Fraflytningssyn og fraflytningsrapport

Et fraflytningssyn og fraflytningsrapport er afgørende for, hvilke omkostninger enten lejer eller udlejer hæfter for ved lejeforholdets ophør. Lejeloven fastsætter nogle regler og tidsfrister til krav om istandsættelse af boligen, derfor bør du have styr på, hvordan du er stillet. Læs med i vores komplette guide herunder.  

  1. Hvad er et fraflytningssyn?
  2. Hvad er en fraflytningsrapport?
  3. Regler i Lejeloven
  4. Hvornår skal der laves en fraflytningsrapport?
  5. Tidsfrister og formkrav
  6. Hvad kan udlejer kræve ved fraflytning?
  7. 8 tips til lejer
  8. 8 tips til udlejer

Hvad er et fraflytningssyn?

Fraflytningssyn eller flyttesyn betyder, at udlejer gennemgår lejemålets stand ved en lejers fraflytning. Formålet med eftersynet er at kontrollere og klarlægge, hvad der skal istandsættes i boligen. Lejer bør være til stede ved synet. Resultaterne af synet noteres i en fraflytningsrapport.

Hvad er en fraflytningsrapport?

En fraflytningsrapport betyder det samme som en flytterapport. Det er en skriftlig opgørelse over fejl og mangler fundet i lejemålet efter lejers fraflytning. På synsdagen noteres boligens mangler i fraflytningsrapporten. Rapporten fungerer som dokumentation og fortæller, hvilke mangler og istandsættelsesomkostninger, lejer hæfter for. 

Regler i Lejeloven

Regler om fraflytningssyn står skrevet i Lejeloven og fastslår, at udlejere;

  • Der har mere end ét lejemål, er forpligtet til at afholde ind- og fraflytningssyn.
  • Der kun har ét lejemål, ikke er forpligtiget til at afholde ind- og fraflytningssyn.

Hvornår skal der laves en fraflytningsrapport?

Typisk udarbejdes en fraflytningsrapport på dagen, hvor fraflytningssynet afholdes. Sker dette ikke, skal flytterapporten sendes digitalt eller skriftligt til lejer, senest 14 dage efter lejer er fraflyttet lejemålet. Rapporten udfyldes i form af afkrydsning og bogstaver i et skema. Download gratis blanket her.

Tidsfrister og formkrav

Udlejer er forpligtet til at overholde en række tidsfrister og formkrav i forbindelse med flyttesynet og flytterapporten. Kravene er følgende;

  • Udlejer skal indkalde lejer til fraflytningssyn med mindst 1 uges varsel.
  • Udlejer skal afholde flyttesyn senest 2 uger efter lejers fraflytningsdato.
  • Udlejer skal udlevere flytterapporten på synsdagen, hvis lejer er til stede ved synet.
  • Udlejer skal sende flytterapporten til lejer senest 2 uger efter synsdagen, hvis lejer ikke var til stede ved flyttesynet.
  • Både indkaldelse til flyttesyn og fremsendelse af flytterapporten skal ske skriftligt (per brev, e-mail eller anden digital kommunikationsform).

Hvad kan udlejer kræve ved fraflytning?

Grundlæggende kræver udlejer en lejlighed tilbageleveret i den stand, som da lejer overtog lejemålet. I praksis er det meget forskelligt. Nogle udlejere er detaljerede omkring lejers vedligeholdelse, mens andre ser igennem med småfejl. Afhængigt af din lejekontrakt og aftaletidspunktet fastbestemmer Lejeloven forskellige regler.

Lejekontrakt før 2015

Hvis en lejekontrakt er indgået før den 1. juli 2015, kan udlejer kræve lejemålet nyistandsat. Et krav om boligen fremstår som nyt kræver dog, at boligen allerede var nyistandsat ved lejers indflytning.

Eksempel: Den 1. januar 2010 underskrev udlejer Lars og lejer Lotte en lejeaftale. Dengang blev det noteret i indflytningsrapporten, at boligen fremstod som nyt. Den 1. januar 2022 valgte Lotte at opsige lejeaftalen og flytte ud kort tid efter. Lotte har overholdt sin vedligeholdelsespligt og vurderer, at boligen fremstår som pæn og ren. Alligevel har Lars foretaget et flyttesyn og noteret i flytterapporten, at trægulvet, vinduer, loft og vægge kræves nyistandsat.

Læs mere om vedligeholdelse her.

Læs mere om istandsættelse her.

Lejekontrakt efter 2015

Når en lejeaftale er indgået efter den 1. juli 2015, kan udlejer kun kræve boligen normalistandsat. Normalistandsættelse betyder, at lejer ikke bliver stillet økonomisk ansvarlig for almindeligt slid og ælde i boligen. Ved lejers forsømmelse af vedligeholdelsespligten, skal fejl og mangler dog udbedres.

Eksempel: Den 1. oktober 2016 underskrev udlejer Lars og lejer Lotte en lejeaftale. Dengang blev det noteret i indflytningsrapporten, at boligen fremstod som nyt. Efter en lejeperiode på 6 år valgte Lotte den 1. januar 2022 at opsige lejeaftalen og flyttede ud kort tid efter. Lotte har overholdt sin vedligeholdelsespligt og vurderer, at boligen fremstår som pæn og ren. Lars er enig og har som det eneste noteret i fraflytningsrapporten, at vægge og loft i boligen skal males. I dette tilfælde vil Lotte få det meste af sit depositum tilbage, når flytteopgørelsen er klargjort.

Læs mere om flytteopgørelse her.

Læs mere om depositum her.

Overholder udlejer ikke reglerne?

Når udlejer ikke overholder regler og frister i forbindelse med lejers ind- og fraflytning, får det økonomiske konsekvenser for personen. Udlejer mister retten til at stille lejer økonomiske krav om istandsættelse i forbindelse med fraflytning;

8 Tips til lejer

Når din lejeperiode er ophørt og skal flytte ud af boligen, bør du være opmærksom på følgende;

  • Lejekontrakt – Der kan være særlige aftaler, som du skal tage højde for.
  • Lejekontrakt – Datoen for, hvornår din lejeaftale er begyndt, bestemmer hvad udlejer kan stille af krav.
  • Indflytning – Blev der afholdt indflytningssyn og modtog du en rapport ved indflytning?
  • Tjekliste – Sammenlign og brug indflytterrapporten som tjekliste til gennemgang af boligen ved fraflytning.
  • Forsyn – Nogle udlejere tilbyder forsyn inden den formelle flyttesyn foretages. Formålet med et forsyn er at give lejer mulighed for at istandsætte boligen og spare penge.
  • Uenighed – Gennemlæs og forstå, hvad der noteres. Er du uenig kan du gøre indsigelse eller blot undlade at skrive under.
  • Billeddokumentation – Selvom udlejer har bevisbyrden, kan det være fornuftigt at tage billeder af boligens stand ved både ind- og fraflytning. Du vil stå stærkere med dokumentation.
  • Kvittering – Sørg for kvittering, når du afleverer nøglerne.

8 Tips til udlejer

Som udgangspunkt er lejer stillet bedre i Lejeloven, derfor skal du som udlejer være særlig opmærksom på   

  • Istandsættelseskrav – Du kan kræve lejemålet tilbageleveret i samme stand, som lejer modtog boligen.
  • Udgifter – Istandsættelsesudgifter kan afdækkes med depositum og eventuelt forudbetalt leje.
  • Udlejerpligt – Afholdelse af ind- og flyttesyn samt udlevering af indflytnings- og fraflytningsrapport.
  • Tidsfrister - Overholder du ikke tidsfrister, mister du retten til at kræve økonomisk erstatning fra lejer.
  • Vedligeholdelsespligt – Husk, at du i lejekontrakten kan pålægge lejer en udvidet vedligeholdelse.
  • Lejers misligholdelse – Efterlever en lejer ikke sin vedligeholdelsespligt, kan udlejer kræve udbedring som følge af misligholdelse.   
  • Skjulte mangler – Ved flyttesynet kan du overse fejl og mangler, som du senere opdager. Selvom de skjulte mangler ikke er opgjort i flytterapporten, har du fortsat ret til at gøre den gældende.
  • Dokumentation – Husk, at du har bevisbyrden. Tag billeder af lejemålet, inden lejer flytter ind, og når lejer flytter ud af lejemålet.

Brug for hjælp?

Har du spørgsmål til din lejekontrakt, eller har du brug for hjælp til fraflytning, er du velkommen til at kontakte Dokument24 på telefon, e-mail eller chatten herunder. Vi kan gennemgå din eksisterende eller udfærdige en ny indflytnings- og fraflytningsrapport allerede i dag.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er en flytteopgørelse?

En flyttespecifikation eller flytteopgørelse er en endelig afregning på de økonomiske udgifter til istandsættelse af en lejebolig. Ved en lejers fraflytning skal udlejer nemlig opgøre og fremsende, hvilke omkostninger lejer hæfter for. Flytteopgørelsen forveksles ofte med en fraflytningsrapport, men dokumenterne er ikke ens. Lejeloven fastsætter et specifikationskrav til opgørelsen. Derimod angives ikke en tidsfrist for, hvornår opgørelsen senest skal fremsendes til lejer. Læs alt om flytteopgørelse her.

Hvor længe må udlejer tilbageholde depositum?

Som tommelfingerregel skal udlejer tilbagebetale eventuel overskydende depositum, lige så snart flytteopgørelsen er opgjort. Det sker når lejemålet er istandsat og håndværkere har sendt regnskabet til udlejer. Det tager omkring 1 til 2 måneder at fastlægge udgifterne til renovering af lejligheden. Lejeloven skriver ikke nogen frist, men angiver blot, at tilbagebetalingen skal være indenfor rimelig tid. Du kan læse om depositum regler og tidsfrister her.

Kan udlejer kræve mere end depositum?

Ved indflytning: Ja, en udlejer kan ved siden af depositum også forlange forudbetalt leje. Forudbetalt leje må højst udgøre 3 måneders husleje og betales ofte sammen med depositum inden indflytning til boligen. Læs mere om forudbetalt leje her.

Ved fraflytning: Ja, en udlejer kan gøre krav på mere end depositum, hvis udgifter til boligens istandsættelse efter lejerens fraflytning er højere end det indbetalte depositum. Dog må udlejer ikke dække udgifter til istandsættelse som svarer til mere, end det så ud ved indflytning. Læs mere om istandsættelse her.

Hvad er vedligeholdelse og vedligeholdelsespligt?

Vedligeholdelse i et lejeforhold betyder opretholdelse eller bevarelse af en lejeboligs stand og kvalitet. Både lejer og udlejer har pligt til at vedligeholde lejemålet under lejeperioden, og dette betyder vedligeholdelsespligt. Lejelovens udgangspunkt er, at udlejere har den udvendige vedligeholdelse, mens lejere har den indvendige vedligeholdelsespligt. I lejekontrakten under § 11 om særlige aftaler, kan parterne dog ændre, tilføje eller udvide standardreglerne. Læs alt om vedligeholdelse her.

Hvornår er man fraflyttet et lejemål?

Du er officielt fraflyttet et lejemål, når du ikke længere har adgang til boligen. Normalvis sker dette, når du afleverer nøglerne ti boligen. Hvis udlejer på berettiget grundlag har ophævet lejemålet, vil du være fraflyttet, når tidsfristen for fraflytning er overskredet.