Ejerpantebrev

Et ejerpantebrev er et dokument, hvor ejeren erklærer at have et krav mod sig selv. Et almindeligt pantebrev er et dokument, der oftest bruges, når man tager et lån, hvor man stiller sikkerhed i noget fast ejendom, for eksempel et hus. Det er altså i bund og grund et gældsbrev, hvor man stiller sikkerhed i den faste ejendom, man ejer. 

Forskellen på et almindeligt pantebrev og et ejerpantebrev er, at et almindeligt pantebrev kun kan indeholde lån fra en enkelt kreditor, hvorimod et ejerpantebrev kan indeholde lån fra flere forskellige kreditorer. 

De mest almindelige ejerpantebreve er ejerpantebrev i en ejerbolig, en andelsbolig eller i en bil. Alle ejerpantebreve har siden 2009 været digitale. Hvis du har et ejerpantebrev, kan du derfor se det inde i tingbogen. 

I denne artikel kan du læse om: 

Hvad er en debitor og en kreditor? 

En debitor er en person, der skylder penge til en anden. Den, debitoren skylder penge er kreditoren. Kreditoren er altså den, der har penge til gode. Debitoren er den, der skylder penge væk. Et almindeligt pantebrev kan altså kun indeholde en enkelt person, der har lånt penge ud. I et ejerpantebrev kan der være flere, der har lånt penge ud. Det betyder også, at der altså er flere, der har sikkerhed i en ejendom. I et almindeligt pantebrev er der kun en person, der har sikkerhed i en ejendom. 

Kreditoren og debitoren behøver ikke nødvendigvis være en person. Det kan også være en enhed, for eksempel en virksomhed. Kort sagt er kreditor og debitor altså de to forskellige parter i et lån. 

Forskellen på almindeligt pantebrev og ejerpantebrev 

Et ejerpantebrev er et dokument, hvor ejeren af pantebrevet både er kreditor og debitor. Det betyder at ejeren af pantebrevet altså gør krav mod sig selv. De tre mest almindelige måder at finansiere et boligkøb på er realkreditlån, banklån og pantebrevslån. 

Den sikkerhed, man stiller til for eksempel banken, kaldes et underpant. Det betyder, at hvis ejeren af pantebrevet ikke betaler af på sit lån som aftalt, så kan banken i sidste ende vælge at kræve ejendommen på tvangsauktion for at få sine penge. Det giver dig dog oftest bedre betingelser for at låne, fordi banken med sikkerhed i boligen, har en god chance for ikke at miste penge på udlånet. 

Det er også i forbindelse med krav mod ejeren, at ejerpantebrevet er noget særligt i forhold til et almindeligt pantebrev. I det almindelige pantebrev kan der kun være en kreditor. I ejerpantebrevet kan der være flere kreditorer, altså flere personer, der har penge til gode. Så hvis man har lånt penge flere steder, er det godt at have et ejerpantebrev. 

Grunden til man ikke bare laver flere forskellige almindelige pantebreve, er fordi ejerpantebrevet også indeholder en prioriteret rækkefølge af, hvem der skal have penge først i tilfælde af, der bliver gjort krav mod debitoren i ejerpantebrevet, altså den, der skylder penge væk. 

Et eksempel kunne se sådan ud: 

Afgiftspantebrev

Et afgiftspantebrev er i virkeligheden ikke et pantebrev. Et afgiftspantebrev beskriver ikke en gæld til nogen. Et afgiftspantebrev er en måde at slippe for at betale tinglysningsafgift eller i hvert fald betale mindre i afgift, når du opretter et nyt pantebrev. Man opretter et afgiftspantebrev ved, at man får lavet en påtegning, når man indfrier det gamle ejerpantebrev. Det vil sige, at man laver en påtegning, hvor man erklærer, at det gamle ejerpantebrev skal bruges som afgiftspantebrev. 

Når man tinglyser et ejerpantebrev, betaler man en fast tinglysningsafgift på 1.640 kr. og en tinglysingsafgift svarende til 1,45% af hovedstolen oveni. Hovedstolen er det beløb, ejerpantbrevet er på, altså det beløb, du har lånt. 

For at kunne få nedsat prisen for tinglysning på dit næste ejerpantebrev, er det et krav, at hovedstolen på det nye ejerpantebrev er mindre end i det ejerpantebrev, du har aflyst. Hovedstolen i det gamle jerpantebrev kommer så til at svare til det beløb, du har som dit afgiftsfritagelsesgrundlag. Altså det beløb, som du senere kan blive fritaget for at betale afgift for. 

Et eksempel på at bruge indfrielsen af et ejerpantebrev til at oprette et afgiftspantebrev kunne se sådan ud: 

Bent indfrier et ejerpantebrev med en hovedstol på 500.000. Han laver derefter en påtegning på ejerpantebrevet, hvori han erklærer, at han vil bruge ejerpantebrevet som afgiftspantebrev. 

Det kan se sådan ud: "Afgiftspantebrevet indestår alene med henblik på overførsel af tinglysningsafgift. Hovedstolen er det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag"

Bent vil nu oprette et nyt ejerpantebrev med en hovedstol på 400.000. Eftersom Bent har et afgiftsfritagelsesgrundlag på 500.000, sparer han 5.000 kr. 

Ændringer i et ejerpantebrev

Generelt når objektet man har et ejerpantebrev i skifter ejer, skal der ske en ændring i ejerpantebrevet. Det kan man gøre på flere måder. 

Debitorskiftefinal

Overdragelse: Hvis man har et ejerpantebrev i en ejendom og man sælger ejendommen, kan man sagtens overdrage ejerpantebrevet til den nye ejer. Det kaldes et debitorskifte. Læs mere om debitorskifte her. Grunden til man ikke bare laver flere almindelige pantebreve, er at kreditorerne bliver prioriteret i en rækkefølge i et ejerpantebrev. Det vil sige, at hvis der skulle bliver gjort krav mod debitor, bliver kreditorerne prioriteret i en bestemt rækkefølge i forhold til, hvem der skal have penge først. 

Hvis man gerne vil overdrage et ejerpantebrev, kræver det, at både den nye og den gamle ejer af ejerpantebrevet, debitor, skriver under. Den nye debitor kaldes den indtrædende debitor og den gamle kaldes den udtrædende debitor. Når man laver en ændring i et ejerpantebrev, skal ejerpantebrevet også tinglyses igen. Det gør man i tingbogen

Aflysning:  Man kan sagtens selv aflyse et ejerpantebrev. Det gør man, når ejerpantebrevet er blevet indfriet. Hvordan man gør, kommer lidt an på, hvornår ejerpantebrevet oprindeligt er lavet. Al tinglysning blev gjort digital i 2009. Hvis ejerpantebrevet er lavet før, er det ikke sikkert at ejerpantebrevet er blevet digitaliseret. 

Hvis det ikke er blevet digitaliseret, skal man lave en påtegning, hvor man skriver, at ejerpantebrevet er fuldt indfriet. Derefter skal det sendes med posten til tinglysningen, som ligger i Hobro. Det er en god idé at sende det anbefalet, så du er sikker på, at det kommer frem og du kan følge det undervejs. 

Hvis ejerpantebrevet er lavet efter 2009, ligger det digitalt på tingbogen. Så går man bare ind og aflyser det på tingbogen og underskriver med sit NemId. Det kan man sagtens selv gøre og man behøver ikke advokatbistand til at gøre det. 

Ændre ejendommen: Du kan ikke ændre ejendommen i et ejerpantebrev. Tidligere kunne man ændre den ejendom, ejerpantebrevet står i. Så hvis man for eksempel ejede to ejendomme, og den ene blev solgt, kunne man tidligere ændre den ejendom, ejerpantebrevet stod i. På den måde kunne man flytte gælden rundt fra en ejendom til en anden, uden at lave et nyt ejerpantebrev. Det kan man dog ikke længere. Det blev ændret i 2000 med tinglysningsafgiftsloven. Hvis du gerne vil have flyttet dit ejerpantebrev over i en anden ejendom, er du derfor nødt til at oprette et helt nyt ejerpantebrev og aflyse det gamle. 

Pris for tinglysning af et ejerpantebrev - stempelafgift

For at et ejerpantebrev bliver gældende, skal det tinglyses. Det gør man digitalt på tingbogen. Når man tinglyser et ejerpantebrev, skal der betales en afgift til staten. Det er den afgift, man kalder en stempelafgift eller en tinglysningsafgift. Afgiften koster altid 1.640 kr. Dertil skal man betale 1,45% af summen på ejerpantebrevet for at tinglyse det.

Ligesådan skal du huske at fjerne underpanthaveren fra ejerpantebrevet, altså banken, når du har betalt dit lån af. Det gør du også digitalt på tingbogen. Det kaldes at aflyse et ejerpantebrev. 

Det koster altid 1.640 kr. at tinglyse et dokument og for ejerpantebreve koster det derudover 1,45% af værdien af ejerpantebrevet. 

Det kunne for eksempel se sådan ud:

Bent vil gerne tinglyse et ejerpantebrev med en værdi på 800.000. Han starter med at beregne 1,45% af 800.000 = 12.000 kr. Det er den variable pris for tinglysning af et ejerpantebrev. Til de 12.000 kr. skal han altså også lægge den faste pris for tinglysning, som er 1.640 kr. 

12.000 kr. + 1.640 kr.=13.640 kr. 

Det koster altså Bent 13.640 kr. at tinglyse et ejerpantebrev på 800.000 kr.