Fraflytningssyn og fraflytningsrapport

Komplet guide om fraflytningssyn og fraflytningsrapport

Læs med i vores komplette guide og få styr på, hvordan du er stillet.

1. Hvad er et fraflytningssyn?
2. Hvad er en fraflytningsrapport?
3. Regler i lejeloven
4. Hvornår skal der laves en fraflytningsrapport?
5. Tidsfrister og formkrav
6. Hvad kan udlejer kræve ved fraflytning?
7. 8 tips til lejer
8. 8 tips til udlejer

Hvad er et fraflytningssyn?

Fraflytningssyn eller flyttesyn betyder, at udlejer gennemgår lejemålets stand ved en lejers fraflytning. Formålet med eftersynet er at kontrollere og klarlægge, hvad der skal istandsættes i boligen. Lejer bør være til stede ved synet. Resultaterne af synet noteres i en fraflytningsrapport.

Hvad er en fraflytningsrapport?

En fraflytningsrapport betyder det samme som en flytterapport. Det er en skriftlig opgørelse over fejl og mangler fundet i lejemålet efter lejers fraflytning. På synsdagen noteres boligens mangler i fraflytningsrapporten. Rapporten fungerer som dokumentation og fortæller, hvilke mangler og istandsættelsesomkostninger lejer hæfter for. 

Regler i lejeloven

Regler om fraflytningssyn står skrevet i lejeloven og fastslår, at udlejere:

• Der har mere end ét lejemål, er forpligtet til at afholde ind- og fraflytningssyn.
• Der kun har ét lejemål, ikke er forpligtiget til at afholde ind- og fraflytningssyn.

Hvornår skal der laves en fraflytningsrapport?

Typisk udarbejdes en fraflytningsrapport på dagen, hvor fraflytningssynet afholdes. Sker dette ikke, skal flytterapporten sendes digitalt eller skriftligt til lejer, senest 14 dage efter lejer er fraflyttet lejemålet. Rapporten udfyldes i form af afkrydsning og bogstaver i et skema.

En fraflytningsrapport udarbejdes typisk samme dag, som fraflytningssynet afholdes. Sker dette ikke, skal flytterapporten sendes digitalt eller skriftligt til lejer senest 14 dage efter, lejer er fraflyttet lejemålet. Der findes skabeloner, så du er sikker på at få de vigtigste punkter med.

Tidsfrister og formkrav

Udlejer er forpligtet til at overholde en række tidsfrister og formkrav i forbindelse med flyttesynet og flytterapporten. Kravene er følgende:

• Udlejer skal indkalde lejer til fraflytningssyn med mindst en uges varsel.
• Udlejer skal afholde flyttesyn senest to uger efter lejers fraflytningsdato.
• Udlejer skal udlevere flytterapporten på synsdagen, hvis lejer er til stede ved synet.
• Udlejer skal sende flytterapporten til lejer senest to uger efter synsdagen, hvis lejer ikke var til stede ved flyttesynet.
• Både indkaldelse til flyttesyn og fremsendelse af flytterapporten skal ske skriftligt (per brev, e-mail eller anden digital kommunikationsform).

Hvad kan udlejer kræve ved fraflytning?

Grundlæggende kræver udlejer en lejlighed tilbageleveret i den stand, som da lejer overtog lejemålet. I praksis er det meget forskelligt. Nogle udlejere er detaljerede omkring lejers vedligeholdelse, mens andre ser igennem fingrene med småfejl. Afhængigt af din lejekontrakt og aftaletidspunktet fastsætter lejeloven forskellige regler.

Lejekontrakt før 2015

Hvis en lejekontrakt er indgået før den 1. juli 2015, kan udlejer kræve lejemålet nyistandsat. Et krav om, at boligen fremstår som ny kræver dog, at boligen allerede var nyistandsat ved lejers indflytning.

Eksempel: Den 1. januar 2010 underskrev udlejer Lars og lejer Lotte en lejeaftale. Dengang blev det noteret i indflytningsrapporten, at boligen fremstod som ny. Den 1. januar 2022 valgte Lotte at opsige lejeaftalen og flytte ud kort tid efter. Lotte har overholdt sin vedligeholdelsespligt og vurderer, at boligen fremstår som pæn og ren. Alligevel har Lars foretaget et flyttesyn og noteret i flytterapporten, at trægulvet, vinduer, loft og vægge kræves nyistandsat.

Læs mere om vedligeholdelse her.

Læs mere om istandsættelse her.

Lejekontrakt efter 2015

Når en lejeaftale er indgået efter den 1. juli 2015, kan udlejer kun kræve boligen normalistandsat. Normalistandsættelse betyder, at lejer ikke bliver stillet økonomisk ansvarlig for almindeligt slid og ælde i boligen. Ved lejers forsømmelse af vedligeholdelsespligten, skal fejl og mangler dog udbedres.

Eksempel: Den 1. oktober 2016 underskrev udlejer Lars og lejer Lotte en lejeaftale. Dengang blev det noteret i indflytningsrapporten, at boligen fremstod som ny. Efter en lejeperiode på seks år valgte Lotte den 1. januar 2022 at opsige lejeaftalen og flyttede ud kort tid efter. Lotte har overholdt sin vedligeholdelsespligt og vurderer, at boligen fremstår som pæn og ren. Lars er enig og har, som det eneste, noteret i fraflytningsrapporten, at vægge og loft i boligen skal males. I dette tilfælde vil Lotte få det meste af sit depositum tilbage, når flytteopgørelsen er klargjort.

Læs mere om flytteopgørelse her.

Læs mere om depositum her.

Overholder udlejer ikke reglerne?

Når udlejer ikke overholder regler og frister i forbindelse med lejers ind- og fraflytning, kan det have økonomiske konsekvenser. Udlejer mister retten til at stille økonomiske krav til lejer om istandsættelse i forbindelse med fraflytning, hvis:

• lejer ikke er indkaldt til indflytningssyn.
• lejer ikke har modtaget en indflytningsrapport.

8 tips til lejer

Når din lejeperiode er ophørt og du skal flytte ud af boligen, bør du være opmærksom på følgende:

1. Lejekontrakt – Der kan være særlige aftaler, som du skal tage højde for.
2. Lejekontrakt – Datoen for, hvornår din lejeaftale er begyndt, bestemmer, hvilke krav udlejer kan stille.
3. Indflytning – Blev der afholdt indflytningssyn og modtog du en rapport ved indflytning?
4. Tjekliste – Sammenlign og brug indflytterrapporten som tjekliste til gennemgang af boligen ved fraflytning.
5. Forsyn – Nogle udlejere tilbyder forsyn, inden det formelle flyttesyn foretages. Formålet med et forsyn er at give lejer mulighed for at istandsætte boligen og spare penge.
6. Uenighed – Gennemlæs og forstå, hvad der noteres. Er du uenig, kan du gøre indsigelse eller blot undlade at skrive under.
7. Billeddokumentation – Selvom udlejer har bevisbyrden, kan det være fornuftigt at tage billeder af boligens stand ved både ind- og fraflytning. Du vil stå stærkere med dokumentation.
8. Kvittering – Sørg for kvittering, når du afleverer nøglerne.

8 tips til udlejer

Som udgangspunkt er lejer bedre stillet i lejeloven. Derfor skal du som udlejer være særlig opmærksom på:

1. Istandsættelseskrav – Du kan kræve lejemålet tilbageleveret i samme stand, som lejer modtog boligen.
2. Udgifter – Istandsættelsesudgifter kan afdækkes med depositum og eventuelt forudbetalt leje.
3. Udlejerpligt – Afholdelse af indflytnings- og flyttesyn samt udlevering af indflytnings- og fraflytningsrapport.
4. Tidsfrister - Overholder du ikke tidsfrister, mister du retten til at kræve økonomisk erstatning fra lejer.
5. Vedligeholdelsespligt – Husk, at du i lejekontrakten kan pålægge lejer en udvidet vedligeholdelse.
6. Lejers misligholdelse – Efterlever en lejer ikke sin vedligeholdelsespligt, kan udlejer kræve udbedring som følge af misligholdelse.   
7. Skjulte mangler – Ved flyttesynet kan du overse fejl og mangler, som du senere opdager. Selvom de skjulte mangler ikke er opgjort i flytterapporten, har du fortsat ret til at gøre dem gældende.
8. Dokumentation – Husk, at du har bevisbyrden. Tag billeder af lejemålet, inden lejer flytter ind og når lejer flytter ud af lejemålet.

Brug for hjælp?

Har du spørgsmål til din lejekontrakt, eller har du brug for hjælp til fraflytning, er du velkommen til at kontakte Dokument24 på telefon, e-mail eller chatten herunder. Vi kan gennemgå din eksisterende rapport eller udfærdige en ny indflytnings- og fraflytningsrapport allerede i dag.