Lejekontrakt for beboelse

Guide til lejekontrakter ved privat udlejning

Dokument 24 hjælper dig med at finde rundt i lejekontrakter ved privat udlejning. Her kan du f.eks. læse hvad en lejekontrakt er, hvorfor den er vigtigt og meget mere.

1. Hvad er en lejekontrakt?
2. Hvorfor er lejekontrakten vigtig?
3. Lejekontrakt for beboelse
4. Standard skabelon
5. Hvornår er den gyldig?
6. Ugyldige vilkår - Hvad så?
7. Yderligere om lejekontrakt

Hvad er en lejekontrakt?

En lejekontrakt er en skriftlig juridisk aftale mellem lejer og udlejer. Aftalen beskriver vilkår og betingelser i et lejeforhold. Der findes forskellige lejemål, også kaldet boligtyper, men fælles for alle gælder, at der kun må anvendes en autoriseret typeformular A10.

Hvorfor er lejekontrakten vigtig?

En lejekontrakt er utrolig vigtig, uanset om man er lejer eller udlejer i lejeforholdet. Den fungerer som dokumentation for, hvilke aftaler der er indgået, hvis der skulle opstå uoverensstemmelser. Lejekontrakten er dermed en sikkerhed for både lejer og udlejer.

Lejekontrakt for beboelse

Der er flere boligtyper, hvor du skal benytte den standardiserede lejekontrakt. Siden 1. juli 2015 er sommerhuse, kolonihavehuse og lignende fritidshuse dog ikke længere omfattet af lejelovens bestemmelser. Det betyder, at udlejer er fritstillet og kan beslutte lejebetingelserne efter eget ønske.  

• Lejlighed
• Enkeltværelse
• Ejerlejlighed
• Andelsbolig
• Fremleje

Hvordan udfyldes den?

Lejekontrakten er simpelt bygget op, men afsnittene er åbne for potentielle fejl og mangler. Kontrakten indeholder 11 paragraffer og en sidste sektion med underskrift. Udfyldelsen består af skrivefelter, beløbsangivelser og afkrydsningssystemer. Læs mere om udfyldning her. Husk, at kontrakten er bindende, når først aftalen er underskrevet.

Standard skabelon

Pr. 1. januar 2024 er den eneste gyldige lejekontrakt for privat boligudlejning typeformular A 10. Den tidligere version, A 9, er dermed ikke længere gældende, da den ikke er opdateret i forhold til den nye lejelov.

• Du kan læse mere om typeformular A10 her. 
• Eller du kan udfylde vores kontaktformular og vi vil hjælpe dig med en gratis og uforpligtende samtale.

Hvornår er den gyldig?

Lejekontrakten er gyldig, når den overholder gældende regler i lejeloven. A10-formularen gælder alle lejeaftaler indgået efter 1. juli 2015. Hvis der anvendes en forkert formular til lejekontrakten, vil kontrakten kendes ugyldig. En ugyldig lejeaftale kommer typisk udlejer til skade.

Ugyldige vilkår – Hvad så?

Ugyldige vilkår i lejekontrakten erstattes med lejelovens bestemmelser, hvorefter lejeaftalen fortsætter. Loven beskytter oftest lejers rettigheder. Eksempler på ugyldige betingelser i lejeaftaler kan være:

• Høj husleje og huslejestigninger.
• Højt depositum og forudbetalt leje.
• Krav om udvendig vedligeholdelse.
• Krav om istandsættelse til det bedre.
• Særlige aftaler om opsigelse af lejeaftalen.
• En lejekontrakt, der ikke er udfyldt.

Ingen lejekontrakt – Hvad så?

Selvom det kan være en god idé, er der ingen krav om, at lejekontrakten skal være skriftlig. Lejer og udlejer kan derfor lave en mundtlig aftale uden et skriftligt dokument. I tilfælde af uenigheder, vil det dog altid være lejelovens regler, der vil finde anvendelse.

Hvornår er en lejekontrakt bindende?

Som udgangspunkt er en lejekontrakt bindende, når parterne har underskrevet aftalen, hvilket fremgår i kontraktens nederste afsnit. Det er altså ikke nok, at udlejer sender et tilbud eller udkast til kontrakten - begge parter skal underskrive aftalen.

Er du i tvivl?

Har du spørgsmål til udarbejdelse af en lejekontrakt eller en allerede eksisterende lejesituation, så kan det være fornuftigt at søge rådgivning. Vores lejeretsteam kan gennemlæse aftalens betingelser eller vejlede omkring dine rettigheder. Ring, skriv eller chat med vores jurister, så hjælper vi dig. 

Yderligere om lejekontrakt

1. Husleje og huslejestigning
2. Regler for depositum
3. Forudbetalt leje
4. Tidsbegrænset lejekontrakt
5. Fremleje
6. Fremlejekontrakt
7. Udlejning af værelse
8. Vedligeholdelse
9. Istandsættelse
10. Opsigelse af lejemål

Husleje og huslejestigning

Ofte er både lejere og udlejere i tvivl om de komplekse regler for husleje og huslejestigning i private lejemål. Udlejer er altid bundet af lovgivningen, når der skal fastsættes husleje, men bestemmelserne til udregning af husleje er dog ikke ens.

Markedsleje, nettoprisindeks og trappeleje er metoder til fastsættelse af leje og lejeforhøjelse. Gå i dybden med reglerne og forstå, hvilke regler der gælder for huslejestigninger og fastsættelse af husleje her.

Regler om depositum

Udlejer kan kræve depositum som en økonomisk sikkerhed for lejemålet. Ved en ny lejers indflytning, kan der kræves et depositum svarende til 3 måneders husleje foruden forbrug. Når lejer flytter fra boligen, skal depositum dække eventuelle udgifter til det istandsættelseskrav, der måtte være. Depositum må ikke bruges til alt, og i nogle tilfælde kan der være krav om tilbagebetaling. Læs mere om reglerne her.  

Forudbetalt husleje

Forudbetalt husleje er en økonomisk sikkerhed stillet til rådighed for udlejer. Når en ny lejer flytter ind, kan lejer opkræves 3 måneders forudbetalt leje på indflytningstidspunktet. Udlejer må kun bruge beløbet til at dække huslejeudgifter i tilfælde af manglende indbetaling.

Ved opsigelse af lejemålet kan lejer også "bo den forudbetalte leje op" i opsigelsesperioden. Du kan læse om reglerne for betaling og tilbagebetaling af forudbetalt leje her.

Tidsbegrænset lejekontrakt

En tidsbegrænset lejekontrakt er en særlig form for lejeaftale. Sådan en kontrakt betyder, at lejemålet er udlejet i en tidsbestemt periode, hvorfor den ikke kan opsiges i den fastlagte periode.

Som regel er alle lejeaftaler tidsubegrænsede i lejeloven, derfor gælder der særlige betingelser i tidsbegrænsede aftaler. Udlejer skal altid have en saglig grund til en tidsbegrænset udlejningsperiode i lejekontrakten. Læs om betingelser og saglige begrundelser her.

Fremleje

Der er tale om fremleje, når du selv bor til leje i et hus, lejlighed eller enkeltværelse og videreudlejer hele eller dele af boligen til en ny lejer. Der kommer altså til at være to lejere i lejemålet. Der er forskel på fremlejeforhold og derfor gælder der også forskellige regler.

Ved fremleje af hele boligen, må lejeperioden maksimalt udgøre 2 år og skal være saglig begrundet. Ved fremleje af et enkeltværelse er der krav om beboelsesrum og kortere opsigelsesvarsel. Læs videre og få et fuldt overblik her.  

Fremlejekontrakt

En fremlejekontrakt er en skriftlig aftale, der beskriver lejevilkår i fremlejeforholdet. Lejeloven fastsætter, at den oprindelige lejer ikke må stilles bedre end den oprindelige udlejer. Kort sagt betyder det, at husleje, depositum og forudbetalt leje skal følge den oprindelige lejeaftales betingelser.

Hvis der er forbud mod husdyr i lejemålet, kan fremlejer heller ikke tillade husdyr i den nye fremlejekontrakt. Ligesom ved en almindelig lejekontrakt, anvendes en standard A10-typeformular til fremlejekontrakten. Den nye lejer har krav på en kopi af den indgåede aftale.

Udlejning af værelse

Ved udlejning af værelse gælder der forskellige love, der afhænger af flere forhold:

1. Når en boligejer ønsker at udleje et enkelt værelse og samtidig selv bor i boligen, er der tale om almindelig udlejning.
2. Når en lejer ønsker at videreudleje en bolig, som vedkommende selv bor til leje i, er der tale om fremleje.

I begge tilfælde skal der udarbejdes en lejekontrakt, hvor de konkrete lejebetingelser skal angives. Læs og forstå forskellene på udlejer, fremlejer og lejer herunder.

Vedligeholdelse

Vedligeholdelse og vedligeholdelsespligt handler om opretholdelse af boligens stand og kvalitet før, under og efter en lejeperiode. I lejeaftaler har både lejer og udlejer pligt til at holde boligen ved lige, både indvendigt og udvendigt. Lejeloven skelner mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse. Som udgangspunkt har lejer den indvendige vedligeholdelsespligt, mens udlejer altid er ansvarlig for den udvendige vedligeholdelse.

Ved lejeaftaler indgået før 1. juli 2015 gælder andre regler. Læs og forstå, hvad dine konkrete pligter er her.

Istandsættelse

Ved lejers fraflytning kræver lejemålet typisk en istandsættelse, hvor boligen gøres klar til næste lejer. Her forlanger udlejer, at lejligheden tilbagebringes til standen før lejers beboelsestid. Lejer hæfter kun for de dele, som vedkommende har haft vedligeholdelsespligten for.

Udgifterne til istandsættelse bliver typisk dækket med det indbetalte depositum. I tilfælde af overskydende depositum, skal dette beløb tilbagebetales til lejer. Læs om krav og rettigheder til istandsættelse her.

Opsigelse af lejemål

Regler om ophævelse eller opsigelse af lejemål er forskellige. En lejer kan som udgangspunkt altid opsige sin lejebolig, mens udlejer har begrænset opsigelsesmuligheder. Parterne kan dog opsige enkeltværelser med én måneds varsel.

Er der derimod tale om udlejning af hele lejeboliger, er betingelserne til fordel for lejer. Lejer har typisk 3 måneders opsigelsesvarsel, medmindre et forlænget eller forkortet opsigelsesvarsel er aftalt i lejekontrakten. I visse tilfælde kan udlejer ophæve lejeaftalen med ét års varsel eller tidsbegrænse kontrakten. Gå i dybden med opsigelsesreglerne her.