespligten, fremgår det af kontrakten, at der er en vedligeholdelseskonto. Som en del af huslejen, betaler lejer ind til vedligeholdelseskontoen.

§ 9 Inventar

Herunder skal det fremgå, hvilke inventarer og hvidevarer der stilles til rådighed af udlejer. Udlejers inventar skal tilbageleveres i samme stand ved fraflytning.

• Hvidevarer og inventar – Tilhørende inventar i lejemålet kan være vaskemaskine, emhætte, komfur, fryser, køleskab m.v. Det kan være en god idé at tjekke om det afkrydsede inventar eksisterer i boligen og er funktionelt.
• Beskadiget inventar – I tilfælde af ubrugeligt inventar, kan det aftales at blive udskiftet eller nævnes i indflytningsrapporten. Således risikerer du ikke at hæfte for beskadiget inventar senere.

§ 10 Beboerrepræsentation, husdyrhold, husorden og øvrige oplysninger om det lejede

I dette afsnit beskrives generelle vilkår og betingelser, som lejer skal efterleve i lejeperioden.

• Beboerrepræsentation – Én udnævnt beboer præsenterer beboerfællesskabet og kan om nødvendigt indgå aftale med udlejer på vegne af beboerfællesskabet.
• Husdyr – Det skal fremgå, om det er tilladt at holde husdyr i lejemålet.
• Husorden – Der kan afkrydses, om der er eksisterende regler om orden, adfærd og beskyttelse af fællesarealer, gæster, støj, fest, regler for parkering m.v. Øvrige oplysninger og vilkår skal tilføjes i § 11 alene.

§ 11 Særlige vilkår

Det vigtigste punkt i lejekontrakten er særlige vilkår. Det er i denne sektion udlejer kan afvige fra lejelovens almindelige regler og tilføje vilkår, der er strengere end loven. Det er meget forskelligt, hvad der skrives ind i § 11, men eksempler på særlige vilkår er følgende:

• Årlig huslejestigning – Udlejer har ikke helt frie rammer for huslejefastsættelsen eller den årlige huslejestigning.
• Begrænset/ubegrænset lejekontrakt – Hvis en udlejer ønsker at udleje sit lejemål for en periode, skal der ifølge lejeloven angives en saglig begrundelse for dette.
• Uopsigelig lejekontrakt – En lejekontrakt kan gøres uopsigelig for en bestemt periode, når aftaleparterne er enige herom.
• Opsigelsesvarsel og krav – En udlejer kan ikke kræve, at en lejer flytter ud før opsigelsesperiodens ophør. En lejer kan som udgangspunkt ikke opsige sin lejeaftale mundtligt eller på sms-besked, medmindre det fremgår under særlige vilkår.
• Regler om husdyr – Der kan være regler om, hvor mange husdyr man må have. Når husdyr ikke er tilladt, kan det sagtens fremgå, at smådyr som fisk, krybdyr og lignende er tilladt.
• Ekstra betaling – Det er ikke tilladt at tage betaling for tillægsgebyr for eksempelvis trappevask, renovering, vinduespudsning m.fl.

Underskrift

Den afsluttende del i lejekontrakten er skrivefeltet til parternes underskrift. Når aftalen først er underskrevet, vil den være bindende. I tilfælde af, at der angives forhold, der er i strid med lejelovens gældende regler, vil lejekontrakten miste sin gyldighed. 

4 tips til lejer

Selvom lejer er godt beskyttet af lejelovens regler, er det langt fra alle lejekontrakter, der er udfyldt efter lovens regelsæt. Følg derfor vores tips nedenfor:

1. Tjek typeformularen – Er der anvendt en korrekt og gyldig formular?
2. Tjek økonomien – Er opkrævninger såsom husleje, depositum og forudbetalt leje  efter reglerne i lejeloven?
3. Tjek § 11 for særlige vilkår – Er der angivet særlige tilføjelser om vedligeholdelsespligt, opsigelsesvarsel og lignende?
4. Gennemlæs og forstå kontraktens indhold, inden du skriver under.

4 tips til udlejer

1. Sørg for anvendelse af en gyldig lejekontrakt.
2. Sørg for Huslejenævnets forhåndsgodkendelse af huslejen – undgå tilbagebetaling.
3. Fravigelser, tilføjelser og særlige aftaler skal skrives under § 11. De skal fremhæves og formuleres korrekt.
4. Lad aldrig lejer flytte ind, før kontrakten er underskrevet

Har du brug for hjælp?

Punkterne i lejekontrakten kan være komplicerede både for lejer og udlejer. Guiden ovenfor er blot en generel vejledning, og er derfor ikke fyldestgørende. Hvis du er i tvivl om dit lejeforhold, anbefales det, at du søger juridisk rådgivning. Kontakt Dokument 24 for en gratis og uforpligtende samtale.