Ejerskifteforsikring 

Guide til ejerskifteforsikring

Her kan du læse hvad en ejerskifteforsikring er, hvad den dække og hvad den ikke dækker.

1. Hvad er en ejerskifteforsikring?
2. Hvad dækker en ejerskifteforsikring?
3. Udvidet ejerskifteforsikring
4. Hvad dækker ejerskifteforsikringen ikke?

Hvad er en ejerskifteforsikring? 

En ejerskifteforsikring er en forsikring, der dækker dine udgifter, hvis skjulte skader skulle vise sig indenfor de første 5 år. Der skal være tale om skader, som må have været til stede ved overtagelsen af boligen.

Forskellen på en ejerskifteforsikring og en husforsikring er, at ejerskifteforsikringen dækker skader, der har været til stede ved overtagelsen, men som køber ikke kendte til. En husforsikring dækker skader, der opstår efter købet og altså ikke har været til stede ved overtagelsen af huset. 

Sælger indhenter normalt tilbud på forsikring

Som udgangspunkt er det sælger, der skal sørge for at indhente tilbud på en ejerskifteforsikring. Men selvom det er sælger, der indhenter tilbuddet, deles udgiften til en ejerskifteforsikring mellem køber og sælger.

Hvis køberen vil have en dyrere ejerskifteforsikring, end den sælger har fundet, skal køber betale differencen. Køber behøver dog ikke tegne en ejerskifteforsikring. Det er frivilligt, men det kan være en rigtig god idé. 

Dødsbo og ejerskifteforsikring - vær opmærksom!

En ejerskifteforsikring er især fornuftigt ved dødsboer. Reglerne for køb af dødsbo er anderledes, da sælger er gået bort. Man køber således ikke af en reel "sælger", men af en bobestyrer. Der oprettes derfor ofte en klausul i købsaftalen, hvor "sælger" fraskrives ansvaret for fejl og mangler i boligen.

Af samme grund skal du som køber også sørge for at have en byggesagkyndig med ud og gennemgå boligen, inden du køber den. En ejerskifteforsikring er heller ikke et lovkrav ved dødsboer, men måske i virkeligheden endnu vigtigere. 

Tilstandsrapporten er et krav for at udarbejde en ejerskifteforsikring. Når man køber et dødsbo, har man ikke en sælger at rette krav mod, hvis man senere skulle opdage fejl og mangler på boligen. Ejerskifteforsikringen sikrer, at du er dækket ved fejl og mangler, selvom du ikke har en sælger at rette din erstatning mod. 

Hvad betyder en ejerskifteforsikring for sælger og køber? 

En ejerskifteforsikring er en fordel for både køber og sælger. Det kan give en tryghed for begge parter at vide, at de er dækket ind, hvis der pludselig skulle vise sig at være skader ved boligen.  

Sælger skal indhente tilbud på en ejerskifteforsikring. Når tilbuddet er indhentet, bør sælger tilbyde at betale halvdelen af prisen. Hvis køber ønsker en dyrere ejerskifteforsikring, skal køber selv betale differencen. Med en ejerskifteforsikring fraskriver sælger sig ansvaret for skjulte mangler. 

Som køber er du således ikke afhængig af sælgers mulighed for at betale, hvis du finder skader på huset. Du kan blot ringe til forsikringen og få hjælp til din skade. Hvis du både tegner en husforsikring og en ejerskifteforsikring, er det en god idé at bruge samme selskab. Så risikerer du ikke, at forsikringsselskabet henviser til husforsikringen i det andet selskab, når du henvender dig om en skade. 

Hvad dækker en ejerskifteforsikring? 

En ejerskifteforsikrings dækning er fastlagt ved lov og indeholder derfor ikke de store forskelle i dækning mellem forsikringsselskaberne. Oprettelsen af en ejerskifteforsikring kræver, at der er blevet lavet en tilstandsrapport. Det skyldes, at ejerskifteforsikringen kun dækker skader, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten.

Tilstandsrapporten viser, hvilke skader der er til stede ved salget af ejendommen. Forsikringen dækker i op til 5 år.

Skader fra før overtagelsesdatoen

Det vil sige, hvis der er fejl og/eller mangler ved huset på datoen for overtagelse, dækker ejerskifteforsikringen de pågældende skader. Det gælder også, selvom de ikke står i tilstandsrapporten, men vurderes at have været til stede ved overtagelsen. Ejerskifteforsikringen dækker ikke skader opstået efter overtagelse af ejendommen. 

Det kan også ske, at en fejl eller mangel er forkert beskrevet i tilstandsrapporten. Det kan betyde, at fejlen bliver undervurderet inden købet. Hvis fejlen senere kræver større reparationer, kan ejerskifteforsikringen stadig dække.

Ligesom det er fastlagt ved lov, hvad en ejerskifteforsikring dækker, er det også bestemt, at ejerskifteforsikringen har en selvrisiko på 5.000 kroner. Det betyder, at du ikke kan bruge ejerskifteforsikringen til reparation af skader for 5.000 kroner eller derunder. Det skal du selv betale for. 

Ejerskifteforsikringen dækker:

• VVS-installationer, der ikke fungerer, er lavet forkert eller mangler helt.
• El-installationer, der ikke fungerer, er lavet forkert eller mangler helt.

Det betyder for eksempel, at hvis der er ulovlige VVS-installationer eller ulovlige elinstallationer i ejendommen, kan ejerskifteforsikringen dække de omkostninger, der er forbundet med at få gjort dem lovlige. Forsikringen dækker også, hvis udbedringen af skaderne kræver, at man flytter for en periode. Den dækker udgifter forbundet med genhusning i op til 12 måneder. 

Udvidet ejerskifteforsikring

Indholdet i den almindelige ejerskifteforsikring er fastlagt ved lov. Indholdet er ikke fastlagt for den udvidede ejerskifteforsikring. En udvidet ejerskifteforsikring dækker det samme som en almindelig, men har en række yderligere dækninger. Derudover har den typisk en dækningsperiode på 10 år.

Det er ikke alle selskaber, der tilbyder en udvidet ejerskifteforsikring. Det kan derfor godt betale sig at indhente flere forskellige tilbud på en udvidet ejerskifteforsikring. 

Eksempler på forhold, som den udvidede ejerskifteforsikring dækker: 

• Skimmelsvamp.
• Manglende eller forkert udført vådrumssikring.
• Ulovlige kloakledninger på grunden.
• Rensning af grunden, hvis den er forurenet. Oftest dækker forsikringen rensning af grunden op til 1.000.000 kroner. I visse tilfælde kræver det, at kommunen har påbudt, at grunden renses.
• Olie- eller gasudslip i forbindelse med en skade.

Hvad dækker ejerskifteforsikringen ikke? 

Det er et krav at få lavet en tilstandsrapport for at kunne tegne en ejerskifteforsikring. Det skyldes, at ejerskifteforsikringen ikke dækker fejl og mangler, der er nævnt i tilstandsrapporten. Fejl og mangler, som du er blevet gjort opmærksom på i tilstandsrapporten inden købet, kan du ikke kræve erstatning for. 

Hvis tilstandsrapport indeholder fejl

Dog kan der være en undtagelse, hvis det vurderes, at tilstandsrapporten har indeholdt en fejl. Det kan for eksempel være, hvis en fejl eller mangel er forkert beskrevet. Hvis fejlen senere kræver større reparationer, kan ejerskifteforsikringen stadig dække. 

Skader på grund af boligens alder - ikke dækket

Visse forhold ved en ejendom skyldes boligens alder. Disse forhold bliver aldrig dækket af ejerskifteforsikringen. På ældre boliger må det forventes, at der med tiden vil opstå skader. Da det er en naturlig udvikling, dækkes det ikke. 

Det kunne for eksempel være: 

• Revner i mur/bygningens facade, hvis det skyldes alder og slid.
• Punkterede ruder.
• Gulve, der knirker.
• Fugt i kælderen
• For lav loftshøjde

Ældre huse kan være bygget på en særlig tidstypisk måde, som med tiden giver nogle skader, der er karakteristiske for den pågældende byggestil. Det dækkes heller ikke. I tilstandsrapporten kan du se om den type hus, du køber, kræver særlig opmærksomhed på bestemte forhold.

Forsikringen dækker heller ikke, hvis boligen ikke kan holde til dit brug af den. Hvis du for eksempel beslutter at udvide boligen, og konstruktionen ikke kan bære tilbygningen. 

Forbehold i policen

Tilstandsrapporten og et el-tjek eller el-installationsrapport er forudsætninger for at tegne en ejerskifteforsikring. De to rapporter bruges også til at foretage en individuel vurdering, hvor de danner grundlag for, om der er forhold ved boligen, som forsikringen ikke vil dække. Det kan forsikringsselskabet så skrive som forbehold i policen.

Du kan altså risikere, at særlige forhold ved ejendommen gør, at forsikringen ikke vil dække bestemte ting. Spørg derfor dit forsikringsselskab, hvad forbeholdet betyder for dig helt konkret.