Flytteopgørelse

Guide om flytteopgørelse ved privat udlejning

Bliv klogere på flytteopgørelse samt lejelovens tidsfrister og formkrav herunder.

1. Hvad er en flytteopgørelse?
2. Tidsfrister ifølge lejeloven
3. Regler om specifikationskrav
4. Hvilke udgifter må medtaget i flytteopgørelsen?
5. Kan udlejer kræve mere end depositum?
6. 5 gode råd til lejer
7. 5 gode råd til udlejer

Hvad er en flytteopgørelse?

En flytteopgørelse er en afregningsoversigt eller en opgørelse over udgifter til istandsættelse af en lejebolig. Udlejer har krav på at få delvist dækket de økonomiske omkostninger, der er i forbindelse med en lejers fraflytning. Med udgangspunkt i fraflytningsrapporten angiver opgørelsen de nøjagtige beløb, lejer skal betale.

Generel misinformation

Desværre er der en udbredt misinformation omkring flytteopgørelsen, hvorfor denne ofte forveksles med et fraflytningssyn eller en fraflytningsrapport. Selvom begreberne er tæt knyttet og alle omhandler fraflytning, er der væsentlig forskel. Forskellene kan beskrives med følgende:

• Et fraflytningssyn eller flyttesyn er et syn af lejemålet, hvor boligens stand gennemgås.
• En fraflytningsrapport eller flytterapport angiver de dele i lejemålet, som forventes istandsat.

Du kan læse mere om fraflytningssyn og fraflytningsrapport her.

Tidsfrister ifølge lejeloven

Lejeloven beskriver ingen regler om tidsfrist, udover at flytteopgørelsen skal være udarbejdet inden for rimelig tid. En tommelfingerregel er, at udlejer skal udlevere opgørelsen til lejer lige så snart, udlejer har modtaget og opgjort omkostningerne til istandsættelsen. Almindeligvis vil det tage 1-2 måneder fra flyttedatoen.

Eksempel: Lejer Søren er flyttet ud af sin lejlighed den 1. januar 2023. Allerede en uge efter blev der afholdt et fraflytningssyn med udlejer, hvor en flytterapport blev udfyldt. Det eneste, der blev rapporteret i rapporten var, at væggene skulle males. Der er nu gået mere end 3 måneder, men Søren har endnu ikke modtaget flytteopgørelsen. I dette tilfælde bør Søren kontakte udlejer.

Regler om specifikationskrav

Lejeloven nævner intet om formalia til flytteopgørelsen udover et såkaldt specifikationskrav. Specifikationskravet betyder, at udlejer helt specifikt skal angive:

• Hvilke dele i boligen, der er istandsat.
• Hvor meget istandsættelsesudgifterne har kostet.

Af flytteopgørelsen fremgår regninger og de samlede omkostninger til håndværkere, så lejer tydeligt får indblik i udgifterne.

Eksempel: Lejer Søren er flyttet ud af sin lejlighed den 1. januar 2023. Der er gået 2 måneder, og Søren har nu modtaget flytteopgørelsen. I opgørelsen angives de samlede udgifter til istandsættelse. Beløbet ligger på 30.000 kroner. I dette tilfælde har udlejer ikke udspecificeret udgiftsposterne og derfor heller ikke opfyldt specifikationskravet. Søren har hverken mulighed for at se, hvad der er istandsat eller hvor meget det har kostet. Søren bør kontakte udlejer og kræve opgørelsen udspecificeret.

Hvilke udgifter må medtages i flytteopgørelsen?

Udlejer må kun kræve afdækket udgifter, som fremgår af fraflytningsrapporten. Udlejer er forpligtet til at skrive i rapporten, hvilke dele i boligen, der skal istandsættes. De nævnte dele i rapporten må kun indeholde de ting, der er inkluderet i vedligeholdelsespligten tildelt lejer.

Eksempel: Lejer Mette har opsagt sit lejemål efter 4 år, hvor hun boede sammen med sin kat. I Mettes lejekontrakt fremgår det, at hun haft den indvendige vedligeholdelsespligt uden yderligere bemærkninger. I den tidligere fremsendte flytterapport fremgår det, at vinduer, gulv og dørkarme er i meget dårlig stand, som følge af ridser fra husdyr. Endelig har hun nu modtaget sin flytteopgørelse med en afregningsoversigt på 35.000 kroner. De specifikke udgiftsposter er udskiftning af vinduesruder i stuen, slibning og lakering af gulve samt renovering af dørkarme.

Læs mere om misligholdelse her.

Eksempel: Lejer Mette har opsagt sit lejemål efter 4 år. I lejekontrakten fremgår det, at hun haft den indvendige vedligeholdelsespligt uden yderligere bemærkninger. Flyttesynet blev afholdt kort tid efter. Mette var til stede, og udlejer rapporterede, at kun væggene i boligen skulle males. Alligevel har Mette nu modtaget en flytteopgørelse med en udgiftspost til udskiftning af døre i lejligheden. I dette tilfælde kan Mette gøre indsigelse mod betaling.

Læs mere om vedligeholdelse her.

Skjulte mangler – en undtagelse i lejeloven

Er der skjulte mangler, giver lejeloven udlejer ret til at tilskrive yderligere udgifter til istandsættelsen. Skjulte mangler handler om skader i boligen, som ikke blev opdaget under flyttesynet og derfor ikke fremgår af fraflytningsrapporten. Så snart fejlen opdages, skal lejer dog orienteres herom.  

Eksempel: Udlejer Jens har afholdt flyttesyn og udfyldt fraflytningsrapport. Det fremgår af rapporten, at boligen skal males, men ingen yderligere bemærkninger. Da istandsættelsesarbejdet går i gang, opdager en håndværker, at skylleknappen på toilettet er i stykker. Jens får udbedret fejlen og skriver regningen på lejers flytteopgørelse. Udlejer fremsender den endelige opgørelse til lejer. Dette er tilladt, da fejlen ikke kunne opdages med det blotte øje på synsdagen.

Kan udlejer kræve mere end depositum?

Udlejer kan gøre krav på mere end depositum, hvis udgifterne til istandsættelse overstiger depositummets størrelse. I sådan et tilfælde skal lejer betale den difference, der måtte være. Lejemålets stand skal ved fraflytning være tilsvarende den kvalitet og tilstand, som på indflytningstidspunktet.

Er flytteopgørelsen urimelig høj?

Hvis flytteopgørelsen er urimelig høj, bør lejer kontakte udlejer og gøre indsigelser til opgørelsen. En åben dialog giver de bedste udfald og skåner parterne for unødvendige stridigheder. Formår parterne ikke at løse uoverensstemmelserne i opgørelsen, kan lejer i sidste ende indbringe sagen for Huslejenævnet.

Betalingsbestemmelser

I tilfælde af, at der er et restancebeløb, skal udlejer følge rimelige betalingsbestemmelser. Flytteopgørelsen skal indeholde:

• Skyldige beløb
• Betalingsinformationer
• Betalingsfrist 

5 gode råd til lejer

Har du modtaget flytteopgørelsen og er uenig i regnskabet, bør du som udgangspunkt undersøge:

1. Udgiftsposterne og flytterapporten – Stemmer de specifikke udgiftsposter overens med punkter i flytterapporten?
2. Prisernes størrelse – Brug din sunde fornuft og vurdér, hvad håndværkerarbejdet reelt ville koste.
3. Din lejekontrakt – Sammenlign udgiftsposterne med din vedligeholdelsespligt.
4. Indflytningssyn og indflytningsrapport – Har du ikke modtaget en rapport, kan udlejer ikke kræve istandsættelse på din regning.
5. Billeddokumentation og skriftlige aftaler – Billeddokumentation fra indflytningstidspunktet, skriftlige aftaler på sms, e-mail og lignende kan anvendes som dokumentation af boligens stand.

5 gode råd til udlejer

I et afsluttet lejeforhold bør du, som udlejer, være opmærksom på:

1. Lejekontrakten – Er lejeaftalen indgået før 1. juli 2015 kan der gælde regler om nyistandsættelse, mens aftaler efter 1. juli 2015 betyder normalistandsættelse.
2. Indflytningssyn – Hvis du kun udlejer ét lejemål, er du ikke forpligtet til at afholde indflytningssyn.
3. Indflytningsrapport – Udlejer du kun én bolig, er du ikke forpligtet til at udfylde en indflytningsrapport.
4. Misligholdelse – Kan du dokumentere, at lejer har misligholdt vedligeholdelsespligten eller pådraget lejemålet bevidst skade, kan dette til enhver tid kræves istandsat.
5. Billeddokumentation – Det vil altid være fornuftigt at tage billeder af boligens stand ved ind- og fraflytning. Husk, at du har bevisbyrden.

Brug for hjælp?

Fandt du ikke svar på dit spørgsmål her på siden, kan du kontakte Dokument24 for personlig rådgivning. Vores juridiske eksperter sidder klar, hvad enten du har spørgsmål til din flytteopgørelse eller behøver hjælp til flytterapporten. Oplever du tvister, kan vi føre dialogen på vegne af dig – Kontakt os nu.