Forældrekøb af andelsbolig

De vigtigste ting at vide om andelsboliger som forældrekøb

På et eller andet tidspunkt i processen vil man skulle tage stilling til, om det skal være en andels- eller ejerlejlighed. Der er fordele og ulemper ved begge, men der er visse regler, man skal være opmærksom på ved en andelslejlighed.

Vi har samlet de vigtigste ting, du skal vide om andelsboliger som forældrekøb:

1. Reglerne for andelsboliger
2. Familielån
3. Forskelle på forældrekøb af andelsbolig og ejerbolig
4. Fordele og ulemper ved andelsboliger som forældrekøb

Reglerne for andelsboliger

For de forældre, der ikke er interesseret i ejendomsinvesteringer, kan andelslejligheder være en god løsning. Især fordi de ofte er billigere end ejerlejligheder. Samtidig er der heller ikke den samme risiko for at miste penge forbundet med en andel- kontra en ejerlejlighed.

Dog skal man være opmærksom på visse regler, såsom bopælspligt, inden man køber en andelsbolig.

Udlejning af andelsboliger ved forældrekøb

Reglerne for andelsboliger er anderledes end for ejerboliger. Ved køb af en andelsbolig bliver du andelshaver i en andelsforening og ses dermed som lejer. Det er andelsboligforeningen, der anses som ejer af ejendommen. Når forældre køber en andelsbolig, er de dermed i princippet lejere af boligen. Derfor vil udlejning til ens barn blive sidestillet med fremleje.

Inden du køber en andelsbolig som forældrekøb, er det således vigtigt, at du blandt andet gennemlæser andelforeningens vedtægter. Det kan være en rigtig god idé at søge råd og vejledning for at være på den sikre side.

Bopælspligt

Andelsboliger er ofte omfattet af bopælspligt. Det vil sige, at der er et krav om, at ejeren bor på bopælen. Det betyder, at man ikke kan eje en andelslejlighed uden selv at bo i den. Når der er bopælspligt, kan man derfor ikke udleje den til sine børn og et forældrekøb er af den grund ikke muligt.  

Ophævelse af bopælspligt

Flere og flere andelsboligforeninger er begyndt at ændre på bopælspligten. Her gøres det tit på den måde, at det er tilladt at leje ud i "lige linje". Det vil sige, at man lejer ud til nogen, som man er i familien med i "lige linje". Det kan for eksempel være børn eller forældre.

Familielån

I de foreninger, hvor der er bopælspligt i lejligheden, kan man i stedet oprette et  familielån. På den måde kan man komme udenom bopælspligten. Dette er en løsning, mange forældre benytter sig af, hvis de vil købe en andelsbolig som forældrekøb. 

Med et familielån er det reelt forældrenes penge, der betaler for købet. Men det er barnets navn, der står på andelsbeviset. Ved at oprette et familielån, kan barnet stadig figurere som ejer af boligen. Dermed ser der ingen brud på bopælspligten.

Når du opretter et familielån, låner du altså dit barn penge til at købe boligen. Du opretter et afdragsfrit familielån på boligens pris. Derefter giver du dit barn 74.100 kroner hvert år som nedskrivning på lånet.  (Dette er satsen for skattefri gaver i 2024). På den måde er det dine penge, der nedskriver lånet, som er oprettet til dit barn. 

Ingen boligstøtte ved familielån

Hvis du bruger modellen med familielån, skal du være opmærksom på, at dit barn ikke kan søge om boligstøtte. Det skyldes, at dit barn står som ejer af andelen. Man skal bo til leje og have en lejekontrakt, for at kunne få boligstøtte.

Forskelle på forældrekøb af andelsbolig og ejerbolig

Der er forskellige regler for henholdsvis andels- og ejerboliger. I dette afsnit fortæller vi dig om de væsentligste forskelle.

Pris

Andelsbolig

Det kan være svært at komme i nærheden af en andelsbolig, da andelsforeningerne ofte har lange ventetider. Især i de større uddannelsesbyer. Her kan det være lettere og hurtigere at købe en ejerbolig.

Andelsboliger har en maksimalpris, der kan være fastsat efter for eksempel den offentlige vurdering eller valuarvurdering. Det er ulovligt at tage mere for en andelsbolig end maksimalprisen. Man må gerne lægge udgifter til forbedringer i lejligheden oven i prisen.

I forbindelse med salg af en andelsbolig, er det vigtigt at have beholdt dokumentation for prisen på forbedringer. Det er grundlaget for at kunne lægge udgifterne til forbedringer oven i prisen for selve andelen.

Ejerbolig

En ejerbolig er forholdsvis "let" at få fat på, hvis man har pengene til det. Der er ikke ventelister eller lignende, som man skal være skrevet op på.

I en ejerbolig fastsættes prisen ud fra markedet. Det er udelukkende markedet, der bestemmer prisen på en ejerlejlighed. Det gør dem ofte dyrere end andelsboligerne, som har en maksimalpris. 

Skatteregler

Andelsbolig

Skattereglerne for forældrekøb af en andelsbolig er anderledes end ved en ejerbolig. Da udlejning af en andelsbolig sidestilles med fremeleje, bliver du beskattet derefter. Det betyder, at du mister den eventuelle fordel, der kan være ved at få lejeindtægten beskattet. 

Ejerbolig

Når man køber en ejerlejlighed og lejer den ud til sit barn, driver man udlejningsvirksomhed. I praksis betyder det, at du bliver beskattet af dine lejeindtægter, altså det beløb, dit barn betaler dig i husleje.

Når du driver udlejningsvirksomhed, betyder det samtidig også, at du kan trække dine driftsudgifter fra i skat. Hvis du køber en ejerlejlighed som forældrekøb, kan du dermed trække udgifter fra til vedligeholdelse af den ejendom, lejligheden ligger i. Det kan for eksempel være, hvis ejendommen skal have nyt tag, kælderen skal sikres mod oversvømmelse eller der skal skiftes rør i ejendommen.

Husk: driftsudgifter omfatter kun vedligeholdelse af ejendommen, ikke  forbedringer i selve lejligheden.

Vedligehold

Andelsbolig

Som ejer af en andelsbolig, betaler du et månedligt beløb i boligafgift. I en andelsboligforening betaler man typisk driftsudgifter over boligafgiften. Det er ikke et krav, at vedligehold er en del af boligafgiften, men det er tilfældet i de absolut fleste andelsforeninger.

Ejerbolig

I en ejerforening aftales større vedligehold på en generalforsamling i foreningen. Herefter betaler hver enkelt lejlighed et engangsbeløb til det pågældende projekt for vedligeholdelse. Det kan være deres del af udgifterne til for eksempel at renovere taget. 

15%-reglen

Andelsbolig

Det er ikke muligt at benytte 15%-reglen, hvis det er en andelsbolig.

Ejerbolig

Har du en ejerbolig, kan du overdrage boligen til dit barn til 15% eller 20% under den seneste offentlige ejendomsvurdering. Dette er en væsentlig forskel på andels- og ejerboliger.

Lån

Andelsbolig

Da du i princippet ikke ejer en andelsbolig, men kun en andel af foreningens værdi, kan du ikke tinglyse boligen og dermed heller ikke optage et realkreditlån. Du skal derfor lave et banklån i stedet, hvilket er dyrere end et realkreditlån. Du kan til gengæld trække dine renteudgifter på banklånet fra i skat. 

Ejerbolig

Med en ejerbolig har du mulighed for at optage et realkreditlån, hvilket er billigere end et banklån.

Fordele og ulemper ved andelsboliger som forældrekøb

Her kan du se en opsummering af fordele og ulemper ved andelsboliger og ejerboliger som forældrekøb. 

Fordele ved at købe andelsbolig

• Færre udgifter: Du slipper for ejendomsskat og mange udgifter i forbindelse med købet af boligen
• Den er billigere at købe
• Din risiko for at tabe penge på en andelsbolig, er mindre end ved køb af en ejerbolig

Ulemper ved at købe andelsbolig

• Det er ikke en investering, der rigtig kaster penge af sig
• Du kan oftest ikke leje den direkte ud til dit barn, men er nødt til at lave familielån
• Dine muligheder for at foretage ændringer i lejligheden, kan være begrænset af foreningens regler

Fordele ved at købe ejerbolig

• Det er en investering, du kan tjene penge på i længden
•  Du kan optage et realkreditlån til at finansiere boligkøbet. Det er billigere end et banklån

Ulemper ved at købe ejerbolig

• Større risiko for at tabe penge på lejligheden i længden
• Der er flere udgifter forbundet med selve købet