Ejerskifteforsikring 

Hvad er en ejerskifteforsikring? En ejerskifteforsikring er en forsikring, der dækker skjulte fejl og mangler ved din nyindkøbte bolig. En almindelig ejerskifteforsikring dækker som regel 5 år. 

I denne artikel kan du læse om: 

Hvad er en ejerskifteforsikring? 

En ejerskifteforsikring er en forsikring, der dækker dine udgifter, hvis der skulle vise sig skader på huset indenfor de første 5 år efter, du har købt den. Der skal være tale om skader, som må have været tilstede ved overtagelsen af huset. Forskellen på en husforsikring og en ejerskifteforsikring, er at ejerskifteforsikringen dækker skader, der har været tilstede ved overtagelsen, men ikke kendte. En husforsikring dækker skader, der opstår efter købet og altså ikke har været tilstede ved overtagelsen af huset. Ejerskifteforsikringen er ikke lovpligtig at have, men det er en god idé. Langt de fleste, der køber bolig anskaffer sig en ejerskifteforsikring. 

Det er som udgangspunkt sælger, der skal sørge for at indhente tilbud på en ejerskifteforsikring. Selvom det er sælger, der indhenter tilbuddet på en ejerskifteforsikring, deles udgiften til en ejerskifteforsikring mellem sælger og køber. 

Hvis køberen vil have en dyrere ejerskifteforsikring end den sælger har fundet, er det køber, der betaler differencen. Køber behøver dog ikke tegne en ejerskifteforsikring. Det er frivilligt, men det kan være en rigtig god idé. 

En ejerskifteforsikring er særligt en god idé ved dødsboer. Reglerne for køb af dødsbo er anderledes, da sælger er gået bort. Det betyder, at man ikke reelt køber af en sælger, men af en bobestyrer. Derfor laves der som regel en klausul i købsaftalen, hvor "sælger" faktisk fraskriver sig alt ansvar vedrørende fejl og mangler i boligen. Du skal som køber derfor også være særligt opmærksom på at have en byggesagkyndig med ud og gennemgå boligen, inden du køber den. Man kan sagtens tegne en ejerskifteforsikring ved køb af et dødsbo. Ejerskifteforsikringen er stadig ikke et lovkrav ved dødsboer, men bare endnu vigtigere. 

Det er ikke et krav ved køb af dødsbo, men det er en rigtig god idé. Tilstandsrapporten er et krav for at udarbejde en ejerskifteforsikring. Når man køber et dødsbo, har man ikke en sælger at rette krav mod, hvis man senere skulle opdage fejl og mangler på boligen. Ejerskifteforsikringen betyder, at du er dækket ved fejl og mangler, selvom du ikke har en sælger at rette din erstatning mod. 

Hvad betyder en ejerskifteforsikring for sælger og køber? 

En ejerskifteforsikring er en fordel både for køber og for sælger. 

Sælger skal indhente tilbud på en ejerskifteforsikring. Når tilbuddet er indhentet, skal sælger tilbyde at betale halvdelen af prisen. Hvis køber ønsker en dyrere ejerskifteforsikring, skal køber selv betale differencen. Med en ejerskifteforsikring fraskriver sælger sig ansvaret for skjulte mangler. 

Som køber er man ikke afhængig af sælgers mulighed for at betale, hvis man finder skader på huset. Man kan bare ringe til forsikringen og få hjælp til sin skade. Hvis man både tegner en husforsikring og en ejerskifteforsikring, er det en god idé at tegne forsikringen i samme selskab. Så risikerer man ikke, at forsikringsselskabet henviser til husforsikringen i det andet selskab, når man henvender sig om en skade. 

Hvad dækker en ejerskifteforsikring? 

En ejerskifteforsikrings dækning er fastlagt ved lov og indeholder derfor ikke de store forskelle i dækning mellem forsikringsselskaberne. Oprettelsen af en ejerskifteforsikring kræver, at der er blevet lavet en tilstandsrapport. Det gør det, fordi ejerskifteforsikringen kun dækker skader, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten. Tilstandsrapporten viser, hvilke skader, der er tilstede ved salget af ejendommen. Forsikringen dækker i op til 5 år.

Det vil sige, at hvis der skulle være fejl og/eller mangler ved huset på datoen for overtagelse, dækker en ejerskifteforsikring de pågældende skader. Det gælder også, hvis man ikke har opdaget dem ved tilstandsrapporten, men man vurderer, at de allerede var tilstede ved overtagelsen.  Ejerskifteforsikringen dækker ikke skader, der er opstået efter overtagelsen af ejendommen. 

Det kan også ske, at en fejl eller mangel er forkert beskrevet i tilstandsrapporten. Det kan betyde, at fejlen bliver undervurderet inden købet. Hvis fejlen senere kræver større reparationer, kan ejerskifteforsikringen stadig dække. Ligesom det er fastlagt ved lov, hvad en ejerskifteforsiking dækker, er det også bestemt, at ejerskifteforsikringen har en selvrisiko på 5.000 kr. Det betyder, at skader, der koster 5.300 eller under at reparere, kan man ikke bruge ejerskifteforsikringen til at betale for. Det skal man selv betale. 

Ejerskifteforsikringen dækker:

  • VVS-installationer, som ikke fungerer, er lavet forkert eller mangler helt.
  • El-installationer, som ikke fungerer, er lavet forkert eller mangler helt

Det betyder for eksempel, at hvis der er ulovlige VVS-installationer eller ulovlige el-installationer i ejendommen, kan ejerskifteforsikringen dække de omkostninger, der er forbundet med at få gjort dem lovlige. Forsikringen dækker også, hvis udbedringen af skaderne, kræver at man flytter for en periode. Den dækker udgifter forbundet med genhusning i op til 12 måneder. 

Udvidet ejerskifteforsikring

Indholdet i den almindelige ejerskifteforsikring er fastlagt ved lov. Indholdet er ikke fastlagt for den udvidede ejerskifteforsikring. En udvidet ejerskifteforsikring dækker det samme som en almindelig forsikring og dertil flere forhold og dækker i længere tid. En udvidet ejerskifteforsikring dækker i op til 10 år. Det er ikke alle selskaber, der tilbyder en udvidet ejerskifteforsikring. Det kan derfor godt betale sig at indhente flere forskellige til bud på en udvidet ejerskifteforsikring. 

Eksempler på forhold, den udvidede ejerskifteforsikring dækker: 

  • Skimmelsvamp
  • Manglende eller forkert udført vådrumssikring
  • Ulovlige kloakledninger på grunden
  • Rensning af grunden, hvis den er forurenet. Oftest dækker forsikringen rensning af grunden op til 1.000.000 kr. I visse tilfælde kræver det, at kommunen har påbudt, at grunden renses.
  • Olie- eller gasudslip i forbindelse med en skade

Hvad dækker ejerskifteforsikringen ikke? 

Det er et krav at få lavet en tilstandsrapport, for at kunne tegne en ejerskifteforsikring. Det er det, fordi ejerskifteforsikringen ikke dækker fejl og mangler, der er nævnt i tilstandsrapporten. Fejl og mangler, som du er blevet gjort opmærksom på i tilstandsrapporten inden købet, kan du ikke kræve erstatning for. 

Dog kan der være en undtagelse, hvis man vurderer, at tilstandsrapporten har indeholdt en fejl. Det kan for eksempel være, hvis en fejl eller mangel er forkert beskrevet. Hvis fejlen senere kræver større reparationer, kan ejerskifteforsikringen stadig dække. 

Visse forhold ved ejendommen, skyldes boligens alder. Disse forhold er aldrig dækket. På ældre boliger, må det forventes, at der med tiden vil opstå skader. Det er helt naturligt, og dækkes derfor ikke. 

Det kunne for eksempel være: 

  • Revner i mur/bygningens facade, hvis det skyldes alder og slid
  • Punkterede ruder
  • Gulve, der knirker
  • Fugt i kælderen
  • For lav loftshøjde

Lige sådan kan ældre huse være bygget på en særlig tidstypisk måde, som med tiden giver nogle skader, der er karateristiske for den pågældende byggestil. Det dækkes heller ikke. I tilstandsrapporten kan du se, om den type hus, du køber kræver særlig opmærksomhed på bestemte forhold. Forsikringen dækker heller ikke, hvis boligen ikke kan holde til dit brug af den. Hvis du for eksempel beslutter at udvide boligen og konstruktionen ikke kan bære tilbygningen. 

Forbehold i policen

Tilstandsrapporten og et el-tjek eller en el-installationsrapport er en forudsætning for at kunne tegne en ejerskifteforsikring. De to rapporter bruges også til at foretage en individuel vurdering. Det vil sige, at de to rapporter danner grundlag for, om der er forhold ved din ejendom, som forsikringen ikke vil dække i lige præcis dit tilfælde. Det kan forsikringsselskabet lægge ind som forbehold i policen. 

Lige præcis den ejendom, du køber, kan altså have særlige forhold, som gør, at forsikringen ikke vil dække bestemte ting. Spørg dit forsikringsselskab hvad forbeholdet betyder for dig helt konkret.