Fremleje - Nye regler 2022

Med den nye Lejelov, der trådte i kraft 1. juli 2022, er reglerne omkring fremleje ændret. Forhold omkring depositum, forudbetalt leje i fremlejekontrakten er ændret. Det betyder, at du skal vide, hvilke regler der gælder fremadrettet, når du fremlejer en del eller hele din lejebolig. Forstå reglerne herunder.

  1. Hvad er fremleje?
  2. Fremleje ved udlejning af værelse
  3. Opsigelse af enkeltværelser
  4. 8 gyldne tips
  5. Hvornår må man fremleje en lejebolig?
  6. 6 gode råd til fremlejeaftalen
  7. Fremlejekontrakt – Standard typeformular

Hvad er fremleje?

Når en person bor til leje i et lejemål (fremlejegiver), men videreudlejer dele eller hele lejemålet til en ny lejer (fremlejetager), kaldes dette fremleje. Man kan fremleje ved at;

  • Udleje dele af lejeboligen, mens lejer selv bor i lejligheden.
  • Udleje hele lejemålet, mens lejer ikke selv bor i lejligheden.

Fremleje ved udlejning af værelse

Lejer kan fremleje ét eller flere værelser ud i sin lejebolig, uden udlejers samtykke eller tilladelse. Husk dog, at boligens ejer (udlejer) har krav på en kopi af fremlejekontrakten. Ved fremlejen må antallet af personer i lejemålet ikke må overstige antallet af beboelsesrum.  

Hvilke rum tæller ikke med som beboelsesrum?

Rum til beboelse dækker over opholds- og soverum, derfor er følgende rum ikke til beboelse;

  • Badeværelse
  • Køkken
  • Fælles opholdsrum
  • Entré, forstue
  • Kælder mv.

Eksempel: Søren er alene og bor til leje i en toværelses lejlighed. Han må gerne fremleje det ene værelse, men til en enkelt person. Søren tæller nemlig med som beboer i husstanden, og derfor vil antal personer svarer til antallet af det præcise beboelsesrum.

Opsigelse af enkeltværelser

Til forskel fra almindelige opsigelsesregler, er opsigelse af enkeltværelser forkortet til 1 måned. Parterne i fremlejeaftalen kan forlænge varslet, men det skal fremgå af lejekontraktens § 11. Opsigelsesvarslet skal være ens for begge parter og minimum 1 måned. Læs videre her.

8 gyldne tips

Ved fremleje af værelse skal fremlejegiver følge disse 8 gyldne tips;

  • Lejemålet er til beboelse – også blandede lejemål kan fremlejes med undtagelse af erhvervsrum.
  • Fremlejer har en gyldig lejekontrakt – står som oprindelig lejer af lejemålet.
  • Oprindelig udlejer (ejer af boligen) orienteres om fremlejeforholdet.
  • Fremlejeaftalen er i overensstemmelse med den oprindelige lejekontrakt.
  • Fremlejer må højst fremleje halvdelen af boligens beboelsesrum.
  • Antal beboere i boligen må ikke overstige antallet af beboelsesrum.
  • Fremlejetager har krav på fremlejeaftale – standard skabelon A9.
  • Oprindelig udlejer (ejer af boligen) har krav på en kopi af fremlejekontrakten.

Hvornår må man fremleje en lejebolig?

Lejeloven giver en lejer mulighed fr fremleje af en hel bolig, når personen har en saglig begrundelse og af særlige grunde er midlertidigt fraværende i boligen. De saglige begrundelser kan være;

  • Udlandsophold grundet studie- eller forretningsophold
  • Udenbys ophold grundet erhverv eller studie
  • Militærtjeneste
  • Sygdomsrelateret fravær og lignende

6 gode råd til fremlejeaftalen

Når du indgår en fremlejeaftale, er det vigtigt, at du overholder Lejelovens regler omkring;

  • Huslejefastsættelse
  • Depositum
  • Forudbetalt leje
  • Opsigelse
  • Tidsbegrænset lejekontrakt
  • Fremlejekontraktens § 11 om særlige vilkår

Ved overtrædelse af Lejelovens betingelser, kan udlejer (ejer af boligen) modsætte sig fremlejeforholdet. I sjældne tilfælde kan lejeforholdet ophæves, og du kan straffes med bøde.

Fastsættelse af husleje

Tommelfingerreglen ved fastsættelse af husleje er at følge beregningen af den oprindelige husleje. Oftest sker det efter princippet om det lejedes værdi. Her sammenlignes lejen for et værelse med tilsvarende udstyr, alder, areal og beliggenhed. Huslejenævnet kan også beregne lejeniveauet, dog mod gebyr – Læs videre her.

Depositum

I de nye regler om depositum skal fremlejegiver senest 6 uger fra fremlejeaftalens endelige ophør have foretaget afregning og tilbagebetaling af eventuelt overskydende depositum.  Fremlejegiver kan maksimalt opkræve, hvad der svarer til 3 måneders leje uden forbrugsudgifter som vand og varme. Læs mere om reglerne her.

Eksempel: Du har indgået aftale om fremleje af ét enkelt værelse i din 3-værelses lejebolig. Ved udarbejdelse af fremlejekontrakten fastsætter du den månedlige husleje til 3000 kr. Du opkræver desuden depositum, som skal udgøre 3 måneders leje, derfor skal værelseslejeren betale (3x3000 kr.) = 9000 kr. i depositum.

Forudbetalt leje

I de nye regler om forudbetalt leje, må en fremlejegiver kun kræve et beløb svarende til den leje, der skal betales, under opsigelsesperioden. Beløbet betales oftest sammen med første måneds husleje og depositum. Læs mere om forudbetalt leje her.

Eksempel med hele boligen: Fremlejegiver Mette skal på studieophold i udlandet, derfor har hun fundet en ny lejer til boligen, under hendes fravær. Ifølge fremlejekontrakten har den nye lejer Søren (fremlejetager) et opsigelsesvarsel på 2 måneder, og hans månedlige leje er 5000 kr. I tilfælde af, at Søren skulle opsige lejligheden før tid, da vil han skulle betale 2x5000 kr., da opsigelsesperioden endelig ville ophøre 2 måneder efter opsigelsesdatoen. Det betyder, at Mette maksimalt kan opkræve 10.000 kr. i forudbetalt leje.

Eksempel med enkeltværelse: Du har indgået aftale om at fremleje ét enkelt værelse i din 3-værelses lejebolig. Ved udarbejdelse af fremlejekontrakten fastsætter du den månedlige husleje til 3000 kr. Du kræver både forudbetalt leje og depositum svarende til 3 måneders leje. Ved indflytning skal værelseslejeren betale (9000 kr. (depositum) + 9000 kr. (forudbetalt leje) + 3000 kr. (1 måneds leje)) = 21.000 kr. i alt.

Tidsbegrænset lejekontrakt

En tidsbegrænset lejekontrakt betyder, at lejeaftalen er uopsigelig i en bestemt fremlejeperiode. Når parterne ønsker at tidsbegrænse lejeperioden, skal dette fremgå af fremlejekontrakten. På samme vis skal det også fremgå, hvis den uopsigelige kontrakt med betingelser kan ophæves. Læs de konkrete regler her.

Fremlejekontrakt – Standard typeformular

Til udarbejdelse af en fremlejekontrakt kan Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens standard typeformular A9 anvendes. Ved brug af typeformularen skal du være opmærksom på, at denne skal opdateres til den nye formular A10, senest den 31. december 2022. Per 1. januar 2023 skal den seneste udgave anvendes.

  • Hent typeformular A, 9. udgave her.
  • Hent udkast til typeformular A, 10. udgave her.

Fremlejekontraktens § 11

Fremlejekontraktens § 11 om særlige vilkår, kan fremlejeparterne tilføje yderligere til betingelserne for aftalen. De særlige vilkår må aldrig være i strid med Lejelovens regler, ligesom aftalen heller ikke må indeholde urimelige krav for fremlejetager. Du kan altid tage udgangspunkt i din egen lejekontrakt – læs videre her.

Ifølge Lejeloven må lejer (fremlejegiver) også gerne fremleje en hel lejebolig, men her gælder strengere regler. Ved udlejning af hele boligen skal disse betingelser være opfyldt;

  • Der skal være en saglig begrundelse for fremlejen – Studieophold, forretningsophold i udlandet, militærtjeneste, sygdom og lignende.
  • Boligen må kun være udlejet til beboelse – Erhvervsmæssig drift er ikke tilladt.
  • Boligens ejendom skal bestå af minimum 13 beboelseslejligheder.
  • Begrundelse skal noteres i din fremlejekontrakt – Typeformular A9 eller A10.
  • Dit fravær skal være midlertidigt – Maksimal lejeperiode 2 år.

Har du spørgsmål?

Er du i tvivl, eller har du spørgsmål til reglerne om fremleje, er det fornuftigt at spørge en jurist til råds. Hos Dokument24 kan du få hjælp til de komplicerede lovgivninger indenfor lejeret, ligesom vi kan hjælpe dig med udarbejdelse af en lejekontrakt. Kontakt for en uforpligtende samtale.

Ofte stillede spørgsmål

Hvilke ændringer er der i den nye Lejelov 2022?

Den nye Lejelov der trådte i kraft per 1. juli 2022, er grundlæggende en forenkling af tidligere lovgivning. En væsentlig ændring er, at Boligreguleringsloven nu er opløst. Derudover er der også forbedringer til fordel for lejer og fremlejetager i både fremlejeforhold og almindelige udlejningsforhold. Lejelovens forbedrede vilkår handler særligt om opsigelse, forudbetalt leje og depositum. Gå i dybden med den nye Lejelov her.

Hvornår gælder 2-årsreglen?

2-årsreglen gælder kun ved fremleje af en lejebolig, derfor kan almindelige udlejningsaftaler ikke tidsbegrænses ved brug af reglen. Det betyder, at en boligejer ikke kan benytte sig af 2-årsreglen. Reglen gælder kun ved fremleje af en lejebolig, hvor en lejer på baggrund af sit midlertidig fravær, fremlejer boligen til en ny lejer.

Kan en fremlejeaftale bortfalde?

Ja, en fremlejeaftale kan godt bortfalde ved misligholdelse af aftalens betingelser. Fremlejeaftalen kan også bortfalde i tilfælde af lejeaftalen mellem den oprindelige lejer (fremlejegiver) og udlejer (boligejer) bortfalder. Det skyldes, at den oprindelige lejer (fremlejegiver) egentlig har lejeretten i forhold til udlejer. Det betyder samtidig, at en fremlejetager, ikke er ansvarlig over for boligens ejer. 

Hvad er forskellen på udlejning og fremleje?

Både fremleje og udlejning betyder egentligt, at et lejemål udlejes, men med væsentlig forskel. Der er tale om fremleje, når lejer vælger at udleje lejligheden, personen selv bor til leje i. Derimod gælder regler om udlejning, når boligejer selv lejer boligen ud.

På denne side kan du læse om udlejning af værelse, når udlejer er ejer eller andelsejer af boligen. Du kan læse alt om fremleje her.