Vedligeholdelse

En komplet guide til lejer

Læs alt om reglerne på en let og overskuelig måde herunder.

1. Hvad er vedligeholdelse?
2. Hvad står der i din lejekontrakt?
3. Hvad sker der, hvis udlejer ikke overholder sin pligt?
4. Hvad sker der, hvis lejer ikke overholder sin pligt?
5. Vedligeholdelseskonto

Hvad er vedligeholdelse?

Vedligeholdelse betyder det samme som opretholdelse. I et lejeforhold dækker betegnelsen over lejeparternes ansvar for opretholdelse af lejemålets stand. Ved udlejning aftales det nemlig, i hvilken stand boligen er, når lejer overtager lejemålet. Opretholdelse nævnes i to former herunder:

• Indvendig vedligeholdelse
• Udvendig vedligeholdelse

Hvad betyder vedligeholdelsespligt?

Både udlejer og lejer har pligt til at vedligeholde lejemålet under lejeperioden - dette kaldes for vedligeholdelsespligt. I private lejeboliger er det som udgangspunkt boligejer, der står for hele lejemålets opretholdelse. I praksis tildeles lejer dog den indvendige vedligeholdelsespligt, mens boligejer står for den udvendige vedligeholdelse.

Hvad står der i din lejekontrakt?

Som udgangspunkt vil det altid være aftaler skrevet i lejekontrakten som gælder. Er der ikke angivet nogle aftaler, vil lejelovens regler gælde. Under § 8 i kontrakten er der plads til notering af vedligeholdelsespligten. Ønskes særlige aftaler, angives disse under § 11 i lejekontrakten.

Indvendig vedligeholdelse

Indvendig vedligeholdelse er betinget af flere faktorer såsom husstandens størrelse, husdyr og lignende. Derfor varierer behovet også. Er lejer pålagt den indvendige opretholdelse, inkluderer det ikke alt arbejde indenfor lejemålets vægge. Ifølge lejeloven indebærer vedligeholdelse kun:

• Maling
• Hvidtning
• Gulvlakering
• Tapetsering
• Trælakering

Eksempel 1: Søren bor til leje i privat lejlighed. Det fremgår af Sørens lejekontrakt, at han har den indvendige vedligeholdelsespligt. Lejer har i en længere periode bemærket, at skylleknappen på toilettet sidder fast ved udskylning. Dette er meddelt boligens ejer tidligere. En dag går skylleknappen helt i stykker. I dette tilfælde hæfter udlejer for reparationen af toilettet.

Eksempel 2: Søren bor til leje i privat lejlighed. Det fremgår af Sørens lejekontrakt, at han har den indvendige vedligeholdelsespligt. Lejer opdager, at vandhanen er utæt og drypper. Boligejer bliver orienteret om problemet og kommer forbi for at se på vasken. Der er tydelige kalkaflejringer omkring vandhanen, hvilket er grunden til, at den er defekt. Da Søren ikke har afkalket vandhanen løbende, vurderes dette som misligholdelse af vedligeholdelsespligten. Søren hæfter for montering af en ny vandhane.

Udvendig vedligeholdelse

Kort sagt dækker udvendig opretholdelse alt det, der ikke er nævnt i den indvendige vedligeholdelse. Når boligen skal holdes ved lige, er der altså tale om både indvendige og udvendige elementer, som hører til lejemålet. Lejer kan aldrig pålægges den udvendige opretholdelse - derfor er disse udlejers pligter.

Eksempler på udvendig vedligeholdelse er:

• Bygningsdele – Tag, tagrender, skorsten, mure, vinduer, fugninger, varmeforsyning med flere.
• Udearealer – Opgange, trappevask, vaskerum, græsplæner, parkeringsarealer og så videre.
• Inventar og hvidevarer – Hvis angivet i lejekontrakten

Eksempel 1: Søren er lejer i privat lejebolig. Udlejer har den udvendige vedligeholdelsespligt. Søren opdager, at den ene vinduesrude i stuen er punkteret, hvorfor der er dug på indersiden af ruden. Søren hæfter ikke for udskiftning af ruden, eftersom boligejer står for udvendige vedligeholdelse.

Eksempel 2: Søren er lejer i privat lejebolig. Udlejer har den udvendige vedligeholdelsespligt. Søren bemærker fugtskade på væggen i stuen. Han orienterer udlejeren om skaden, og personen kommer forbi for at tilse væggen. Udlejer vurderer, at skaden er forvoldt som følge af manglende udluftning. Boligens indeklima er målt højere end gennemsnitlig fugtighed. Søren hæfter for fugtskaden.

Misligholdelse

Der er tale om misligholdelse, når enten boligejer eller lejer har handlet uforsvarligt, uagtsomt og i strid med lejekontrakten. Disse handlinger har enten forvoldt skade eller forringelse af lejemålets stand og værdi. Eksempler på misligholdelse:

• Markante ændringer, der medfører ændring af lejlighedens identitet.
• Brandmærker på gulv, træværk og lignende.
• Ridser på gulv, ruder eller øvrige steder, der stammer fra husdyr.
• El- og sikringsskader, som følge af forkert installation.

Undtagelse – Almindeligt slid og ælde

Lejeaftalens parter er undtaget vedligeholdelsespligten med det, der kaldes for ”almindeligt slid og ælde”. Almindeligt slid og ælde står i modsætning til misligholdelse og betegner naturlige og almindelige forringelser af lejemålet uden for parternes indflydelse.

Eksempler på almindelige brugstegn er:

• Falmende vægmaling
• Huller i vægge fra søm og skruer
• Små ridser på gulv

Hvad sker der, hvis udlejer ikke overholder sin pligt?

Hvis en udlejer forsømmer sine pligter, kan det få store konsekvenser. Alt efter, hvor stor en misligholdelse det drejer sig om, kan boligejeren ende i nogle dumme situationer. Se nedenfor:

• Miste kravet om depositum – Ved lejers fraflytning afdækkes udgifter til istandsættelse på udlejers regning.
• Pålægges huslejenedsættelse – Når manglerne ikke er udbedret efter en fastsat tidsfrist.
• Anmeldes til Huslejenævnet – Krav om økonomisk kompensation.
• Anmeldes til byggemyndighederne – I tilfælde af fare for personskade.

Hvad sker der, hvis lejer ikke overholder sin pligt?

Når lejer forsømmer vedligeholdelsespligten, kan udlejer i værste fald berettiget ophæve lejeaftalen. Som lejer er du også ansvarlig for, at mangler indenfor boligen bliver meddelt til udlejer. Ved misligholdelse kan lejer:

• Pålægges udgifter til udbedringen – Ved manglende orientering om skaden til udlejer.
• Miste depositum – Ved fraflytning vil udgifter til istandsættelse af lejemålet dækkes af depositum.
• Modtage stor efterregning – Udgifter til istandsættelse udgør mere end depositummets størrelse.
• Påtvinges fraflytning – Boligejer kan berettiget ophæve lejemålet.

Vedligeholdelseskonto

I forbindelse med den indvendige opretholdelse, kan der være oprettet en vedligeholdelseskonto. I lejekontrakter med typeformular A 10 er dette, sammen med angivelse af husleje, et fast beløb til indbetaling. Vedligeholdelseskontoen inddeles i en:

• A-ordning
• B-ordning

A-ordning  

Ved en A-ordning er lejemålet, allerede ved lejers indflytning, normalistandsat. Derfor forlanges boligen normalistandsat igen ved fraflytning. Det er som regel lejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt i denne ordning. Lejer vil typisk være opkrævet depositum ved lejeaftalens begyndelse, og ved fraflytningen vil normalistandsættelsens udgifter blive modregnet med depositum.

B-ordning

Ved en B-ordning har udlejer den indvendige vedligeholdelsespligt. Derfor hæfter lejer ikke for udgifter i forbindelse med vedligeholdelsen. Udlejer har pligt til at oprette en vedligeholdelseskonto og indbetale et fastsat beløb hertil. Pengene skal netop dække udgifter til det vedligeholdelsesarbejde, der måtte fremkomme i beboelsestiden. Vær opmærksom på:

• I år 2024 udgør satsen for vedligeholdelse 52 kroner pr. m2.
• Én gang om året skal lejer oplyses saldo på konto.
• Udgør saldoen mere end, hvad der svarer til 3 års indbetalinger, kan lejer kræve beløbet brugt på andre vedligeholdelsesomkostninger.

Ind- og fraflytningssyn

Både ind- og fraflytningssyn har betydning for, hvad der kan kræves af dig ved fraflytning. Ved indflytningssynet kontrolleres boligens stand og en indflytningsrapport udarbejdes. Til fraflytningssynet kontrolleres boligens stand og eventuelle mangler, der kræver istandsættelse. Her udarbejdes også en fraflytningsrapport.

Læs mere om indflytningssyn her og  fraflytningssyn her.

Istandsættelse ved fraflytning

Alle lejemål vil i større eller mindre omfang vurderes for istandsættelse ved fraflytning. Såfremt vedligeholdelsespligten er overholdt, vil der næppe være behov for et stort renoveringsarbejde eller istandsættelse. Omvendt vil forsømmelser medføre økonomisk kompensation. Boligejer kan dog ikke kræve alt istandsat.

Læs mere om istandsættelse her.

Har du brug for hjælp?

Mange lejere oplever desværre at blive pålagt urimelige krav og økonomisk byrde i forbindelse med emner som vedligeholdelse, istandsættelse, depositum og flytteopgørelse. Hos Dokument24 sidder vi klar til at rådgive dig med konkret vurdering og specifik rådgivning tilpasset din situation uforpligtende og gratis.