Ny Lejelov 2022

Folketinget har vedtaget en ny lejelov. Den nye lov har betydning for dig som lejer eller udlejer, når der skal udarbejdes en lejekontrakt. Læs videre og forstå reglerne i en forenklet udgave.

  1. Formålet med den nye lejelov
  2. Hvornår træder den nye lejelov i kraft?
  3. Hvilke ændringer er der tale om?
  4. Hvilke lejemål er omfattet af de nye bestemmelser?
  5. Lejekontrakt typeformular A10
  6. Regler om fremleje

Formålet med den nye lejelov

Grundlæggende er formålet med den nye lejelov at forenkle lejelovgivningens komplicerede regler. Mens lejere og udlejere tidligere har skullet forholde sig til både lejeloven og boligreguleringsloven, er begge lovgivninger nu samlet under samme lovtekst. Den forenklede version skal give et større overblik.

Formålet med den nye lov

Hvornår træder den nye lejelov i kraft?

Den nye lejelov trådte i kraft 1. juli 2022. Alle lejeaftaler indgået efter denne dato er omfattet af de nye regler. Det betyder blandt andet, at udlejere nu skal gøre brug af en anden typeformular, når der skal udarbejdes en lejekontrakt.  

Hvilke ændringer er der tale om?

Ændringer i den nye lejelovgivning er som udgangspunkt en videreførelse af de hidtil gældende regler i lejeloven og boligreguleringsloven. De vigtigste ændringer er:

Hvilke ændringer er der tale om?

  • En teknisk forenkling af tidligere lovgivninger.
  • Boligreguleringsloven ophæves
  • Ændrede paragrafnumre
  • Ny standard lejekontrakt – Typeformular A, 10. udgave.
  • Forbedret fremlejeforhold til fordel for fremlejetager.
  • Ufravigelighed i lejekontrakten – omkring særlige aftaler

Hvilke lejemål er omfattet af de nye bestemmelser?

De nye bestemmelser omfatter alle beboelseslejemål herunder:

  • Enkeltværelser
  • Lejligheder
  • Huse
  • Rækkehuse
  • Blandede lejemål
  • Fremlejeforhold

Hvilke lejemål er omfattet af de nye bestemmelser?

Andre beboelsesrum med ferie- og fritidsmæssige formål, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og lignende fritidsboliger, er ikke omfattet af loven.

Lejekontrakt typeformular A10

Med lovændringen blev den autoriserede lejekontrakt formular A9 ændret og opdateret. Pr. 1. januar 2023 er det udelukkende den nye typeformular A10, der skal anvendes.

Overgang fra A9 til A10

Overgangen fra typeformular A9 til A10 så således ud:

  • Den gamle blanket A, 9. udgave kunne anvendes frem til 1. september 2022.
  • Begge blanketter A, 9. udgave og A, 10. udgave kunne anvendes frem til 31. december 2022.
  • Den nye blanket A, 10. udgave skal anvendes pr. 1. januar 2023.

Regler om fremleje

Et af de væsentligste ændringer i den nye lovgivning er regler om fremleje. Her er de ændrede vilkår blevet forbedret til fordel for fremlejetager. Derimod er fremlejegiver og udlejer blevet pålagt strengere krav om forudbetalt leje, depositum, huslejenedsættelse og opsigelse af lejer.

Hvad er fremleje?

Fremleje er, når lejer videreudlejer et lejemål, som personen selv sidder til leje i. Der opstår altså to separate lejeaftaler omkring ét lejemål. Det kan også forklares således:

  • Udlejer – Personen, der ejer og udlejer boligen.
  • Fremlejergiver – Personen, der lejer, men samtidig videreudlejer boligen.
  • Fremlejetager – Personen, der lejer boligen af en anden lejer.

Læs mere om fremleje her.

Forudbetalt leje

Den forudbetalte leje i de nye regler må ikke overstige det beløb, der svarer til den husleje, der betales fra lejemålets opsigelse til lejemålets ophør. Altså må beløbet maksimalt udgøre huslejebeløbet i opsigelsesperioden.

Eksempel: Lotte har opsagt sit lejemål, hvor hun månedlig betalte 2.500 kr. i husleje. Hun har et opsigelsesvarsel på 3 måneder. Ved indflytning skulle Lotte desuden betale 7.500 kr. i forudbetalt leje. I dette tilfælde overstiger den forudbetalte leje på 7.500 kr. ikke den samlede husleje i opsigelsesperioden.

Læs mere om forudbetalt leje her.

Depositum

Uoverensstemmelser vedrørende regler om depositum var tidligere et af de mest omdiskuterede emner, men dette er nu også ændret. Senest 6 uger fra lejeaftalens ophør, skal fremlejer have afregnet og opgjort depositum og forudbetalt leje, så fremlejetager er gjort bekendt med opgørelsen.

Eksempel: Fremlejetager Lotte har ved indflytning indbetalt 7.500 kr. i depositum. Den 1. juli 2022 opsagde hun sit lejemål, men har 3 måneders opsigelse. Hendes lejekontrakt vil derfor endeligt ophøre den 1. oktober 2022. Fra den endelige ophørsdato og senest 6 uger frem, skal fremlejegiver udlevere en opgørelse og eventuelt tilbagebetale overskydende depositum til Lotte.  

Læs mere om depositum her.

Opsigelse af lejer

I de nye bestemmelser omkring fremleje kan udlejer i fremtiden opsige sin lejer. Udlejer er fremadrettet ansvarlig i fremlejeforholdet. Hvis lejer gentagne gange misligholder sine forpligtigelser over for fremlejetager, kan udlejer opsige lejeaftalen. Holder udlejer ikke tilsyn, kan personen i værste fald hæfte for fremlejetagerens økonomiske tab.

Eksempel: Udlejer Søren har lejet sin bolig ud til Mette. Mette videreudlejer, altså fremlejer, boligen til Lotte. Fremlejetager Lotte har siden sin indflytning sendt Mette gentagne e-mails, hvor hun klager over skimmelsvamp i lejligheden. Ingen af hendes e-mails er dog besvaret. Herefter kontakter hun den oprindelige udlejer, som forventes at føre dialogen med sin lejer Mette. Søren har to muligheder, herunder at udbedre skaden på Mettes regning eller ophæve lejeaftalen og derved opsige sin lejer.

Huslejenedsættelse

Bestemmelser omkring husleje og huslejenedsættelse har været yderst kompliceret at forstå, men dette er nu forenklet. En lejer kan indbringe en sag til Huslejenævnet omkring for høj husleje. I tilfælde af, at lejer får medhold og lejen nedsættes, da skal depositum og forudbetalt leje tilsvarende nedsættes og udbetales til lejer på tidspunktet, hvor nedsættelsen sker.

Læs mere om huslejefastsættelse her.

Lejeaftalens ufravigelighed – hvad betyder det?

Ufravigelighed i en lejeaftale betyder, at aftaleparterne ikke kan afvige fra lovens fastsatte regler. Dette gælder også selvom parterne er enige om anden aftale. I de nye lovbestemmelser er flere regler om huslejefastsættelse, vedligeholdelse og istandsættelse nu fastlåst og kan ikke ændres.

Brug for hjælp?

Hvis du har spørgsmål til den nye lejelov eller blot ønsker hjælp til opdateringen af en eksisterende lejekontrakt, så kontakt Dokument24. Vores eksperter indenfor lejeret kan rådgive dig omkring de nye bestemmelser, ligesom vi kan føre dialogen for dig ved uoverensstemmelser – kontakt os for gratis og uforpligtende samtale.