Familieoverdragelse af fast ejendom

Du kan lave familieoverdragelse på fast ejendom til de nærmeste medlemmer af din familie. Personkredsen du kan lave familieoverdragelse til omfatter børn, stedbørn, plejebørn, svigerbørn (ved ægteskab, ikke kærester/samlevende), børnebørn og forældre. Man kan ikke lave en familieoverdragelse mellem søskende. 

Familieoverdragelse er altså en betegnelse for den proces, hvor man overdrager en ejendom til et medlem af sin nærmeste familie. Det kan gøres på mange måder, og derfor vil du flere steder kunne læse om for eksempel familielån eller familiehandel. Det henviser til måden at lave en familieoverdragelse på. Du vil også flere steder kunne læse om for eksempel købsaftaler og skøder i forbindelse med familieoverdragelse. Det henviser til de dokumenter, der er nødvendige i forbindelse med en familieoverdragelse. Du vil også flere steder kunne læse om arveforskud og afgiftsfri gaver i forbindelse med familieoverdragelse. Det henviser til fordelene ved familieoverdragelse. Vi har prøvet at skille det ad, for at give dig et bedre overblik over elementerne i en familieoverdragelse. 

I denne artikel kan du læse om: 

Hvad er en familieoverdragelse?

Familieoverdragelse kan laves på alle typer af boliger. Der gælder samme regler for familieoverdragelse uanset om man laver det på hus, ejerlejlighed, andelsbolig, sommerhus eller landbrug. Det sker dog oftest på overdragelse af sommerhus eller forældrekøb.

Mange bruger muligheden for familieoverdragelse som en måde at overføre midler fra en generation til den næste. Hvis man giver noget af værdi, fast ejendom eller andet, og man fastsætter prisen under markedsprisen, bliver det betragtet som en gave og beskattes derefter. Beskatningen afhænger af din relation til modtageren. 

Man kan kun lave familieoverdragelse til de nærmeste medlemmer af familien, som nævnt ovenfor. Det er altså forældre, børn, plejebørn, stedbørn, børnebørn og svigerbørn - hvis svigerbarnet er gift med dit barn. Søskende betragtes ikke som nærmeste familie og kan derfor ikke afgiftsfrit modtage en stor gave, som en familieoverdragelse er. Hvis du har flere børn, kan det barn, du overdrager boligen til, altså ikke på et senere tidspunkt overdrage boligen til en søskende, hvis det skulle blive aktuelt. 

Når der er tale om familieoverdragelse af virksomhed, skal man sørge for at skrive overdragelsen og dens betingelser ind i et testamente. 

Ved skilsmisse er der også tale om en form for familieoverdragelse. Det er meget almindeligt, at den ene part bliver boende i boligen ved skilsmisse og den anden part overgiver sin del af gælden i boligen til den blivende part.  Ved skilsmisse er skal der laves et debitorskifte på ejerpantebrevet, såfremt bank eller realkredit institut kan godkende ændringen af debitor. Derefter skal navnet på skødet ændres og tinglyses. Som regel ved skilsmisse laves der ikke tilstandsrapport på huset. 

Hvordan kan man lave en familieoverdragelse? 

Når man overdrager en bolig fra en ejer til en anden, skal der altid laves en købsaftale og et skøde, uanset at boligen overdrages indenfor familien. Når du vil overdrage en bolig, skal du derfor altid starte med at lave en købsaftale. Når købsaftalen er underskrevet, kan du få lavet et skøde, som kan sendes til tinglysning. 

Hvis der findes et ejerpantebrev på boligen, skal der også laves et debitorskifte. Et ejerpantebrev er en form for gældsbrev, der stiller sikkerhed til banken eller realkreditinstituttet. Hvis boligen skifter ejer, skal der også lavet et debitorskifte, så den nye ejer bliver debitor i ejendommen. Læs mere om debitorskifte her. 

Man lave familieoverdragelsen på følgende måder: 

  • Familielån:  Ved familielån, låner du barnet penge til at købe boligen. Du opretter et afdragsfrit familielån på boligens pris 15% under vurderingen. Derefter giver du dit barn 67.100 kr. i gave hvert å som nedskrivning af lånet. Dermed er det dine penge, der over tid nedskriver det lån, der er oprettet til dit barn.
  • Familiehandel: I en familiehandel køber barnet boligen af dig 15% under den sidste offentlige vurdering.

Det kunne for eksempel se sådan ud: 

En ejendom kan have en markedsværdi på 2 mio. kr. i fri handel, men den sidste offentlige vurdering er sat til 1 mio. kr.. Det betyder, at du kan sælge ejendommen til barnet for 1 mio. kr. minus 15 %.

Barnet kan altså overtage ejendommen for kun 850.000 kr., selvom den kan sælges for 2 mio. kr. i fri handel.

Familiehandel kan derfor ses som et arveforskud. Du kan læse mere om arveforskud her. 

Hvad er fordelene ved familieoverdragelse? 

Normalt hvis man sælger ejendom til en pris under den sidst kendte offentlighedsvurdering, bliver det betragtet som en gave og beskattes dermed med en gaveafgift. Handler mellem nærmeste familiemedlemmer er dog undtaget fra denne regel. Forældre kan derfor sælge fast ejendom til børn 15% under den offentlige vurdering. 

  • Du sparer arveafgift: En af fordelene ved familieoverdragelse, er at man sparer arveafgift, hvis børnene alligevel skulle arve boligen på et tidspunkt. Hvis børnene arver boligen efter forældrene er gået bort, skal de betale arveafgift af boligens samlede værdi. Hvis man foretager en familieoverdragelse inden forældrene går bort, sparer man altså arveafgiften af de ekstra 15% af boligens værdi.
  • Afgiftsfri gaver: Satsen for afgiftsfri gaver i 2020 er 67.100. Hvis du bruger modellen med familielån, hvor du giver dit barn 67.100 kr. hvert år, kan man bruge familielånet som en måde at give barnet både 67.100 kr. afgiftsfrit hvert år, samtidig med værdien af den faste ejendom. Ved denne model bruger du altså to metoder til at spare afgifter og skatter til staten.

Pr. 01.07.2020 kommer der nye regler om familieoverdragelse. Det betyder at man fra 01.07.2020 kan lave familieoverdragelse til 20% under den sidst kendte offentlige vurdering. Den nye 20%-regel omfatter dog kun ejendomme, hvor der findes en  offentlig vurdering efter de nye regler. Hvis den sidste offentlige vurdering er efter reglerne fra 2011, er det altså stadig 15%-reglen, der er den gældende. 

Grunden til, der kommer nye regler, er at de offentlige vurderinger fra 2011/2012 er fastfrossede og ikke kan forventes at afspejle ejendommenes reelle værdi. Forslaget om ændre værdiansættelsescirkulæret fra 1982 forsøger altså at imødekomme de nye ejendomsvurderinger. 

Vurderingsstyrelsen kommer til at udsende nye vurderinger af ejendomme i perioder fra juli 2020 og frem 2022. Det gælder for ejerejendomme. I 2022 begynder Vurderingsstyrelsen at udsende nye vurderinger af erhvervsejendomme. 

Hvad skal du være opmærksom på ved en familieoverdragelse? 

  • Arv:  Hvis du har flere børn og laver en familieoverdragelse ved at sælge en ejendom til 20% under den sidst kendte offentlige vurdering, kommer du til at give det ene barn mere i arv end de andre børn.
  • Vurdering af prisen på ejendommen:  Når man gerne vil sælge en ejendom til sit barn 15% under prisen, er det 15% under den sidst kendte offentlige vurdering, der er den gældende pris. Det er derfor ikke en fordel at have fået en ejendomsmægler til at vurdere boligen inden salget, for så vil boligen med stor sandsynlighed være vurderet højere. Derudover kan man heller ikke regne med at få lov til at sælge boligen til 15% under den sidst kendte offentlige vurdering, hvis der efterfølgende er blevet lavet forbedringer på boligen. Forbedringerne vil sandsynligvis betyde, at SKAT kræver en ny vurdering af boligen.
  • Udlejning af boligen:  Hvis boligen har været udlejet, kan man heller ikke regne med at få lov til at sælge boligen til 15% under prisen. Så hvis du går med overvejelser om at leje en bolig ud, inden du overdrager den til dine børn, skal du tænke over, hvad det vil betyde for boligens vurdering.

Når du har gjort dig klart, hvad dine overvejelser er omkring arv, udlejning og hvornår, boligen er vurderet sidst, er du klar til at gå videre med din familieoverdragelse. 

Pris på familieoverdragelse

  • Skoedenu.dk  tager 3.000 for dokumentet. Her oprettes dokumentet af jurister.
  • Advodan oplyser ikke prisen
  • Boligadvokat 24  tager 2.524 for oprettelsen af dokumenterne.
  • Eboligadvokat tager 2.250 kr. for oprettelsen af dokumentet.

Der er således mange penge at spare, når du benytter vores service til dine juridiske dokumenter.