Familieoverdragelse

Alt du skal vide om familieoverdragelse

Familieoverdragelse kan være en fordelagtig måde at hjælpe for eksempel dine børn økonomisk. Læs mere her.

1. Hvad er en familieoverdragelse? 
2. Hvordan kan man lave en familieoverdragelse?
3. Fordele
4. Hvad skal man være opmærksom på?
5. Priser

Familieoverdragelse er en betegnelse for at overdrage en ejendom til et medlem af sin nærmeste familie. Det kan gøres på mange måder.

Flere steder kan man læse om for eksempel familielån eller familiehandel, hvilket henviser til måden, man foretager familieoverdragelsen på. Taler man om købsaftaler og skøder, henviser det til de dokumenter, der er nødvendige i forbindelse med en familieoverdragelse. Ord som arveforskud og afgiftsfrie gaver bliver brugt om fordelene ved familieoverdragelse.

Vi har forsøgt at skille det ad for at give dig et bedre overblik over elementerne i en familieoverdragelse. 

Hvad er en familieoverdragelse?

Reglerne for familieoverdragelse er de samme uanset, om det er hus, ejerlejlighed, andelsbolig, sommerhus eller landbrug, det drejer sig om. Ofte handler det dog om overdragelse af sommerhus eller forældrekøb.

Flyt midler billigt mellem generationer i familien

Mange bruger muligheden for familieoverdragelse som en måde at overføre midler fra en generation til den næste. Hvis man giver noget af værdi, fast ejendom eller andet, og man fastsætter prisen under markedsprisen, bliver det betragtet som en gave og beskattes derefter. Beskatningen afhænger af din relation til modtageren. 

Kun nærmeste familie

Man kan kun lave familieoverdragelse til de nærmeste medlemmer af familien. Det gælder altså forældre, børn, plejebørn, stedbørn, børnebørn og svigerbørn - hvis svigerbarnet er gift med dit barn.

Søskende betragtes ikke som nærmeste familie. Det er værd at huske på, hvis du for eksempel har flere børn, og overdrager boligen til et af dine børn. I det tilfælde kan barnet ikke overdrage boligen til en søskende på et senere tidspunkt, hvis det skulle blive aktuelt. 

Når der er tale om familieoverdragelse af virksomhed, skal man sørge for at skrive overdragelsen og dens betingelser ind i et testamente. 

Skilsmisse - en form for familieoverdragelse

Ved skilsmisse er der også tale om en form for familieoverdragelse. Det er meget almindeligt, at den ene part bliver boende i boligen ved skilsmisse, mens den anden part overdrager sin del af gælden i boligen til den blivende part.

Ved skilsmisse skal der laves et debitorskifte på ejerpantebrevet, hvis bank eller realkreditinstitut kan godkende ændringen af debitor. Derefter skal navnet på skødet ændres og tinglyses. Ved skilsmisse laves der som regel ikke en tilstandsrapport på huset. 

Hvordan kan man lave en familieoverdragelse? 

Når man overdrager en bolig fra en ejer til en anden, skal der altid laves en købsaftale og et skøde. Det gælder også, selvom boligen overdrages indenfor familien. Derfor skal du altid starte med at lave en købsaftale. Når den er underskrevet, kan du få lavet skødet, som kan sendes til tinglysning. 

Hvis der findes et ejerpantebrev på boligen, skal der også laves et debitorskifte. Et ejerpantebrev er en form for gældsbrev, der stiller sikkerhed til banken eller realkreditinstituttet. Hvis boligen skifter ejer, skal der også laves et debitorskifte, så den nye ejer bliver debitor i ejendommen. 

Man kan lave familieoverdragelse på følgende måder: 

• Familielån:  Ved familielån, låner du dit barn penge til at købe boligen. Du opretter et afdragsfrit familielån på boligens pris - 15% eller 20% under vurderingen (afhængig af, hvornår seneste vurdering er lavet). Derefter giver du dit barn 74.100 kroner (2024) i gave hvert år som nedskrivning af lånet. Dermed er det dine penge, der over tid nedskriver det lån, der er oprettet til dit barn.
• Familiehandel: I en familiehandel køber barnet boligen af dig 15% eller 20% under den sidste offentlige vurdering.

Det kunne for eksempel se sådan ud

En ejendom kan have en markedsværdi på 2 million kroner i fri handel, men den sidste offentlige vurdering er sat til 1 million kroner. Det betyder, at du kan sælge ejendommen til barnet for 1 million kroner minus 15 % eller 20%.

Barnet kan altså overtage ejendommen for kun 850.000 kroner, selvom den kan sælges for 2 millioner kroner i fri handel.

Familiehandel kan derfor ses som et arveforskud. Du kan læse mere om arveforskud her. 

Fordele

Normalt, hvis man sælger ejendom til en pris under den sidst kendte offentlighedsvurdering, bliver det betragtet som en gave og beskattes dermed med en gaveafgift. Handler mellem nærmeste familiemedlemmer er dog undtaget fra denne regel.

Forældre kan derfor sælge fast ejendom til børn 15 % eller 20 % under den offentlige vurdering. 

• Du sparer arveafgift:  En af fordelene ved familieoverdragelse er, at man sparer arveafgift, hvis børnene alligevel skulle arve boligen på et tidspunkt. Arver børnene boligen efter, forældrene er gået bort, skal de betale arveafgift af boligens samlede værdi. Hvis man foretager en familieoverdragelse, inden forældrene går bort, sparer man altså arveafgiften af de ekstra 15% eller 20% af boligens værdi.
• Afgiftsfri gaver: Satsen for afgiftsfri gaver i 2024 er 74.100 kroner. Hvis du bruger modellen med familielån, hvor du giver dit barn 74.100 kroner hvert år, kan du bruge familielånet, som en måde at give dit barn både 74.100 kroner afgiftsfrit hvert år og værdien af den faste ejendom. Ved denne model bruger du altså to metoder til at spare afgifter og skatter til staten.

Nye regler pr. 2020

Den 01.07.2020 kom der nye regler om familieoverdragelse. Herefter kunne man lave en familieoverdragelse til 20 % under den sidst kendte offentlige vurdering. Den nye 20 %-regel omfatter dog kun ejendomme, hvor der findes en offentlig vurdering fra efter de nye regler trådte i kraft.

Hvis den sidste offentlige vurdering er fra tidligere, er det altså stadig 15 %-reglen, der er den gældende. 

Grunden til de nye regler er, at de offentlige vurderinger fra 2011/2012 er fastfrossede og ikke kan forventes at afspejle ejendommenes reelle værdi. Forslaget om at ændre værdiansættelsescirkulæret fra 1982, forsøger altså at imødekomme de nye ejendomsvurderinger. 

Vurderingsstyrelsen kommer til at udsende nye vurderinger af ejendomme i perioder fra juli 2020 og frem til 2023. Det gælder for ejerejendomme. I 2022 begynder Vurderingsstyrelsen at udsende nye vurderinger af erhvervsejendomme. 

Hvad skal man være opmærksom på? 

Der er flere ting, du skal være opmærksom på, når du laver en familieoverdragelse. Nedenfor har vi lavet en overskuelig liste.

• Arv:   Hvis du har flere børn og laver en familieoverdragelse ved at sælge en ejendom til 15% eller 20% under den sidst kendte offentlige vurdering, kommer du til at give det ene barn mere i arv end de andre børn.
• Vurdering af prisen på ejendommen:  Når man gerne vil sælge en ejendom til sit barn 15%  eller 20% under prisen, er det ud fra den sidst kendte offentlige vurdering. Det er derfor ikke en fordel at have fået en ejendomsmægler til at vurdere boligen inden salget, for så vil boligen med stor sandsynlighed være vurderet højere. Derudover kan man heller ikke regne med at få lov til at sælge boligen til 15%  eller 20% under den sidst kendte offentlige vurdering, hvis der efterfølgende er blevet lavet forbedringer af boligen. Forbedringerne vil sandsynligvis betyde, at SKAT kræver en ny vurdering af boligen.
• Udlejning af boligen:  Hvis boligen har været udlejet, kan man heller ikke regne med at få lov til at sælge boligen til 15% eller 20% under prisen. Så hvis du går med overvejelser om at leje boligen ud, inden du overdrager den til dine børn, skal du tænke over, hvad det vil betyde for boligens vurdering.

Når du har taget alt dette vedrørende arv, udlejning samt boligens sidste vurdering i betragtning, er du klar til at gå videre med din familieoverdragelse. 

Priser

Familieoverdragelser koster fra godt 2.000 kroner og opefter. De billigste er ofte Eboligadvokat. Virksomheder som Advodan kan ende med at koste dig dyrt, da der ingen faste priser er.

• Skoedenu.dk  tager 3.000 kroner for dokumentet. Her oprettes dokumentet af jurister.
• Advodan oplyser ikke prisen
• Boligadvokat 24  tager 2.524 kroner for oprettelse af dokumenterne.
• Eboligadvokat tager 2.250 kroner for oprettelse af dokumenterne.