Lejeloven – Guide til udlejer

Få et overblik over lejeloven, som udlejer

Disse har særlig betydning for udlejers forringede vilkår. Få et overblik i guiden herunder.

1. Lejelovens formål og indhold
2. De gamle regler
3. De nye regler
4. Fravigelse af lejelovens bestemmelser
5. 5 tips til lejekontraktens § 11
6. Lejelovens § 83

Lejelovens formål og indhold

Lejeloven er lovgivningsrammen, der regulerer alle lejemål til beboelse både privat og i almen boligudlejning. Det betyder, at lejere, og særligt udlejere, skal efterleve de retninger, der er fastlagt lejeloven. I dag opdeles lejeloven efter:

• De gamle regler
• De nye regler

Derudover kan en lejeaftale også være omfattet af boligreguleringsloven, som egentlig giver lejer flere rettigheder end lejeloven.

De gamle regler

Når en lejeaftale er indgået før 1. juli 2015, vil den fortsat være omfattet af de gamle regler. I nogle tilfælde kan udlejer opdatere eller forny en lejekontrakt, men dette skal ske med samtykke fra lejer. De gamle regler er følgende:

• Ind- og fraflytningssyn er frivillig – Udlejer behøver ikke afholde syn ved lejers ind- eller fraflytning.
• Istandsættelse af det lejede – Udlejer kan kræve nyistandsættelse af boligen på lejers regning. Læs videre her.
• Huslejestigning foregår gennem trappeleje – En årlig stigning af huslejen med en fastbestemt procentsats. Læs videre her.
• Opsigelse af lejer – Udlejer kan ikke opsige lejer, medmindre der er grov misligholdelse. Læs videre her.
• Omfatter sommerhuse og fritidshuse - Eksempelvis kolonihaver.

De nye regler

Hvis parterne har indgået lejeaftale efter 1. juli 2015, gælder de nye regler i lejeloven. De væsentlige ændringer er følgende:

• Ind- og fraflytningssyn – Udlejer har pligt til at afholde ind- og fraflytningssyn samt skriftligt udlevere en ind- og fraflytningsrapport til lejer. Læs mere om indflytningssyn og fraflytningssyn.
• Istandsættelse af det lejede – Udlejer kan kun kræve en normalistandsættelse. Læs videre her.
• Vedligeholdelsespligt – Det fastslåes at vedligeholdelse sker løbende, og det er grundlæggende udlejers ansvar. Særlige vilkår om indvendig vedligeholdelse kan aftales i lejekontrakten, men med forbehold. Læs videre her.
• Huslejestigning – Huslejestigninger sker efter nettoprisindekset. Det betyder, at lejen kun kan stige én gang årligt og tilpasset samfundets generelle prisstigninger herunder omkostningsbestemt husleje. Trappeleje er ikke længere lovlig. Læs videre her.
• Opsigelse af lejer – Udlejer kan opsige lejer med 1 års varsel, hvis du selv skal flytte ind.
• Gebyr for forhåndsgodkendelse af lejen – Huslejenævnet kan efter ønske vurdere, hvad huslejen bør være. I 2024 er gebyret 596 kroner.
• Fritids- og sommerhuse – Er ikke længere omfattet af lejelovens regler.

Fravigelse af lejelovens bestemmelser

Ved udarbejdelse af en lejekontrakt, kan udlejer fravige nogle af lejelovens bestemmelser, dog ikke alle. Du kan eksempelvis ikke pålægge lejer udvendig vedligeholdelse, da dette er i strid med loven. Vær også opmærksom på, at særlige aftaler skal fremgå af lejekontraktens § 11 under særlige vilkår.

5 tips til lejekontraktens § 11

Ønsker du at udarbejde en lejekontrakt med særlige aftaler, skal du sørge for en klar, tydelig og korrekt formulering. En ukorrekt udfyldt lejekonktakt kan nemlig kendes ugyldig. Husk at sørge for nedenstående:

1. En autoriseret standard lejekontrakt for beboelse er A10-typeformular.
2. Altid at bruge lejeloven som tjekliste, inden du nedskriver særlige vilkår.
3. Vilkårene må aldrig være urimelige og til skade for lejer.
4. At nedskrive de specifikke regler og undgå flertydige formuleringer.
5. Jo tydeligere dine formuleringer er, desto bedre.

Lejelovens paragraf 83

Grundlæggende beskytter lovgivningen lejer mod udlejers opsigelse, med undtagelse af lejelovens paragraf 83. I netop dette afsnit angives, hvornår en udlejer berettiget kan opsige lejer. Reglerne er oplistet med følgende 7 punkter:

• Når udlejer selv ønsker at bebo lejemålet.
• Når bebyggelsen skal nedrives, ombygges eller eksproprieres, hvor myndigheder overtager grunden.
• Når boligen er udlejet til vicevært.
• Når boligen er en arbejderbolig.
• Når lejer har brudt regler om god skik og orden.
• Når lejer bryder lejeforholdets betingelser.
• Når særlige forhold opstår, hvor det ses hensigtsmæssigt at ophæve lejeaftalen.

Fremleje regler

Lejelovens regler omfatter også fremleje, dog er bestemmelserne anderledes. Eksempelvis ved tidsbegrænsning af lejemål og ved kortere opsigelsesvarsel. Reglerne varierer alt efter om, der er tale om fremleje af en hel lejebolig eller fremleje af enkeltværelser. Gå i dybden med fremleje her.

Uopsigelig lejekontrakt

Ved en uopsigelig lejekontrakt kan hverken udlejer eller lejer opsige lejeaftalen for en given periode. En udlejer kan dog aldrig ensidigt stille lejer krav om uopsigelighed, mens udlejer har mulighed for opsigelse. Aftaler om uopsigelighed må aldrig være urimelige og skal være gensidigt gældende. Læs videre her.

Brug for hjælp?

Lejeloven er kompleks, særligt når det gælder udlejers pligter. Hos Dokument 24 sidder der altid en jurist klar til at hjælpe dig. Vi kan hjælpe dig med udfyldning af en lejekontrakt eller rådgive om detaljer i lejeforholdet. Kontakt os nu - det kan blive dyrt at lade være.