Forældrekøb

Et forældrekøb er når du køber en bolig til sit barn eller sine børn med henblik på at udleje boligen til dem. Det sker oftest, når de skal starte uddannelse og af samme grund findes de fleste forældrekøb i de store uddannelsesbyer som København, Århus, Odense og Ålborg. Det er som regel ejerlejligheder, der bliver købt som forældrekøb.

I denne artikel kan du læse om: 

Manglen på billige studieboliger og ventetiden på at få dem, har gjort forældrekøb mere populært. Forældrekøb er en god måde at give sine børn en god bolig, mens de studerer. I dag viser statistikken, at forældrekøb udgør ca. 10% af markedet for ejerlejligheder. Langt de fleste forældre, der køber bolig til deres børn, køber boligen for at give børnene den bedste start på studiet og give dem en god bolig, mens de studerer. 13% af forældrene køber dog også for at lave en investering. Så hvis du gerne vil hjælpe dit barn godt på vej, skal du måske udforske mulighederne for at lave et forældrekøb. 

Fastsættelse af huslejen

Når du skal fastsætte huslejen i dit forældrekøb, skal du huske, at alle lejemål er omfattet af lejeloven. Derfor er det vigtigt at sætte sig ind i, hvordan du fastsætter lejen. Du kan ikke bare sætte lejen så lavt, som du har lyst. Når du laver et forældrekøb og udlejer til dine børn, driver du i SKATs øjne en udlejningsvirksomhed. Du bliver beskattet af sine lejeindtægter. Hvis du sætter lejen for lavt, kan man også risikere at blive beskattet af fiktive lejeindtægter. Det vil sige, at hvis SKAT vurderer, at lejen burde være højere, vil de måske beskatte dig af differencen mellem den leje, du rent faktisk opkræver, og det, SKAT vurderer, lejen burde være. Det er altså vigtigt for dig som udlejer, at huslejen afspejler de reelle priser på tilsvarende boliger i området. Man kan ofte godt gøre det til en husleje, der rent faktisk ville være billigere, end hvis barnet selv skulle køber eller leje. 

Forældrekøb

Det, du kan gøre helt konkret, det er at kontakte ejendomsmæglere i området og finde ud af, hvad der ville være en rimelig leje for tilsvarende boliger. Du kan også kontakte ejendomsadministratorer i området, og spørge, hvilket niveau lejen ligger på i deres ejendomme. Det vigtige er, at du undersøger lejen for tilsvarende boliger i området. 

Beskatning af forældrekøb

Når du laver et forældrekøb og udlejer til dine børn, betragtes det som udlejningsvirksomhed. Man bliver derfor beskattet af sine indtægter. Du har dog også mulighed for at trække dine driftsudgifter fra i skat. Driftsudgifter dækker for eksempel over: 

  • Forsikring af boligen 
  • Ejendomsskatter
  • Vedligeholdelse af ejendommen 
  • Forbrug (el, vand, varme)
  • Eventuelle udgifter til snerydning og fejning

Vedligeholdelse af boligen dækker kun over vedligeholdelse af selve ejendommen, for eksempel udskiftning af tag, renovering af kælder, facaderenovering eller lignende. Det dækker altså ikke over vedligeholdelse eller forbedring af selve lejligheden. Det betyder, at du kan ikke trække dine udgifter fra, hvis der er tale om udskiftning af en vaskemaskine, el-måler, komfur, vinduer, radiator eller renovering af gulvet inde i selve lejligheden. 

Fordele ved forældrekøb

Husleje:  Ofte kan man sætte huslejen på et niveau, der er billigere, end hvis dit barn selv skulle ud og købe eller leje. Det er vigtigt, du ikke sætter huslejen for lavt. Alle lejemål er omfattet af Lejeloven. Det betyder, at hvis du sætter huslejen væsentligt lavere end for tilsvarende boliger i området, kan du risikere at blive beskattet af det lejen burde være, i stedet for det du reelt udlejer den til. 

Boligstøtte: Når dit barn/dine børn flytter i forældrekøb, kan de søge om boligstøtte eller boligsikring. For at søge boligstøtte kræver det kun, at man bor hele året i en bolig med køkken. Hvor meget man kan få, afhænger af forskellige faktorer som hvor mange kvadratmeter, lejligheden er, lejers økonomi og hvor mange, der bor på adressen. Der kan kun udbetales boligstøtte til en lejer. Sørg for at få søgt om boligstøtte hurtigst muligt efter indflytning. Sagsbehandlingstiden kan tage op til 9 uger. Hvis man har søgt inden 30 dage efter indflytning, kan man få udbetalt boligstøtte med tilbagevirkende kraft fra indflytningsdagen. Derefter kommer den forudbetalt hver d. 1. i måneden. Ansøgningen foregår digitalt. 

Borger.dk kan hjælpe med en beregning af dit barns boligstøtte, så du kan få en fornemmelse af, hvor meget dit barn vil kunne modtage i boligstøtte. Beregningener selvfølgelig en umiddelbar beregning og er ikke bindende. Du får først den endelige vurdering, efter ansøgningen har været igennem sagsbehandlingen. 

Se en beregning af din boligstøtte her

Dokumenter til forældrekøbet

Når du køber bolig til dine børn, skal du som ved alle andre boligkøb, have styr på en række dokumenter. For det første skal du huske, at ejendomsmægleren er sælgers repræsentant. En ejendomsmægler må ikke repræsentere begge parter i et boligsalg. Derfor er det vigtigt, at du sørger for at kontakte en advokat, så du får juridisk rådgivning til dit boligkøb. Advokaten hjælper dig med at gennemgå købsaftalen og gennemgå for eksempel ejer-/andelsforeningens økonomi og tilstandsrapporten. Når man ikke har den rette faglige baggrund, kan det være svært at have styr på alle detaljer omkring et boligkøb og man kan også komme til at undervurdere betydningen af detaljer i foreningens økonomi eller tilstandsrapporten. Derfor er det ikke bare rart, men også det mest fornuftige at sørge for juridisk rådgivning. 

Købsaftale:  Når du laver et forældrekøb, skal du have udarbejdet en købsaftale. Det er som regel ejendomsmægleren, der gør det. Men fordi ejendomsmægleren netop er sælgers repræsentant, skal du få din advokat til at gennemgå den for dig. Købaftalen indeholder al information om købet af boligen. Det kan for eksempel være boligens pris, hvordan den finansieres, hvornår den overdrages, hvem der står for at få oprettet skødet på boligen og om der er medfølgende inventar. 

Fortrydelsesfrist

Skøde:  Når købsaftelen er godkendt af købers advokat og underskrevet af både køber og sælger, skal der oprettes et skøde. Skødet er det dokument, der endeligt viser, at du er den nye ejer af ejendommen. Skødet skal udarbejdes af en advokat og derefter tinglyses. Skødet er ikke gældende, før det er blevet tinglyst. Det foregår digitalt i tingbogen. Man skriver under med NemId i sin e-boks. Alle skøder er i dag digitale og har været det siden 2009. 

Lejekontrakt:  Selvom et forældrekøb anses som udlejningsvirksomhed, er det faktisk ikke lovpligtigt at have en lejekontrakt til sin barn. Men det er en klar fordel, blandt andet fordi dit barn kan ikke modtage boligstøtte uden en lejekontrakt. Derudover kan du også som udlejer, blive bedt om at fremvise dokumentation for udlejningen til SKAT. Det kan blandt andet være fordi, de er interesseret i at se størrelsen på huslejen, hvorfor det igen er vigtigt, at du har fastsat huslejen rigtigt. 

Regler for forældrekøb 2020

Finansloven for 2020 betyder, at reglerne for forældrekøb bliver ændret. De nye regler medfører, at forældrekøb fra 2021 ikke længere kan indgå i virksomhedsordningen, eller det der også kaldes virksomhedsskatteordningen eller VSO. Derudover kan forældrekøb heller ikke længere gå ind under kapitalafkastordningen. Tidligere har man i et forælderkøb kunne trække renteudgifterne fra. Det kan man stadig efter indførelsen af de nye regler fra 2021. Det er omfanget, der bliver forskellen. Tidligere har man kunnet trække renteudgifter fra med en værdi i omegnen af 56%. Det bliver fra 2021 reduceret til 25-33%. Det svarer nogenlunde til renteudgifterne, man kan trække fra i en almindelig ejerbolig. De nye skatteregler har kun effekt for forældrekøbere, som betaler topskat. 

Vi laver et eksempel for at vise de helt konkrete tal på forskellen mellem regnskabet før og efter de nye regler træder i kraft. Vi tager udgangspunkt i en lejlighed, hvor Flemming og Berit skylder 2 millioner i realkreditlån i lejligheden. Lånet er et fastforrentet lån. 

Eksempel 1, nuværende regler, fastforrentet lån: Lånet giver renter for 33.203,00. Ifølge de nuværende regler for beskatning af forældrekøb, kan Flemming og Berit trække renteudgifter fra for 56%. Det giver 18.593,68. 

Fra 2021 træder de nye skatteregler i kraft. Vi tager udgangspunkt i, at Flemming og Berit i 2021 kan trække 33% fra. Vi tager udgangspunkt i det samme eksempel. 

Eksempel 2, nye regler, fastforrentet lån:  Lånet giver renter for 33.203,00. Ifølge de nye regler for beskatning af forældrekøb, kan Flemming og Berit trække renteudgifter fra for 33%. Det giver 10.956,99. 

For Flemming og Berit giver det altså en konkret forskel mellem reglerne på 7.636,69 kr og øre. 

Lad os se på et eksempel, hvor Flemming og Berit har valgt et F5-lån. Vi tager igen udgangspunkt i, at Flemming og Berit i 2021 kan trække 33% fra. Vi tager også udgangspunkt i det samme eksempel med 2 millioner kr. gæld i realkreditlån. 

Eksempel 3, nuværende regler, F5-lån: Lånet giver renter for 13.066,00 kr. Ifølge de nuværende regler for beskatning af forældrekøb, kan Flemming og Berit trække renteudgifter fra for 56%. Det giver 7.316,96. 

Eksempel 3, nye regler, F5-lån:  Lånet giver renter for 13.066,00 kr. Ifølge de nye regler for beskatning af forældrekøb, kan Flemming og Berit trække renteudgifter fra for 33%. Det giver 4.311,78. Det er altså en forskel mellem ordningerne på 3.005,18 kr. med det fastforrentede lån. 

Ændringen er helt sikkert ikke fordelagtig for forældrene, da det bliver dyrere at lave forældrekøb efter 2021. Effekten af reglen på markedet for forældrekøb, vil sandsynligvis være relativt lille. Hvis man køber forældrekøb for at give sit barn en bolig under studietiden, køber man sandsynligvis alligevel. Hvis man laver et forældrekøb primært for investeringens skyld, bliver ens beslutning om at lave et forældrekøb nok ikke så påvirket af at betale mellem 3.000 og 7.600 kr. ekstra om året. 

Når du skal gennemgå de eksisterende regler for forældrekøb og beskatning af økonomien i købet, så tal med en revisor om, hvilken skattemæssig løsning, der er bedst for dig. 

Forældrekøbet på sigt

Når du laver et forældrekøb så overvej, hvad der skal ske med lejligheden, når dit barn er holdt op med at studere. Vil du gerne flytte ind i lejligheden selv? Vil du i så fald gerne flytte ind, når dit barn flytter ud eller skal der være en overgangsperiode, hvor du udlejer til andre? Vil du beholde lejligheden og udleje til andre og med tiden lave en familieoverdragelse, sådan at du giver ejendommen videre til dit barn? Hvis du gerne selv vil flytte ind i den på sigt, skal du overveje, hvornår du i så fald vil gøre det. Hvilken alder tænker du, du vil have på det tidspunkt, og hvad kræver det af boligen? Nogle vælger også at sælge boligen til deres barn, når de får råd til at købe den. Hvis du gerne vil sælge boligen til barn, kan du gøre det på fordelagtige vilkår. Du kan sælge den til dit barn 15 procent under den sidste offentlige vurdering. Du skal dog være særligt opmærksom, hvis du har lavet forbedringer i lejligheden. I så fald, vil du nok ikke få lov til at sælge til 15 procent under prisen. 

Hvis du ikke selv har boet i boligen på et tidspunk, skal du typisk betale skat af fortjenesten, når du på et tidspunkt sælger den videre. 

Gode råd, når du laver forældrekøb

  • Der er forskellige grunde til at man laver et forældrekøb. Hvis man kun gør det, fordi man vil give sit barn en god bolig, mens de studerer, er andelsboligerne attraktive som forældrekøb, fordi de er billigere at købe end ejerlejlighederne. Uanset hvilken type bolig man køber til sine børn, er det vigtigt at tjekke reglerne for udlejning med ejer-/andelsforeningen først. Særligt mange andelslejligheder har bopælspligt. Det betyder at de ikke nødvendigvis er egnet til udlejning. 
  • Tænk over, hvad du gerne vil med lejligheden, når dit barn ikke længere skal bo der. Skal lejligheden overdrages til barnet? Vil du selv gerne flytte ind i den på sigt? 
  • Når man laver et forældrekøb og udlejer til sit barn, driver man udlejningsvirksomhed. Det betyder, a man bliver beskattet af indkomsten. Men det betyder også, at man kan trække driftsudgifterne fra i skat. Sørg for, at al økonomi vedrørende forældrekøbet, kører på en særskilt konto. 
  • Overvej at gøre lejligheden til en delelejlighed. Du kan øge dine lejeindtægter hver måned, hvis du taler med dit barn om at få en ven eller veninde til at flytte ind sammen med dit barn. Alternativt kan dit barn også være den, der tjener på den ekstra leje, hvis du ønsker det.