Skøde

Fuld guide om skøde

Få svar på alle de generelle spørgsmål om skøde og meget mere i nedenstående.

1. Hvordan laver man et skøde?
2. Hvad koster et skøde?
3. Hvad koster tinglysning af skødet?
4. Hvor finder jeg mit skøde?

Hvad er et skøde?

Et skøde er et digitalt dokument, der beviser, at du ejer en fast ejendom. En fast ejendom kan være et hus, en lejlighed, et sommerhus med videre. Skødet skal tinglyses, når du køber eller sælger en fast ejendom, for at gøre handlen juridisk gyldig.

Et skøde er lavet på baggrund af en købsaftale, som sælger og køber har udarbejdet. Købsaftalen er en uddybende aftale, hvor samtlige forhold mellem køber og sælger er nøje beskrevet.

Skødet indeholder kun de vigtigste informationer vedrørende overdragelsen af ejendommen. I nedenstående kan du se processen for udarbejdelse af et nyt skøde.

Hvordan laver man et skøde?

Når sælger og køber af en fast ejendom er enige om, at der skal ske overdragelse af ejendommen, så udarbejdes der først en købsaftale. De fem punkter nedenfor beskriver processen for oprettelse af købsaftale og skøde:

1. Købsaftale udarbejdes. Først udarbejdes en købsaftale mellem sælger og køber. Dette sker typisk ved, at købers advokat kontakter sælgers ejendomsmægler. I købsaftalen aftales blandt andet, hvem der skal udarbejde skødet.
2. Prøvetinglysning. Når udkastet til skødet er udarbejdet, sendes udkastet til den anden part. Dette sker ofte som en prøvetinglysning.
3. Godkendelse af skøde. Når begge parter har godkendt skødet, lægges det i underskriftsmappen på tinglysning.dk. Herefter signeres skødet af både køber og sælger med MitID. Køber og sælger kan vælge at give en fuldmagt til advokaten eller ejendomsmægleren, som på denne måde kan skrive under på skødet.
4. Tinglysning. Når skødet er tinglyst, sendes der meddelelse til køber og sælgers pengeinstitutter. Meddelelsen er en anmodning om, at både købers nye lån og sælgers gamle lån bliver bragt på plads.
5. Frigivelse af købesum. Så snart sælgers bank har givet besked om, at sælgers lån er aflyst, kan sælger få sine penge. Det hedder, at købesummen frigives.

Processen for oprettelse af købsaftale og skøde kan virke overvældende for mange. Det er dog en enkelt proces for fagfolk i forhold til mange andre lande.

Når du laver et skøde i Danmark, bør du altid tage kontakt til fagpersoner. Et forkert tinglyst skøde kan have katastrofale konsekvenser for dig og din økonomi fremadrettet.

Hvad koster et skøde?

Prisen for et skøde varierer meget. Der findes mange billige udbydere af skøder. Hvis du udelukkende skal have udarbejdet skødet, som efterfølgende skal tinglyses, bør det kun koste omkring 2.000 kroner hos en jurist eller advokat.

Mange advokater tager ofte 5-10.000 kroner for tinglysning af skøder. Dette er ublu høje priser, da det tager en advokat en halv til en hel time at udarbejde og tinglyse et skøde.

Når du skal have en god pris på udarbejdelse af et skøde, skal du sende følgende til advokaten:

• Boligens adresse.
• Køber og sælgers fulde navn og cpr. nr.
• Købesummen.
• Status på boligen (hus, grund, ejerlejlighed etc.).
• Informationer på køber og sælgers pengeinstitut.

Sørg altid for at få en fast pris på udarbejdelsen af dit skøde. Du må aldrig lade advokaten tage timebetaling for udarbejdelse af dit skøde. En fast pris på dit skøde er den billigste måde at oprette et skøde for dig.

Når du har fået udarbejdet skødet til en god pris, skal du lægge prisen for tinglysning af skødet oveni. Du kan læse mere om tinglysning af skøder i nedenstående.

Hvad koster tinglysning af skøde?

Tinglysning af skøde koster 1.850 kroner (2024) som grundbeløb. Hertil kommer en afgift på 0,6 % af ejerskiftesummen. Ejerskiftesummen er den pris, som ejendommen er solgt til, det vil sige den betaling, der sker mellem køber og sælger.

Almindelig fri handel - Pris tinglysning af skøde eksempel

Hvis en ejendom bliver solgt til 1 million kroner i almindelig fri handel, vil tinglysning af skødet koste følgende:

• Grundbeløb på 1.850 kroner.
• 0,6 % af 1.000.000 = 6.000 kroner.
• Pris i alt for tinglysning 1.850 + 6.000 = 7.850 kroner.

Prisen for tinglysning af et skøde på en ejendom, der er solgt for 1 million kroner, er altså 7.850 kroner.

Ikke fri handel - Pris tinglysning af skøde eksempel

Hvis ejendommen ikke sælges i fri handel, gælder der særlige regler for beboelseshuse, ejerlejligheder og fritidshuse. Hvis ejendommen er solgt til 85 % af ejendommens værdi eller derunder, skal der betales tinglysningsafgift på 0,6 % af 85 % af ejendommens værdi.

Eksempel

En ejendom er vurderet til 1.000.000 kroner, men er blevet solgt til 500.000 kroner. Der skal betales følgende i tinglysningsafgift:

• Grundbeløb på 1.850 kroner.
• 0,6 % af 85 % af ejendomsvurderingen på 1.000.000 kroner = 5.100 kroner
• Pris i alt for tinglysning 1.850 + 5.100 = 6.950 kroner.
  

Hvis ejendommen var solgt til mere end 85 % af ejendomsvurderingen, så skulle afgiften være beregnet på baggrund af købesummen.

Tinglysningsafgift – hvem betaler?

Når du køber eller sælger en ejendom, skal der først udarbejdes en købsaftale. I købsaftalen kan du aftale med den anden part, hvem der skal betale for udarbejdelsen af skødet, samt hvem der betaler for tinglysning af skødet.

Ejendomme på Sjælland: Hvis ejendommen ligger på Sjælland, er det mest normale, at køber betaler for tinglysning af skødet. Der er ingen normer for, hvem der betaler for udarbejdelsen af købsaftalen.

Ejendomme i Jylland: I Jylland er normen, at sælger og køber deler udgifterne til tinglysning af skødet. Det samme gør sig gældende for købsaftalen.

Ejendomme på Fyn: På Fyn følges både normerne på Sjælland og i Jylland. Aftal nærmere med den anden part, hvem der skal betale for omkostningerne.

Kan man selv tinglyse et skøde?

Ønsker du selv både at udarbejde og tinglyse skødet?  Det kan du godt. Der er dog visse ting, du skal være opmærksom på:

• Tinglysning af et skøde er bindende. Når først et skøde er tinglyst, er det bindende. Der ligger ingen kontrol i, at det er gjort korrekt. Hvis sælger for eksempel har optaget pantegæld i ejendommen, kan du risikere at overtage denne pantegæld. Eventuel pantegæld og andet skal nøje udspecificeres i en købsaftale.
• Du er selv ansvarlig. Når du selv har udarbejdet og tinglyst et skøde, er du også selv ansvarlig for indholdet i skødet. Hvis du lader en fagperson gøre det for dig, vil du kunne drage denne person til ansvar for eventuelle fejl og mangler. Fagpersoner er forsikret i tilfælde af, at de laver fejl.
• Vejledning på tinglysning.dk. Der ligger en udførlig vejledning på, hvordan du laver en bolighandel korrekt på Tinglysningens hjemmeside. Læs den grundigt igennem, hvis du selv ønsker at udarbejde dit eget skøde.

Hvor finder jeg mit skøde?

Du kan finde dit skøde på tinglysning.dk. Siden 1. juli 2013 er det blevet gratis at hente alle oplysninger i tingbogen.

Sådan finder du dit skøde:

1. Gå ind på  tinglysning.dk
2. Tryk på Forespørg -> Tingbogen
3. Indtast ejendommens adresse. Nu får du tingbogsattesten frem, og du kan se skødet.
4. Hvis dit skøde er tinglyst efter 8. september 2019, skal du notere dato og løbenummer, som bliver givet til dig, når du har tastet adressen ind. Herefter skal du gå ind i Tinglyst Dokument for at se dit skøde.
   
   Er dit skøde tinglyst før 8. september 2019, skal du finde det filnavn, der står nederst i tingbogsattesten. Filnavnet skal indtastes i rubrikken ”Indscannet akt”. Herefter kan du se dit skøde.