Forældrekøb af andelsbolig

Forældrekøb er blevet en fast andel af boligmarkedet og mange forældre vælger at købe en bolig til deres børn, som de kan bo i, mens de studerer. Forældrene køber særligt boliger, oftest lejligheder, til deres børn i de større studiebyer, København og Århus. Andelsboligerne er billigere at købe, og derfor værd at overveje. Men der er forskelle på, hvilke regler der gælder for udlejning afhængig af, om man køber en ejerlejlighed eller en andelslejlighed. 

Vi har samlet de vigtigste ting, du skal vide, hvis du overvejer at købe en andelslejlighed som forældrekøb. 

I denne artikel kan du læse om: 

Reglerne for andelsboliger

De fleste forældre laver et forældrekøb, fordi de gerne vil give deres børn en god start på studielivet og et godt sted at bo imens de studerer. For de forældre, hvor investeringen ikke er en del af beslutningen om at lave et forældrekøb, kan en andelsbolig være en god overvejelse. Man skal ikke købe andelsboliger for investeringens skyld. Men hvis man er interesseret i at lave et billigere forældrekøb end en ejerbolig, kan det være en god idé. 

Reglerne for andelsboliger er anderledes end reglerne for ejerboliger. Som ejer af en andelsbolig, ejer du en andel af andelsforeningens formue eller værdi, men du ejer ikke lejligheden som sådan. Du kan derfor ikke få tinglyst ejendomsret over din andelslejlighed. Det betyder for eksempel også, at du ikke kan finansiere lånet til en andelslejlighed gennem et realkreditlån. 

Andelsboliger er oftest omfattet af bopælspligt. Bopælspligt vil sige, at der er et krav, om at ejeren bor på bopælen. Det betyder, at man ikke kan eje en andelslejlighed uden selv at bo i den. Når der er bopælspligt i en andelsbolig, kan man ikke udleje den til sine børn, og derfor kan man ikke købe den som forældrekøb. 

Det er der dog i højere grad flere og flere andelsboligforeninger, der laver om på. For de andelsforeninger, der laver om på reglen om bopælspligt, laves den oftest om til at man kan leje ud "i lige linje". Når man lejer ud i lige linje, lejer man netop ud til sine børn eller andre, der er i familie med ejer i lige linje. Det kan for eksempel være børn eller forældre. 

Familielån

I de foreninger, hvor der er bopælspligt i lejligheden og ejeren af lejligheden derfor ikke må udleje boligen, er der en måde at komme udenom bopælspligten på alligevel. Det man kan gøre, er at oprette et familielån. Mange forældre, der køber andelsbolig som forældrekøb opretter et familielån til deres børn. 

Når man opretter et familielån, er det reelt forældrenes penge, der betaler for købet. Men det er barnets navn, der står på andelsbeviset. Ved at oprette et familielån, kan barnet altså stadig stå som ejer af boligen. Dermed er der ikke nogen udfordringer med brud på bopælspligten. 

Når du laver et familielån, låner du altså dit barn penge til at købe boligen. Du opretter et afdragsfrit familielån på boligens pris. Derefter giver du dit barn 67.100 kr. i gave hvert å som nedskrivning af lånet. Dermed er det dine penge, der over tid nedskriver det lån, der er oprettet til dit barn. 

Hvis du bruger modellen med familielån til at lave et forældrekøb i en andelsbolig til dit barn, skal du være opmærksom på, at dit barn ikke kan søge om boligstøtte. Det er fordi, dit barn står som ejer af andelen. For at søge boligstøtte, skal man være lejer. Man skal desuden have en lejekontrakt. 

Det er dog ikke altid nemt at få lov til at komme til at købe en andelsbolig. I mange andelsforeninger, særligt i de store uddannelsesbyer, skal man stå på venteliste i lang tid, ofte i årevis. Man kan ikke bare købe en bolig og komme ind i foreningen på samme måde, som man gør det i en ejerforening. 

I en ejerbolig fastsættes prisen ud fra markedet. Det er udelukkende markedet, der bestemmer prisen på en ejerlejlighed. Det gør dem ofte dyrere end andelsboligerne. Andelsboligerne har en maksimal pris. Prisen kan være fastsat efter for eksempel den offentlige vurdering eller valuarvurdering. Det er ulovligt at tage mere for en andelslejlighed end maksimalprisen. Man må gerne lægge udgifter til forbedringer i lejligheden oven i prisen. I forbindelse med salg af en andelsbolig er det vigtigt at have beholdt dokumentation for pris for forbedringer. Det er grundlaget for at kunne lægge udgifterne til forbedringer oven i prisen for selve andelen. 

Forskelle på forældrekøb af andelsbolig og ejerbolig

Der er forskellige regler for udlejning og forældrekøb afhængig af, om dit forældrekøb er en andelslejlighed eller en ejerlejlighed. I dette afsnit fortæller vi dig om de væsentligste forskelle. 

Skatteregler: Når man køber en ejerlejlighed og lejer den ud til sit barn, driver man udlejningsvirksomhed. Det vil sige, at man som SKAT vurderer det, har en form for erhverv. I praksis betyder det, at du bliver beskattet af dine lejeindtægter, altså det beløb, dit barn betaler dig i husleje. At du driver udlejningsvirksomhed betyder dog også, at du til gengæld kan trække dine driftsudgifter fra i SKAT. Hvis du køber en ejerlejlighed som dit forældrekøb, kan du trækker udgifter fra til vedligeholdelse af den ejendom, lejligheden ligger i. Det kan for eksempel være hvis ejendommen skal have nyt tag, kælderen skal sikres mod oversvømmelse eller der skal skiftes rør i ejendommen. Det er vigtigt at huske på, at vedligholdelsesudgifter altså kun omfatter ting til vedligeholdelse af ejendommen, ikke forbedringer inde i selve lejligheden. I en ejerforening aftales det større vedligehold altså typisk på en generalforsamling i foreningen. Herefter betaler hver enkelt lejlighed et engangsbeløb til det pågældende projekt for vedligeholdelse. Det kan være deres del af udgifterne til at renovere tag. 

Skattereglerne for forældrekøb af andelsbolig er også anderledes på dette punkt. Udlejning af en andelsbolig som forælderkøb beskattes ikke som en udlejningsvirksomhed. Du bliver derfor ikke beskattet af dine lejeindtægter og du kan ikke trække dine udgifter fra i skat. Som ejer af en andelsbolig, betaler du månedligt et beløb i boligafgift. I en andelsboligforening betaler man typisk driftsudgifter over boligafgiften. Det er ikke et krav, at vedligehold til andelsboligforeningen er en del af boligafgiften, men det er tilfældet i absolut de fleste andelsforeninger. Da man ikke kan skille udgifterne ad i boligafgiften og se, hvad der er til vedligehold, ville du i praksis heller ikke kunne trække det fra i skat. Hvis du køber en andelsbolig, kan du trække dine renteudgifter på dit andelsboliglån fra i skat. Du slipper også for at betale ejendomsskat. 

15%-reglen: En anden væsentlig forskel på forældrekøb af ejerboliger og andelsboliger er 15%-reglen. Når dine børn på et tidspunkt kunne få råd til at købe boligen af dig, kan du sælge den til dem 15% under markedsprisen. Det gælder, hvis boligen er en ejerbolig. Du kan ikke sælge boligen til dine børn 15% under markedsprisen, hvis det er en andelsbolig. 

Lån: Da du ikke ejer boligen i en andelsbolig, men ejer en andel af foreningens værdi, kan du ikke tinglyse ejendomsret over boligen og derfor ikke optage et realkreditlån. Du skal derfor lave et banklån. Banklån er dyrere end realkreditlån. Du kan til gengæld trække dine renteudgifter på banklånet fra i skat. 

Fordele og ulemper ved andelsboliger som forældrekøb

Her kan du se en opsummering af fordelene og ulemperne ved andelsboliger og ejerboliger som forældrekøb. 

Fordelene ved at købe andelsbolig: 

  • Færre udgifter: Du slipper for ejendomsskat og mange udgifter i forbindelse med købet af lejligheden. 
  • Den er billigere at købe
  • Din risiko for at tabe penge på en andelsbolig, er mindre end hvis du køber en ejerbolig. 

Ulemperne ved at købe andelsbolig:

  • Det er ikke en investering, du rigtig kan tjene penge på
  • Du kan oftest ikke leje den direkte ud til dit barn, men er nødt til at lave familielån. 
  • Dine muligheder for at lave ændringer i lejligheden kan være begrænset af foreningens regler.

Fordelene ved at købe ejerbolig:

  • Det er en investering, du kan tjene penge på i længden
  •  Du kan optage et realkreditlån til at finansiere boligkøbet. Det er billigere end et banklån. 

Ulemperne ved at købe ejerbolig: 

  • Større risiko for at tabe penge på lejligheden i længden. 
  • Der er flere udgifter forbundet med selve købet