Opsigelse af lejemål

Guide til opsigelse af lejemål ved privat udlejning

Læs om reglerne og bliv klogere på, hvordan du er stillet.

1. Hvad betyder opsigelse af lejemål?
2. Hvad siger lejeloven?
3. Lejers opsigelse
4. Udlejers opsigelse
5. 8 punkter til indholdet
6. Udsættelse af lejer - Ophævelse af lejeaftale

Hvad betyder opsigelse af lejemål?

Ophævelse eller opsigelse af lejemål betyder, at lejeaftalen ønskes opsagt og afsluttet. Det lejede skal fraflyttes, hvad enten det er et værelse, en lejlighed eller et hus. Lejer og udlejer ophæver efterfølgende de lejevilkår, som var aftalt under lejeperioden.

Hvad siger lejeloven?

Lejeloven regulerer reglerne for opsigelse af private boliger. Loven stiller særlige krav, former og frister ved opsigelse af lejeaftaler. Disse afhænger af, hvad der er lejet samt hvordan kontrakten er udarbejdet:

• Udlejning af værelse læs mere
• Uopsigelig lejekontrakt læs mere
• Tidsbegrænset lejekontrakt læs mere

Derudover fastslår lovgivningen forskellige regler ved:

• Lejers opsigelse af lejemål læs mere
• Udlejers opsigelse af lejemål  læs mere

Udlejning af værelse

Ved udlejning af værelse er der tale om fremlejning. Derfor gælder reglerne for fremleje. I sådanne tilfælde har både lejer og udlejer et opsigelsesvarsel på én måned. Parterne kan sagtens forlænge varslingen i fremlejekontraktens § 11, og den skal være ens for både lejer og udlejer. Læs mere her.

Eksempel: Udlejeren Søren har indgået en lejeaftale med lejeren Mette. I lejekontraktens § 1 fremgår det, at det lejede er et enkeltværelse. Under normale forhold har parterne begge en opsigelsesperiode på én måned.

Tilladt: Udlejer (Søren) kan angive en tidsbegrænsning af lejeperioden under lejekontraktens § 11.

Ikke tilladt: Udlejer kan ikke forkorte opsigelsesperioden, da denne minimum skal være på én måned.

Ikke tilladt: Udlejer forlænger Mettes opsigelsesvarsel til 3 måneder, mens udlejers opsigelsesvarsel forbliver én måned.  

Uopsigelig lejekontrakt

En uopsigelig lejekontrakt kan hverken opsiges af lejer eller udlejer, før uopsigelighedsperiodens ophør. Parterne kan dog gensidigt aftale at bryde kontrakten i lejeperioden. Ellers vil lejeaftalen blive ophævet automatisk efter endt periode. Fortsætter lejeforholdet efter uopsigelighedsperioden, vil lejelovens almindelige opsigelsesregler gælde.

Eksempel: Udlejeren Søren har indgået en uopsigelig lejeaftale med lejeren Mette. I lejekontraktens § 11 er uopsigeligheden angivet til 6 måneder. Under normale forhold kan parterne ikke opsige aftalen, før de 6 måneder er passeret.

Tilladt: 4 måneder efter indflytning bliver Søren og Mette enige om at opsige aftalen.

Tilladt: De 6 måneder er gået, og parterne er enige om at fortsætte lejeforholdet efter normale betingelser, hvorefter Mette, i tilfælde af opsigelse, har 3 måneders opsigelsesvarsel.

Ikke tilladt: 8 måneder efter indflytning meddeler Søren, at Mette skal flytte ud hurtigst muligt, da han selv skal flytte ind i boligen. Uopsigelighedsperioden er udløbet og lejelovens almindelige regler gælder. Derfor skal Søren opsige lejer med 1 års varsel.

Tidsbegrænset lejekontrakt

En tidsbegrænset eller tidsbestemt lejekontrakt opsiges automatisk, når den fastlagte tidsperiode udløber. Aftalen kan altså ikke opsiges indenfor den tidsbestemte periode, medmindre parterne gensidigt når til enighed om lejeforholdets ophør før tid. Undtagelsesvis kan den tidsbegrænsede aftale også ophæves ved parternes misligholdelse af lejevilkårene – læs videre.

Eksempel: Udlejer Søren har indgået en tidsbegrænset lejeaftale med lejer Mette. I lejekontraktens § 11 er tidsbegrænsningen angivet til at være 6 måneder. Under normale forhold kan parterne ikke opsige aftalen, før de 6 måneder er passeret.

Tilladt: Den tidsbestemte periode er udløbet, og Søren meddeler Mette, at hun skal flytte ud.

Tilladt:  Parterne er gensidigt enige om at ophæve, forkorte eller forlænge tidsbegrænsningen.

Ikke tilladt: Udlejer udarbejder en ny lejeaftale, hvori han forlænger den tidsbegrænsede periode, uden at give Mette besked herom.

Lejers opsigelse

Lejer kan opsige lejemålet med 3 måneders varsel, medmindre der er nævnt særregler i lejekontraktens § 11. Hvis lejer opsiger lejemålet, gælder følgende:

• 3 måneders varsel ved lejlighed, andelsbolig, tofamiliehus.
• 1 måneds varsel ved enkeltværelse.
• Forlænget/forkortet varsel ved særlige aftaler.
• Ingen opsigelsesmulighed ved tidsbegrænset eller uopsigelig lejekontrakt.

Tips til lejer

Når du, som lejer, opsiger din lejebolig, skal du være opmærksom på følgende:

• Genudlejningspligt – Udlejer har pligt til hurtigst muligt at genudleje boligen i tilfælde, hvor du fraflytter, før opsigelsesperiodens udløb.
• Huslejefritagelse – Når udlejer har genudlejet boligen i din opsigelsesperiode, er du fritaget for at betale husleje.
• Lejekontrakt § 11 – Vær opmærksom på forkortet eller forlænget opsigelsesaftaler under afsnittet om særlige aftaler.
• Indsigelse – Er du som lejer uenig, kan du gøre skriftlig indsigelse fra opsigelsens modtagelsestidspunkt til senest 6 uger efter.

Udlejers opsigelse

Som udgangspunkt kan udlejer ikke opsige lejer. Der findes dog undtagelser.

Hvis udlejer opsiger lejemålet, gælder følgende:

• Ingen opsigelsesmuligheder som udgangspunkt.
• 1 års varsel, hvis udlejer selv skal bo i lejemålet – der skal være saglig begrundelse fra udlejer.
• 1 års varsel ved ombygning og nedrivning – der skal være saglig begrundelse fra udlejer.
• 1 måneds varsel ved udlejning af værelse – der skal være saglig begrundelse fra udlejer.
• Afvigende varslingsregler – Ved misligholdelsesforhold, hvor påbud og skriftlige advarsler er givet, men uden forbedring, kan udlejer berettiget ophæve lejeaftalen uden opsigelsesvarsel.

Tips til udlejer

Selvom du, som udlejer, er stillet skrappe krav i lejeloven, skal du være opmærksom på følgende:

• Genudlejningspligt – Du skal altid bestræbe at genudleje boligen, hvis lejer er flyttet ud, før opsigelsesperiodens udløb. Er dette ikke muligt, har du krav på huslejebetaling, indtil opsigelsesperiodens udløb.
• Ret til at ophæve kontrakt – Du har ret til at ophæve lejeaftalen ved lejers misligholdelse og forsømmelse. Eksempler på misligholdelse er: Manglende huslejebetaling, brud på ordensregler eller at beboelsen bruges til erhverv, etc. Forud for ophævelse af kontrakten skal dog ligge skriftlige varslinger, advarsler og frister til forbedring for lejer.
• Lejekontrakt § 11 – Er der indgået særlige aftaler med forkortet eller forlænget opsigelsesvarsel, gælder disse.
• Opsigelsesbegrundelse – Husk at din opsigelse af lejer altid skal være berettiget.

Formkrav

Både lejer og udlejer skal følge nogle formkrav til en opsigelse. Først og fremmest skal opsigelsen være skriftlig. Den skriftlige opsigelse kan ske på enten brev, sms, e-mail eller med digital signatur. Det vigtigste er, at opsigelsen indeholder:

• Udlejers begrundelse for opsigelsen.
• Udlejer regner opsigelsesvarslingen fra den første ugedag ved ny månedsstart.
• Lejers ret og frist til at gøre indsigelse.
• Lejers nye adresseoplysninger.

8 punkter til indholdet i kontrakt

Hvad enten du som lejer eller udlejer skal opsige en lejeaftale, kan den skriftlige opsigelse med fordel indeholde:

1. Kontaktoplysninger – Fulde navn, telefonnummer, e-mailadresse mv. på parterne.
2. Oplysninger om det lejede – Lejemålets adresse.
3. Opsigelsesdato – Opsigelsesperioden starter første ugedag i kommende måned.
4. Fraflytningsdato – Angives, så udlejer eventuelt kan genudleje boligen.
5. Bankoplysninger – Registrerings- og kontonummer.
6. Særligt for udlejer – Hvis udlejer opsiger lejemålet, skal der angives en berettiget begrundelse.
7. Særligt for udlejer – Ved udlejers opsigelse skal der informeres om retten til og fristen for at gøre indsigelse.
8. Signatur – Personen, der opsiger lejemålet, skal underskrive opsigelsen.

Udsættelse af lejer – Ophævelse af lejeaftale

Kort sagt betyder udsættelse af lejer, at udlejer ophæver lejeaftalen og smider lejeren ud af boligen. Enhver betaling, der udspringer af lejeforholdet, er en pligtig pengeydelse. Når lejer forsømmer indbetaling af husleje, kan udlejer berettiget udsætte en lejer. Forinden udsættelsen skal udlejer følge disse trin:

1. Sende en påkravsskrivelse – Påmindelse om manglende betaling og 14-dages frist til betaling (et rykkerbrev).
2. Sende en ophævelsesmeddelelse – Informationsbrev om udsættelse. Lejer meddeles frist for, hvornår personen senest skal være ude af lejligheden.
3. Fogedretssag om udsættelse – Ved uoverensstemmelser afgøres sagen i fogedretten.

Regler for opsigelse af lejemål ved dødsfald

Regler for opsigelse af lejemål ved en lejers dødsfald kan være forskellige, men oftest med 3 måneders varsel.  Som udgangspunkt vil dødsboet overtage de rettigheder og forpligtelser, der måtte være. Er der arvinger eller samlevere, kan disse personer også bestyre og hermed opsige lejemålet.

Eksempel 1: Udlejeren Søren har indgået en lejeaftale med lejeren Mette. Mette har boet i lejligheden i 7 år sammen med sin kæreste. Lejekontrakten angiver, at det er lejelovens almindelige betingelser, der gælder. Mette afgår ved døden den 15. maj 2022. Selvom Mette efterlader to voksne børn som arvinger, overtager hendes kæreste dødsboet. Kæresten har nemlig haft fælles husstand i mere end 2 år med den afdøde, og Mettes kæreste kan derfor fortsætte lejemålet.  

Eksempel 2: Udlejeren Søren har indgået en lejeaftale med lejeren Mette. Lejekontrakten angiver, at det er lejelovens almindelige betingelser, der er gældende. Mette afgår ved døden den 15. maj 2022. Hun efterlader to voksne børn, som overtager den juridiske styrelse af dødsboet. Børnene opsiger lejemålet den 1. juni 2022. Med 3 måneders opsigelsesvarsel betyder det, at børnene skal fortsætte med at betale husleje indtil 1. september 2022. Udlejer har dog genudlejningspligt, og i tilfælde af genudlejning før opsigelsesperiodens udløb, fritages dødsboet for husleje betaling.

Brug for hjælp?

Hvis du har brug for rådgivning til en specifik situation om opsigelse eller lejeforhold, kan du kontakte Dokument 24. Vores juridiske team med mange års erfaring og ekspertise indenfor lejeret, kan spotte og rådgive dig ud fra netop dine behov. Kontakt os for en uforpligtende samtale.