Udlejning af værelse - Guide til boligejer

En boligejer har mulighed for udlejning af værelse i et lejemål, hvor boligejer også selv bor. Udlejer skal dog have styr på reglerne om fastsættelse af huslejen, opsigelse og skatteregler. Ved udlejning er der nemlig tale om skattepligtig indtægt. Læs videre herunder.  

  1. Hvad betyder udlejning af værelse?
  2. Er en lejekontrakt et lovkrav?
  3. Ny standard kontrakt til udlejning af værelse
  4. Fastsættelse af husleje
  5. Skattepligtig lejeindtægt – Skatteregler
  6. Fradrag

Hvad betyder udlejning af værelse?

Udlejning af værelse betyder, at én eller flere dele af den bolig, som du selv bor i, udlejes. I Lejeloven gælder forskellige regler omkring lejeforholdet, når der er tale om udlejning af et;

Hvad betyder udlejning af værelse?

  • Enkeltværelser – Med fælles køkkenbenyttelse
  • Accessorisk værelse –Med tilknyttet eget køkken

Enkeltværelse

Ved udlejning af et enkeltværelse med fælles køkken gælder Lejelovens almindelige regler. Reglerne siger, at værelset står på lige fod med en hel lejlighed, derfor er opsigelsesvarslet forlænget ligesom ved almindelige lejeboliger. Opsigelsesvarslet ved;

  • Lejers opsigelse er 3 måneder
  • Udlejers opsigelse er på 1 år.

Accessorisk værelse

Når der er tilknyttet et selvstændigt køkken til værelset, er der tale om et accessorisk værelse. De accessoriske værelser har et forkortet opsigelsesvarsel på én måned. En forlænget opsigelse kan aftales, men i dette tilfælde skal det fremgå af lejekontrakten. Der kan ikke aftales en kortere opsigelsesvarsel.

Er en lejekontrakt lovkrav?

Der stilles ingen lovkrav om en lejekontrakt, men det kan være fornuftigt at lave en. Lejekontrakten beskriver nemlig alle vilkår og betingelser, som både lejer og udlejer er forpligtet til at overholde under lejeperioden. Den skriftlige aftale kan også dokumentere særlige aftaler indgået mellem parterne.

Er en lejekontrakt lovkrav?

Ny standard kontrakt til udlejning af værelse

Per 1. juli 2022 trådte den nye Lejelov i kraft og her blev den autoriserede standard kontrakt opdateret til typeformular A, 10. udgave. I tilfælde af lejer kræver en lejekontrakt, da er udlejer forpligtet til at udarbejde en skriftlig aftale.

Ny standard kontrakt til udlejning af værelse

Læs mere om eller hent A9- og A10-formularerne her.

Fastsættelse af husleje

Hovedreglen ved fastsættelse af husleje er, at den beregnes efter det lejedes værdi. Udlejer finder frem til det lejedes værdi ved at se på, hvad lejen er for tilsvarende værelser i samme område og kvarter. Her sammenlignes med værelser i samme størrelse, kvalitet og udstyr.

Fastsættelse af husleje

Læs mere om fastsættelse af husleje her.

Skattepligtig lejeindtægt – Skatteregler

Når en person udlejer et værelse, skal dette opgøres som skattepligtig lejeindtægt i årsopgørelsen. Hvis der i lejeforholdet medfølger andre økonomiske ydelser, skal disse også medregnes i beskatningen. Der skal dog kun betales skat af den del af indtægten, som overstiger dit fradrag.

Skattepligtig lejeindtægt

Fradrag

Fradrag betyder, at en del af den indkomst man tjener, ikke skal beskattes. Udlejer kan altså trække en del af sin lejeindkomst fra og blive fritaget for at betale skat af fradraget. Skatteprocenten afhænger af forhold om lejemålets type og størrelse. Der er to former for beskatning nemlig;

  • Et bundfradrags metode
  • Et regnskabsmæssigt fradrag

Bundfradrag

Ved bundfradrag, også kaldt personfradrag, fraregnes en del af personens årlige indkomst og bliver derved skattefri. Den årlige indkomst fordeles over 12 måneder, så udlejer på månedlig basis er fritaget for beskatning af en del af sin lejeindtægt. Bundfradragets størrelse afhænger af flere forhold herunder;

  • Om lejemålet er en helårsbolig eller et sommerhus
  • Om udlejningen varer 4 måneder eller derunder – korttidsudlejning
  • Om udlejningen varer 4 måneder eller derover – langtidsudlejning

Eksempel: Søren lejer et værelse ud i sin ejerlejlighed, mens han selv også bor i lejligheden. Hans månedlige lejeindtægt er 2500 kr. og regner med en indkomst på 30.000 kr. årligt. Sørens bundfradrag er for år 2022 opgjort til 14.500 kr.

Den skattepligtige indtægt udgør (30.000 kr. – 14.500 kr.) = 15.500 kr. årligt.

På månedlig basis er han fritaget for beskatning af (14.500 ÷ 12 måneder) = 1.208 kr.

Regnskabsmæssigt fradrag

Ved regnskabsmæssigt fradrag må udlejer fratrække de udgifter, der måtte være ved udlejningen. Udgifterne skal opgøres og trækkes fra lejeindtægten, så kun restløbet beskattes. Det er forskelligt, hvilke udgifter udlejer kan medregne afhængigt af om personen er ejer eller andelshaver af boligen. Eksempler på udgifter er;

  • El, vand og varme
  • Vedligeholdelsesudgifter
  • Annonceudgifter – Ved annoncering af værelset

Eksempel: Mette lejer et enkeltværelse ud i sin ejerlejlighed. Hendes månedlige lejeindtægt er 2500 kr. Hun har opgjort sine a conto udgifter (el, vand og varme) for 2021, men skal huske, at hun kun må fratrække lejers forbrug, og skal altså fortsat betale for sit eget forbrug. Mettes årlige lejeindtægt er (2.500 kr. x 12 mdr.) = 30.000 kr.

De årlige udgifter for el, vand og varme er opgjort til 9.250 kr.

Fradrag for forholdsmæssig del af a conto udgifter: (9.250 kr. ÷ 2 personer) = 4.625 kr.

Den årlige skattepligtige indtjening er (30.000 kr. – 4.625 kr.) = 25.375 kr.

Har du brug for hjælp?

Er du i tvivl om skatteregler, eller hvilken type fradrag du skal vælge? Så bør du søge professionel rådgivning hos en skatteretlig ekspert. Har du spørgsmål til en specifik situation omkring udlejningsforhold, lejekontrakt eller anden lejesituation, er du velkommen til at kontakte os her – vi kan hjælpe.