Ejerpantebrev

Fuld guide til ejerpantebrev - alt du skal vide

Ejerpantebrev er i princippet er det et tinglyst gældsbrev, der kan overdrages til for eksempel en bank, som sikkerhed for et lån. 

1. Hvad er et ejerpantebrev?
2. Hvad betyder debitor og kreditor? 
3. Forskellen på almindeligt pantebrev og et ejerpantebrev
4. Afgiftspantebrev
5. Ændringer i et ejerpantebrev
6. Pris for tinglysning af et ejerpantebrev - stempelafgift

Hvad er et ejerpantebrev?

Et ejerpantebrev er et dokument, hvor ejeren af pantebrevet både er kreditor og debitor. Det betyder, at ejeren af pantebrevet altså har et krav mod sig selv. Det er mest almindeligt at have ejerpantebreve i en ejerbolig, andelsbolig eller bil. 

Ejerpantebreve skal tinglyses, før de er gyldige. Alle ejerpantebreve har siden 2009 været digitale. Hvis du har et ejerpantebrev, kan du derfor se det i tingbogen. 

Hvad betyder debitor og kreditor? 

Debitor er den, der skylder penge til en anden. Den, debitoren skylder penge til, er kreditoren. Kreditoren er altså den, der har penge til gode, mens debitoren er den, der skylder penge væk. Kort sagt er kreditor og debitor de to forskellige parter i et lån.

Kreditoren og debitoren behøver ikke at være personer. Det kan også være en enhed, for eksempel en virksomhed.  

Forskellen på almindeligt pantebrev og ejerpantebrev 

Forskellen på et almindeligt pantebrev og et ejerpantebrev er, at et almindeligt pantebrev kun kan have et lån fra en enkelt kreditor, hvorimod et ejerpantebrev kan have flere forskellige kreditorer. De tre mest almindelige finansieringsmåder af et boligkøb er: realkreditlån, banklån og pantebrevslån. 

Et almindeligt pantebrev kan altså kun indeholde en enkelt person, der har lånt penge ud. I et ejerpantebrev kan der være flere, der har lånt penge ud. Det betyder dermed, at der er flere, der har sikkerhed i ejendommen. I et almindeligt pantebrev er der kun en person, der har sikkerhed i ejendommen.

Underpant til banken (sikkerhed til banken)

Underpant er den sikkerhed, du stiller til for eksempel banken. Dermed kan banken kræve ejendommen på tvangsauktion for at få sine penge, hvis ejeren af ejerpantebrevet ikke betaler af på sit lån som aftalt.

På den måde får du oftest bedre betingelser for at låne, da banken med sikkerhed i boligen, har en god chance for ikke at miste penge på udlånet. 

Ejerpantebrev er en fordel for kreditor

I forbindelse med krav mod ejeren, er ejerpantebrevet også noget særligt i forhold til et almindeligt pantebrev. Her kan der som sagt kun være én kreditor, mens der kan være flere i ejerpantebrevet. Hvis du har lånt penge flere steder, er det dermed også godt at have et ejerpantebrev.

Grunden til, at man ikke blot laver flere forskellige almindelige pantebreve er, at ejerpantebrevet også indeholder en prioriteret rækkefølge på kreditorerne. Det vil sige, at hvis der bliver gjort krav mod debitoren i ejerpantebrevet, er det klart, hvem der skal have penge først. 

Afgiftspantebrev

Et afgiftspantebrev er i virkeligheden ikke et pantebrev. Et afgiftspantebrev beskriver ikke en gæld til nogen. Det er i stedet en måde at slippe for at betale tinglysningsafgift, eller i hvert fald betale mindre i afgift, end når du opretter et nyt pantebrev.

Du opretter et afgiftspantebrev ved at få lavet en påtegning, når du indfrier det gamle ejerpantebrev. Det vil sige, at du laver en påtegning, hvor du erklærer, at det gamle ejerpantebrev skal bruges som afgiftspantebrev. 

Pris for tinglysningsafgift - Ejerpantebrev

Når du tinglyser et ejerpantebrev, betaler du en fast tinglysningsafgift på 1.825 kroner (2024) og et beløb svarende til 1,45 % af hovedstolen oveni. Hovedstolen er det beløb, ejerpantebrevet er på. Altså det beløb, du har lånt. 

For at kunne få nedsat prisen for tinglysning på dit næste ejerpantebrev, er det et krav, at hovedstolen på det nye ejerpantebrev er mindre end i det ejerpantebrev, du har aflyst. Hovedstolen i det gamle pantebrev kommer så til at svare til det beløb, du har som dit afgiftsfritagelsesgrundlag. Altså det beløb, som du senere kan blive fritaget for at betale afgift for. 

Eksempel

Et eksempel på at bruge indfrielsen af et ejerpantebrev, til at oprette et afgiftspantebrev, kunne se sådan ud: 

Eksempel - Bents ejerpantebrev -> afgiftspantebrev

Bent indfrier et ejerpantebrev med en hovedstol på 500.000 kroner. Han laver derefter en påtegning på ejerpantebrevet, hvori han erklærer, at han vil bruge ejerpantebrevet som afgiftspantebrev. 

Det kan se sådan ud: "Afgiftspantebrevet indestår alene med henblik på overførsel af tinglysningsafgift. Hovedstolen er det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag"

Bent vil nu oprette et nyt ejerpantebrev med en hovedstol på 400.000 kroner. Eftersom Bent har et afgiftsfritagelsesgrundlag på 500.000 kroner, sparer han 5.000 kroner. 

Ændringer i et ejerpantebrev

Hvis det objekt, man har et ejerpantebrev i, skifter ejer, skal der også ske en ændring i ejerpantebrevet. Og det kan du faktisk gøre på flere forskellige måder:

• Overdragelse
• Aflysning af ejerpantebrev
• Ændre ejendommen

Se video

Overdragelse

Hvis man har et ejerpantebrev i en ejendom, og man sælger ejendommen, kan ejerpantebrevet sagtens overdrages til den nye ejer. Det kaldes et debitorskifte. Du kan læse mere om debitorskifte her.

Hvis du gerne vil overdrage et ejerpantebrev, kræver det, at både den nye og den gamle ejer af ejerpantebrevet, skriver under. Den nye debitor kaldes den indtrædende debitor, og den gamle kaldes den udtrædende debitor. Når du laver en ændring i et ejerpantebrev, skal ejerpantebrevet også tinglyses igen. Det gør du i tingbogen. 

Aflysning af ejerpantebrev

Du kan sagtens selv aflyse et ejerpantebrev. Det gør du, når ejerpantebrevet er blevet indfriet. Hvordan du gør, kommer lidt an på, hvornår ejerpantebrevet oprindeligt er lavet. Al tinglysning blev gjort digital i 2009. Hvis ejerpantebrevet er lavet før, er det ikke sikkert, at ejerpantebrevet er blevet digitaliseret. 

Hvis det ikke er blevet digitaliseret, skal du lave en påtegning, hvor du skriver, at ejerpantebrevet er fuldt indfriet. Derefter skal det sendes med posten til tinglysningsretten i Hobro. Det er en god idé at sende det anbefalet, så du er sikker på, at det kommer frem. Så kan du også følge det undervejs. 

Hvis ejerpantebrevet er lavet efter 2009, ligger det digitalt på tingbogen. Så går du bare ind og aflyser det på tingbogen samt skriver under med MitID. Det kan du sagtens selv gøre, og du behøver ikke advokatbistand til at gøre det. 

Ændre ejendommen

Du kan ikke ændre ejendommen i et ejerpantebrev. Hvis du gerne vil have flyttet dit ejerpantebrev over i en anden ejendom, er du nødt til at oprette et helt nyt ejerpantebrev og aflyse det gamle. 

Tidligere, hvis man for eksempel ejede to ejendomme, og den ene blev solgt, kunne man blot ændre den ejendom, ejerpantebrevet stod i. På den måde kunne man flytte gæld fra en ejendom til en anden, uden at lave et nyt ejerpantebrev. Men det kan man ikke længere. Det blev ændret i 2000 med tinglysningsafgiftsloven.  

Pris for tinglysning af et ejerpantebrev - stempelafgift

Et ejerpantebrev skal tinglyses, før det er gældende. Det gør du digitalt på tingbogen. Når du tinglyser et ejerpantebrev, skal der betales en afgift til staten. Det er den afgift, man kalder en stempelafgift eller en tinglysningsafgift.

Du skal betale 1,45 % af det pantsikrede beløb (oprundet til nærmeste hundrede). Dertil skal du lægge afgiften på 1.825 kroner (2024) oveni.

Du skal ligeledes huske at fjerne underpanthaveren fra ejerpantebrevet, altså banken, når du har betalt dit lån af. Det gør du også digitalt på tingbogen. Det kaldes at aflyse et ejerpantebrev.  

Ekempel - Bent ønsker tinglysning af ejerpantebrev

Bent vil gerne tinglyse et ejerpantebrev med en værdi på 800.000 kroner. Han starter med at beregne 1,45 % af 800.000 = 11.600 kroner (her er der ikke behov for at runde op til nærmeste hundrede). Det er den variable pris for tinglysning af et ejerpantebrev. Til de 11.600 kroner skal han så også lægge den faste pris for tinglysning på 1.825 kroner (2024). 

11.600 + 1.825 = 13.425 kroner. 

Det koster altså Bent 13.425 kroner at tinglyse et ejerpantebrev på 800.000 kroner.