Forældrekøb

Komplet guide til forældrekøb

Forældrekøb er blevet en populær måde, hvorpå forældre kan hjælpe deres børn trygt på vej.

1. Sørg for at fastsætte huslejen korrekt
2. Beskatning af forældrekøb
3. Fordele ved forældrekøb
4. Hvilke dokumenter skal du bruge ved forældrekøb?
5. Nye regler for forældrekøb fra 2020

10 % af alle lejligheder er forældrekøb

Manglen på billige studieboliger og ventetiden på at få dem, har gjort forældrekøb mere populært. Statistikken viser da også, at forældrekøb i dag udgør omkring 10 % af markedet for ejerlejligheder.

Langt de fleste forældre, der køber en bolig til deres børn, gør det for at give dem den bedste start på studiet med en god bolig. Mange gør det også, fordi det kan være en god investering på længere sigt. 

Vi har lavet en guide, som klæder dig bedst muligt på i forhold til forældrekøb, så du kan undgå de eventuelle faldgruber på vejen.

Se video

×Forældrekøb

Sørg for at fastsætte huslejen korrekt

Det er vigtigt at huske, at alle lejemål er omfattet af lejeloven. Derfor skal du sørge for at sætte dig godt ind i reglerne, så der ikke pludselig kommer nogle grimme overraskelser. Undersøg, hvad tilsvarende boliger i området koster og lad din husleje afspejle disse priser.

Selvom det kan være fristende at hjælpe dit barn ved at sætte huslejen ekstra lavt, er det ikke en god løsning. Du kan nemlig risikere at blive beskattet yderligere, hvis SKAT vurderer, at huslejen bør være højere. For at finde frem til priserne i området, kan du for eksempel kontakte ejendomsmæglere eller -administratorer med kendskab til priserne i området.

Udlejning anses som udlejningsvirksomhed

Når du foretager et forældrekøb og udlejer til dit barn, driver du en udlejningvirksomhed. Det vil altså sige, at du bliver beskattet af dine lejeindtægter. Her har  fastsættelse af huslejen betydning.

Hvis huslejen er sat for lavt, risikerer du nemlig at blive beskattet for både den betalte leje samt differencen mellem den reelle leje, og det SKAT vurderer, at lejen burde være. Det er altså vigtigt for dig som udlejer, at huslejen afspejler de reelle priser på tilsvarende boliger i området. Ofte kan du dog stadig gøre det lidt billigere, end hvis dit barn selv skal ud og leje eller købe.

Beskatning af forældrekøb

Da det betragtes som en udlejningsvirksomhed, bliver du beskattet af dine indtægter. Men det betyder samtidig også, at du har mulighed for at trække dine driftsudgifter fra i skat. Driftsudgiverne dækker blandt andet over: 

• Forsikring af boligen 
• Ejendomsskatter
• Vedligeholdelse af ejendommen 
• Forbrug (el, vand, varme)
• Eventuelle udgifter til snerydning og fejning

Udgifter til vedligholdelse af ejendommen, der kan trækkes fra, er for eksempel udskiftning af tag, renovering af kælder, facaderenovering eller lignende. Det gælder imidlertid ikke vedligeholdelse eller forbedringer i lejligheden, såsom udskiftning af vaskemaskine, elmåler, komfur, vinduer eller renoveringer i selve lejligheden. 

Fordele ved forældrekøb

Lavere husleje

Ofte kan du sætte huslejen på et lavere niveau, end hvad dit barn ellers ville kunne finde. Men husk, at alle lejemål er omfattet af lejeloven og det er vigtigt, at du sætter dig ind i huslejeniveauet for tilsvarende boliger i samme område, så SKAT ikke pludselig opkræver mere merskat. 

Boligstøtte

Som lejer kan dit barn søge om boligstøtte. Det kræver blot, at man bor fast i boligen, og at den har eget køkken. Hvor meget man kan få i boligstøtte, afhænger af forskellige faktorer, såsom boligens størrelse og lejerens økonomi. Der kan kun betales boligstøtte til én lejer.

Sørg for at få søgt om boligstøtte hurtigst muligt efter indflytning. Har man søgt senest 30 dage efter indflytning, vil pengene blive udbetalt med tilbagevirkende kraft. Det gælder også, selvom sagsbehandlingstiden kan være længere. Boligstøtten bliver udbetalt den første hverdag i måneden og er forudbetalt.

Man ansøger om boligstøtte på borger.dk. Her er det også muligt at tjekke, hvor meget boligstøtte, man eventuelt kan få. Beregningen er vejledende og ikke bindende.

Du kan lave en beregning her.  

Hvilke dokumenter skal du bruge ved forældrekøb?

Som ved alle boligkøb, er der en række dokumenter, du skal have styr på ved et forældrekøb. Det er vigtigt, at du sørger for at kontakte en advokat/jurist for korrekt juridisk rådgivning til dit boligkøb. Her kan du få hjælp til at gennemgå blandt andet købsaftalen, tilstandsrapporten og ejer-/andelsforeningens økonomi.

 Hvis man ikke har den rette faglige baggrund, kan det være svært at holde styr på alle detaljerne og man kan komme til at undervurdere betydningen af for eksempel foreningens økonomi. Derfor er det ikke bare rart, men også det mest fornuftige at søge juridisk rådgivning. 

Købsaftale

Først og fremmest skal der udarbejdes en købsaftale. Det er som regel noget, ejendomsmægleren står for, men da ejendomsmægleren er sælgers repræsentant, er det vigtigt, at du også får en advokat/jurist til at gennemgå den på dine vegne.

Købsaftalen indeholder al information om købet af boligen, som for eksempel boligens pris, hvordan den finansieres, hvornår den overdrages, hvem der står for at oprette skødet på boligen og om der er medfølgende inventar.

Se video

Skøde

Når købsaftalen er godkendt af købers advokat og underskrevet af både køber og sælger, skal der oprettes et skøde. Det er det dokument, der officielt viser, at du er den nye ejer.

Derefter skal skødet tinglyses, så overdragelsen af ejerskabet bliver registreret i Tingbogen og dermed viser, hvem der er den retmæssige ejer af ejendommen. Tinglysning af skøder foregår online på tinglysning.dk og man underskriver ved brug af NemID. Alle skøder er i dag digitale dokumenter og har været det siden 2009.

Lejekontrakt

Slutteligt kommer lejekontrakten. Selvom det er et udlejeforhold mellem forældre og børn, anbefales det, at man har en lejekontrakt. For det første kan barnet ikke søge om boligstøtte uden en lejekontrakt. For det andet er lejekontrakten dokumentation overfor SKAT i forhold til lejeindtægtens størrelse.

Vi samarbejder med virksomheden LEJKA, der gratis vil hjælpe med udarbejdelse af lejekontrakten.  

Nye regler for forældrekøb fra 2020

Finansloven for 2020 betød, at reglerne for forældrekøb blev ændret. De nye regler medførte blandt andet, at forældrekøb fra 2021 ikke længere kunne indgå i virksomhedsordningen eller det, der også kaldes virksomhedsskatteordningen (VSO).

Derudover kunne forældrekøb heller ikke længere gå ind under kapitalafkastordningen. Man kan stadig trække renteudgifterne fra ved et forældrekøb, men omfanget har ændret sig med de nye regler fra 2021. 

Før kunne man trække renteudgifter fra med en værdi i omegnen af 56 %. Fra 2021 er det reduceret til 25-33 %. Det svarer nogenlunde til renteudgifterne, man kan trække fra i en almindelig ejerbolig. De nye skatteregler har kun effekt for forældrekøbere, der betaler topskat. 

Vi har lavet et eksempel, der viser de helt konkrete tal på forskellen mellem regnskabet før og efter de nye regler. Vi tager udgangspunkt i en lejlighed, hvor Flemming og Berit skylder 2 millioner i realkreditlån i lejligheden. Lånet er et fastforrentet lån. 

Eksempel forældrekøb - Regler FREM til 2020, fastforrentet lån

Lånet giver renter for 33.203,00 kroner. Ifølge reglerne fra 2020 for beskatning af forældrekøb, kan Flemming og Berit trække renteudgifter fra for 56 %. Det giver 18.593,68 kroner. 

I 2021 trådte de nye skatteregler i kraft. Vi tager udgangspunkt i det samme eksempel, men i 2021 kan  Flemming og Berit trække 33 % fra.

Eksempel forældrekøb - Regler FRA 2020, fastforrentet lån

Lånet giver renter for 33.203,00 kroner. Ifølge de nye regler for beskatning af forældrekøb, kan Flemming og Berit trække renteudgifter fra for 33 %. Det giver 10.956,99 kroner. 

Afhængig af skattereglerne betyder det altså en konkret forskel på 7.636,69 kroner for Flemming og Berit.

Lad os se på et eksempel, hvor Flemming og Berit har valgt et F5-lån. Vi tager igen udgangspunkt i, at Flemming og Berit i 2021 kan trække 33 % fra. Vi tager også udgangspunkt i det samme eksempel med 2 millioner kroner gæld i realkreditlån.

Eksempel forældrekøb - Regler FREM til 2020, F5-lån

Lånet giver renter for 13.066,00 kroner. Ifølge reglerne fra 2020 for beskatning af forældrekøb, kan Flemming og Berit trække renteudgifter fra for 56 %. Det giver 7.316,96 kroner.

Eksempel forældrekøb - Regler FRA 2020, F5-lån

Lånet giver renter for 13.066,00 kroner. Ifølge de nye regler for beskatning af forældrekøb, kan Flemming og Berit trække renteudgifter fra for 33 %. Det giver 4.311,78. Det er altså en forskel mellem ordningerne på 3.005,18 kroner med det fastforrentede lån. 

Ændringen er helt sikkert ikke fordelagtig for forældrene, da de nye regler gør det dyrere at foretage forældrekøb. Men effekten af reglen er sandsynligvis relativt lille på markedet for forældrekøb. Hvis man ønsker at hjælpe sit barn med en bolig under studietiden, gør man det formentlig alligevel. Og hvis man vil foretage et forældrekøb primært for investeringens skyld, påvirker det nok ikke beslutningen, om man skal betale mellem 3.000 og 7.600 kroner ekstra om året. 

Når du skal gennemgå de eksisterende regler for forældrekøb og beskatning af økonomien i købet, så tal med en revisor om, hvilken skattemæssig løsning, der er bedst for dig.

Forældrekøbet på længere sigt

Ved et forældrekøb er det fornuftigt at overveje, hvad der skal ske med boligen på længere sigt. Beliggenheden kan for eksempel betyde meget i forhold til, hvor let boligen er at sælge eller leje ud senere hen.

Hvis man derimod selv gerne vil flytte ind i den på et senere tidspunkt, bør man tænke over, hvad det potentielt vil kræve af boligen.

Det kan også være, at planen er, at barnet skal købe boligen, når han eller hun er færdig med sine studier. I så fald kan man gøre det på fordelagtige vilkår. Hvis handlen indgår inden for den nærmeste familie, kan man nemlig sælge en bolig til 15 % eller 20 % under den offentlige ejendomsvurdering (afhængig af, hvornår seneste vurdering er lavet). Vær dog opmærksom på, at du ikke kan gøre dette, hvis det er en andelsbolig.

Gode råd ved forældrekøb

Der kan være mange forskellige grunde til, at man vil foretage et forældrekøb. Men uanset grunden, er der visse råd, det er smart at følge, så man sikrer sig, at det hele forløber så gnidningsfrit som muligt.

Tjek reglerne for udlejning

Uanset hvilken type bolig, man køber til sine børn, er det vigtigt at tjekke reglerne for udlejning med ejer-/andelsforeningen først. Særligt mange andelslejligheder har bopælspligt. Det betyder, at de ikke nødvendigvis er egnede til udlejning. 

Hvad er planen med boligen på længere sigt?

Tænk over, hvad du gerne vil med lejligheden, når dit barn er færdig med at studere. Skal lejligheden overdrages til barnet? Vil du/I selv gerne flytte ind i den på længere sigt? Skal den udlejes til andre eller sælges?  

Opret særskilt konto til alt vedrørende forældrekøbet

Når man har foretaget et forældrekøb og udlejer til sit barn, driver man som nævnt udlejningsvirksomhed. Det betyder, at man bliver beskattet af indkomsten samt kan trække driftsudgifter fra i skat. Sørg derfor for at have en særskilt konto til alt vedrørende forældrekøbet, så du har et bedre overblik. 

Skal det være en delebolig?

Overvej også om lejligheden skal fungere som en delelejlighed. Måske kan en ven eller veninde flytte ind sammen med dit barn. På den måde kan lejeindtægterne øges eller alternativt kan dit barn være den, der tjener på den ekstra leje, hvis du ønsker det.