Ophævelse af lejekontrakt 

Der kan være mange grunde til at lejer eller udlejer ville ønske, at ophæve en lejeaftale. Nedenfor vil forskellige ophævelsessituationer bliver gennemgået. 

Hvad er forskellen på ophævelse og opsigelse? 

Ophævelse af en lejeaftale sker oftest på baggrund af, at den ene part har misligholdt aftalen eller lejemålet, hvorfor ophævelse oftest sker med øjeblikkelig virkning. Dette bevirker også at ophævelsen ikke følger de aftaler og frister som fremgår i lejekontrakten. Omvendt følger en opsigelse lejekontraktens aftale. Aftalerne følger som udgangspunkt lejelovens regler og frister for opsigelse.

Hvornår er man berettiget til at ophæve lejeaftalen?

En lejeaftale kan kun ophæves såfremt der er tilstrækkeligt grundlag herfor.

For lejers vedkommende kan dette være relevant hvis det lejede ikke ser ud som aftalt eller hvis udlejer ikke overholder de aftaler som der måtte være aftale i lejekontrakten.

For udlejeres vedkommende kan ophævelse blive relevant hvis lejer misligholder lejemålet eller de aftaler der er indgået i lejekontrakten. Det er vigtigt at være opmærksom på at man som udlejer skal give lejer en advarsel 14 dage forud, hvor problematikkerne bliver klarlagt så lejer kan ændre adfærd. Hvis misligholdelsen herefter fortsætter, kan man overveje at ophæve lejekontrakten. Det er ydermere vigtigt at være opmærksom på at man som udlejer skal have tilstrækkelig med dokumentation for den ophævelsesbegrundende misligholdelse.

Udlejer ophæver lejeaftalen

Der er forskellige regler for hvad der skal ske efter hvem der ophæver lejeaftalen.

Hvis det er udlejer der ophæver lejeaftalen, skal lejer fraflytte lejemålet med det samme. Hvis der er tvivl omkring opsigelsens og dens berettigelse, må lejer dog gerne blive boende indtil sagen er blevet afgjort.

Herudover er det et krav, at lejer betaler husleje i den aftalte opsigelsesperiode eller indtil lejemålet bliver udlejet på ny. Denne regel bunder i, at det er lejer selv der har misligholdet lejeaftalen hvorfor det også er lejer der bærer det økonomiske ansvar. Dette er også baggrunden for, at lejer forventes at erstattes det økonomiske tab som udlejer måtte få i forbindelse med opsigelsen. Dette kan f.eks. være hvis lejemålet ikke kan udlejes i en periode eller hvis lejemålet skal istandsættes

Da det er lejer der har det økonomiske ansvar for lejemålet, har lejer en pligt til at genudleje lejemålet så hurtigt som muligt. Det er vigtigt at være opmærksom på, at udlejer har en pligt til at gøre en aktiv indsats for at mindske lejers regning så meget som muligt. Hvis udlejer ikke har overholdt dette, kan lejer kræve at regningen bliver nedsat.

Hvornår har udlejer ret til at ophæve lejeaftalen?

1.  Hvis vigtige beløb ikke betales i tide

Beløb som husleje, depositum og a conto-bidrag anses i lejeloven som værende pligtige ydelser, hvorfor forsinkelse med disse betalinger kan føre til ophævelse af lejemålet.

Der er dog visse betingelser der skal være opfyldt for at udlejer kan ophæve lejeaftalen på denne baggrund. Udlejer skal sende et påkrav til lejer, tidligst tre dage efter den da hvor pengene skulle være betalt (forfaldsdagen). Hvis lejer ikke betaler det skyldige beløb inden for 14 dage efter påkravsskrivelsen, kan udlejer ophæve lejeaftalen. Som udlejer har man ret til at kræve et gebyr på 287 kr (2021) for et påkrav. Dette beløb er tillige en pligtig ydelse, hvorfor denne skal betales eller kan den ligeledes medfører at udlejer ophæver aftalen.

2.  Hvis lejer begår visse former for kriminalitet

Såfremt lejer eller andre i husstanden, begår utryghedsskabende kriminalitet inden for en kilometers radius af lejemålet, kan udlejer ophæve lejeaftalen. Kriminalitet skal medføre en ubetinget fængselsstraf eller en anden straf af frihedsberøvende karakter

3.  Hvis det lejede benyttes til andet end det aftalte

Hvis lejemålet benyttes til andet end hvad der er aftalt, har udlejer mulighed for at ophæve lejeaftalen. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at udlejer skal kunne bevise af denne ”anden” brug af det lejede er til gene for udlejer eller andre lejere.

4.  Hvis lejer misligholder lejemålet

Lejer har en pligt til at vedligeholde lejemålet, hvorfor udlejer har mulighed for at ophæve lejeaftalen hvis lejeren ikke overholder dette. Det er dog vigtigt at være opmærksom på at man som udlejer ligeledes har en pligt til at hjælpe med at vedligeholde og udbedre eventuelle problemer.

Såfremt lejer vanrøgter det lejede, har lejer dog selv en pligt til at udbedre dette. Udlejer har i denne situation mulighed for at sende et påkrav om hvad der skal udbedres og hvori der understreges at lejeaftalen vil blive opsagt, såfremt lejemålet ikke bringes i orden.

5.  Hvis lejer flytter uden at informere udlejer

Hvis lejer flytter i utide uden at informere udlejer om dette, kan udlejer ophæve lejekontrakten. I netop dette tilfælde er der ikke et krav om at udlejer skal sende et påkrav til lejer for at advare vedkommende. Det er dog op til udlejer at bevise at lejer er flytte i utide.

Udlejer har også mulighed for at fastholde lejekontrakten. I sådanne tilfælde er lejer forpligtet til at betale husleje indtil opsigelsesperioden er udløbet.

6.  Hvis lejer overlader lejemålet til en anden person  

Lejer må ikke overlade lejemålet til andre end medlemmer af husstanden. Både venner og familie kan ifølge lejeloven anses for medlem af husstanden, dette afhænger af fælleskab og afhængighed. For at denne overtrædelse kan fører til ophævelse af lejemålet, skal udlejer gøre indsigelse, og såfremt lejer ikke handler på dette, kan udlejer opsige lejemålet.

Udlejer har også mulighed for at ophæve lejeaftalen såfremt lejer ulovligt fremlejer lejemålet. Lejer skal have lov til at fremleje lejemålet, hvis dette er tilfælde skal fremlejer sende en kop af fremlejekontrakten til udlejer. Hvis dette ikke overholdes, kan begge lejeaftaler ophæves.

7.  Hvis lejer tilsidesætter god skik og orden

Udlejer har mulighed for at opsige lejeaftalen hvis lejer groft tilsidesætter god skik og orden. Det vil sige at lejer skal være til gene for udlejeren, ejendommens øvrige beboer eller andre der lovligt opholder sig i ejendommen. Generne skal være så grove, at straks flytning er nødvendig. Såfremt dette ikke er tilfælde, skal udlejer blot opsige lejer på almindelige vilkår.

8.  Hvis Lejer overtræder et besøgsforbud

Hvis der er pålagt et besøgsforbud fra politiet, skal lejer overholde dette. Såfremt lejer ikke overholdet besøgsforbuddet, kan udlejer ophæve lejeaftalen. Dette forbud er dog alene gældende for lejer og ikke dennes nærmeste pårørende

9.  Hvis lejer nægter udlejer adgang til lejemålet  

Udlejer kan have ret til at tilgå lejemålet. Dette gælder dog kun i visse situationer, så som hvis lejer ikke er hjemme, og udlejer af forskellige grund er nødsaget til at få adgang til det lejede. F.eks. hvis det brænder, der skal installeres nyt vvs eller lignende. Hvis lejer nægter udlejer adgangs i sådanne situationer, har udlejer ret til at ophæve lejeaftalen. Det er dog vigtigt at være opmærksom på at ophævelsen er ugyldig såfremt udlejer ikke have ret til at få adgang til det lejede i den pågældende situation.