Tidsbegrænset lejekontrakt

I nogle situationer giver Lejeloven mulighed for at forme en tidsbestemt, også kaldt tidsbegrænset lejekontrakt. I disse situationer skal både lejer og udlejer vide, hvilke krav og pligter, der skal følges og opfyldes. Reglerne for, hvornår en lejebolig kan tidsbegrænses, kan du læse mere om herunder.

  1. Hvad er en tidsbegrænset lejekontrakt?
  2. Hvad siger lejeloven?
  3. Hvornår må udlejer tidsbegrænse et lejeforhold?
  4. Hvornår er aftalen ugyldig?
  5. Kan man forlænge en tidsbegrænset lejekontrakt?
  6. Opsigelse af lejer før tid

Hvad er en tidsbegrænset lejekontrakt

En tidsbegrænset lejekontrakt er en skriftlig lejeaftale, hvor der på forhånd er afsat en slutdato for lejeperioden. Når lejer og udlejer indgår sådan en lejeaftale, aftaler parterne på forhånd, at kontrakten er gældende for en vis periode.

Hvad siger Lejeloven om tidsbestemte lejeaftaler?

Som udgangspunkt fastsætter Lejeloven, at alle lejeaftaler er tidsubegrænsede. Dog kan udlejer undtagelsesvis tidsbestemme en lejeaftale ved leje eller fremleje af lejemål, når vedkommende har en gyldig begrundelse for tidsbegrænsningen. Ved lejers indsigelse vurderer Boligretten, om udlejers tidsbegrænsning er tilstrækkeligt begrundet.

Hvornår må udlejer tidsbegrænse et lejeforhold?

Forhold om, hvornår en udlejer kan tidsbegrænse en lejekontrakt kan være forskellige, men kræver altid en rimelig begrundelse. De oftest accepterede begrundelser er følgende;

  • Udstationering – Udlejer er bortrejst for en periode, har militærtjeneste, arbejde eller studieophold.
  • Sygdom – Akut opstået sygdom hos udlejer eller pårørende.
  • Egen beboelse – Udlejer forventer at bo i lejemålet på et senere tidspunkt.
  • Nedrivning – På grund af salg eller total fornyelse af lejemålet, hvor lejer kræves fraflyttet.
  • Ombygning – Der er så omfattende, at det kræver lejers fraflytning, eller boligen går fra privat bolig til at være omfattet af loven om almene boliger.
  • Øvrig - Ejerforening, andelsboligforening stiller krav om tidsbegrænsning af boligen.

Eksempel: Mette skal på studieophold i 6 måneder i udlandet, derfor ønsker hun at fremleje sin lejlighed. Hun har fundet en ny lejer og udarbejder en lejekontrakt. I lejekontraktens § 11 under særlige vilkår angiver hun, hvorfor lejeaftalen tidsbestemmes samt lejeperiodens start- og slutdato. Dette er en saglig og lejeretlig korrekt tidsbegrænsning.

Hvornår er aftalen ugyldig?

En tidsbegrænset lejeaftale er ugyldig når udlejer;

  • Ikke kan dokumentere årsagen til tidsbegrænsningen.
  • Ikke har en reel årsag til tidsbegrænsningen.
  • Først vil se lejer an.
  • Vil garantere, at vedkommende kan komme af med lejer.
  • Har planer om at flytte sammen med kæreste for at se, om samlivet fungerer.
  • Har planer om at sælge ejendommen af spektakulære årsager.

Eksempel: Søren ønsker at leje sin bolig ud, men er virkelig i tvivl om den kommende lejer. Derfor beslutter Søren, at han tidsbegrænser lejeaftalen med 6 måneder. På denne måde kan han se lejer an og vurdere det fremtidige lejeforhold. Dette er ulovligt.

Kan man forlænge en tidsbegrænset lejekontrakt?

Når lejer og udlejer er enige om forlængelse af den tidsbegrænsede lejekontrakt, kan den forlænges. Men det kræver fortsat, at udlejer kan foreligge en saglig begrundelse for hver forlængelse. Der er ingen grænse for, hvor mange gange kontrakten kan forlænges.  

Eksempel: Lejemålet er tidsbegrænset til 12 måneder og udløber 1. april 2022. Udlejer Jens har været i militærtjeneste, derfor bortrejst for en periode. Kort tid inden kontraktens udløb, foreslår han at forlænge lejekontrakten med yderligere 12 måneder. Jens har nemlig planer om at flytte hjem til kæresten. Dette er ikke lovligt. Jens kan sagtens lade lejer blive boende, men dette skal ske med tidsubegrænset lejeperiode.

Kan lejeaftalen ophæves før tid?

Når lejer og udlejer er enige om ophævelse af lejeaftalen før tid, er dette en mulighed. Det er dog vigtigt, at der i lejekontraktens § 11 ikke er aftalt uopsigelighed. I dette tilfælde kan lejeforholdet først ophæves efter endt uopsigelighed.  

Opsigelse af lejer før tid

En tidsbegrænset lejeaftale behøver ikke at opsiges. Aftalen ophører nemlig automatisk efter endt periode, som er angivet i lejekontrakten. Hvis udlejer ikke reagerer på lejeaftalens ophør, vil lejeforholdet herefter fortsætte uden tidsbegrænsning. Det betyder, at Lejelovens almindelige regler om opsigelse gælder.

Hvordan udarbejdes en tidsbegrænset lejekontrakt?

En tidsbegrænset lejekontrakt kan udarbejdes ligesom en almindelig lejekontrakt. Ministeriet for By, Bolig og landdistrikter har udgivet en standard A9-typeformular, som kan bruges. Under formularens § 11 om særlige vilkår angives følgende oplysninger;

  • Længden på lejeperioden.
  • Begrundelse for tidsbegrænsningen.
  • Uopsigelighed i lejeperioden.

Vigtige tips til lejer

Som lejer skal du være opmærksom på en række forhold ved den tidsbestemte lejeaftale. Forholdene er følgende;

  • Sørg for depositum og forudbetalt leje er tilsvarende lejeperiodens længde.
  • Ved forlængelse af en aftale, skal du sørge for ind- og fraflytningssyn. Du kan nemlig risikere at hæfte for forrige lejeperiodes slid og istandsættelse.
  • Hvis udlejer ikke gør krav på fraflytning senest én måned efter endt tidsbegrænsningsperiode, kan du fortsætte som lejer med almindelige lejeregler.
  • Du kan altid

Vigtige tips til udlejer

De fejl eller manglende informationer angivet i lejekontrakten, koster som regel udlejer dyrt. Derfor bør udlejer være særlig opmærksom på følgende;

  • Der er angivet tilstrækkelig begrundelse for den tidsbestemte lejeaftale, ellers risikerer dutilsidesættelse af tidsbegrænsningen.
  • Kontakt lejer ved ophøret af lejeaftalen, ellers risikerer du at miste retten til din bolig.
  • Hvis lejer nægter at flytte ved lejeperiodens udløb, da kontakt fogedretten hurtigst muligt. Er der gået mere end én måned, vil du ikke kunne gøre krav på lejers fraflytning.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor lang tid må en tidsbegrænset lejeaftale maksimalt vare?

Grundlæggende er alle lejeaftaler tidsubegrænsede, men der er undtagelser. Ved almindelig udlejning er der ingen øvre grænse for, hvor længe en tidsbegrænset lejeaftale må vare. Det eneste krav er dog, at udlejer altid skal have en rimelig begrundelse for tidsbegrænsningen.

Ved fremleje gælder andre regler. Her gælder en såkaldt 2-års-regel.  Ved fremleje må udlejer maksimalt fremleje boligen i op til 2 år. Læs mere om fremleje her.

Må udlejer kun leje tidsbegrænset ud til samme lejer én gang?

Nej, der er ingen regler om, hvor mange gange en udlejer indgår tidsbegrænset lejeaftale med den samme lejer. Udlejer er altså fritstillet til at indgå aftale med samme lejer af flere omgange.   

Hvad betyder leje med forkøbsret?

Leje med forkøbsret betyder, at lejer forsikres førsteret til køb af en lejebolig, personen i forvejen sidder til leje i. Har udlejer interesse i at sælge sin lejebolig på et senere tidspunkt, kan udlejer nemlig angive i lejekontrakten, at forkøbsretten gives til lejer. Lejer er ikke bundet til at købe boligen, men kan blot vurdere tilbuddet som den første potentielle køber.

Brug for hjælp?

Lejelovens regler om tidsbegrænsede lejeaftaler er komplicerede. Uanset om du er lejer eller udlejer, kan det derfor være fornuftigt at søge rådgivning om din konkrete sag. Hos Dokument24 sidder vi klar til at skræddersy netop den bedste løsning for dig. Kontakt nu for en uforpligtende samtale.