Fortrydelsesfrist ved køb af fast ejendom

Ved køb af fast ejendom har du 6 hverdages fortrydelsesret. Det gælder uanset hvilken type bolig, der er tale om. Hvis man som køber vil bruge sin fortrydelsesret, skal man indenfor 6 hverdage gøre sælger eller ejendomsmægleren skriftligt opmærksom på det. Det er kun køber, der kan gøre brug af fortrydelsesretten. Når sælger har skrevet under på købsaftalen, kan sælger ikke længere fortryde. Man tæller de 6 hverdage fra sælger har underskrevet købsaftalen. I praksis er der dog eksempler på, at der skelnes mellem, hvornår sælger har underskrevet købsaftalen og hvornår køber har fået besked om, at sælger har underskrevet købsaftalen. I de tilfælde vil man regne udløbet af fortrydelsesfristen fra køber har fået besked om, at sælger har underskrevet købsaftalen.

Nogle fortryder deres huskøb, fordi handlen er gået for hurtigt og man måske ikke lige har nået at mærke ordentligt efter. Andre gange opstår der forskellige uforudsete udfordringer i købers familiesituation, arbejdsliv eller økonomi, så et ellers lykkeligt salg må fortrydes. Det sker oftere end man måske skulle tro. 

I denne artikel kan du læse om: 

Hvor lang tids fortrydelsesfrist er der på en ejendomshandel?

En ejendomshandel har en fortrydelsesret på 6 hverdage. Dette gælder uanset om du køber hus, andelsbolig, ejerlejlighed, sommerhus eller landbrug. Det er almindeligt at det også er skrevet ind i købsaftalen. Det er vigtigt at huske, at der er tale om hverdage. Lørdage, søndage og helligdage tæller altså ikke med. 

Udover at man skal huske, det kun er hverdage der tæller, er det også vigtigt at vide, hvornår man tæller de 6 hverdage fra. Det er datoen for købsaftalens indgåelse, man tæller fra. Den dag, man underskriver købsaftalen tæller med. Dvs. at når man skal finde ud af, hvilken dag man senest kan fortryde en bolighandel, skal man tælle 6 hverdage frem, fra den dag, man underskrev købsaftalen, inklusive dagen man underskrev. Det kunne se således ud: 

Eksempel: 

Erik fortryder sin hushandel. Han har købt sit hus og skrevet under på købsaftalen fredag d. 29. maj 2020. I løbet af weekenden, kan han mærke, at det føles forkert. Han går og tænker lidt over det og beslutter sig for at regne ud, hvor lang tid han har, til han senest skal have givet mægler skriftlig besked, hvis han vil fortryde. 

Han underskrev købsaftalen fredag d. 29. maj. Denne dag tæller ikke med. Så kommer der en lørdag og en søndag, som heller ikke tæller med. Den førstkommende mandag, d. 1. juni, ville derfor normalt tælle som dag 1. Men i 2020 er det en helligdag. Det er derfor først tirsdag d. 2. juni, der tæller som dag et, onsdag som dag to og torsdag som dag tre. Fredag d. 5. juni 2020 er grundlovsdag og altså en helligdag og tæller derfor ikke med. Det samme gælder for den følgende lørdag og søndag. Mandag d. 8. juni tæller derfor som dag fire, tirsdag d. 9. er dag fem og onsdag d. 10. juni tæller som dag 6. 

Erik har nu regnet sig frem til at onsdag d. 10. juni 2020 er sidste frist for at bruge sin fortrydelsesret. Selvom han underskrev købsaftalen d. 29. maj, udløber fristen altså først onsdag d. 10. juni 2020. Det er altså 13 dage efter han har underskrevet købsaftalen, inklusiv den dag, han underskrev. Men når man medregner helligdage og weekender, er det altså kun 6 hverdage. 

Eksemplet viser helt tydeligt, at det er vigtigt at huske at trække weekender og helligdage fra, når man skal prøve at regne ud, hvornår ens fortrydelsesfrist udløber.

Hvordan fortryder man sit boligkøb?

Når man fortryder sit boligkøb, kan man gøre det på forskellige måder. 

  • Man kan bruge fortrydelsesretten
  • Man kan bruge tilbagekaldelsesretten
  • Man kan bruge advokatforbeholdet 
Fortrydelsesfrist

Fortrydelsesretten

Hvis man bruger fortrydelsesretten, koster det 1% af købsprisen, altså den pris, du skulle give for boligen, hvis du ikke havde fortrudt. 

Den beregning af prisen for at fortryde kan for eksempel se sådan her ud: 

Erik har købt en ejendom til 2 mio. kr. i fri handel. Nu har han ombestemt sig indenfor fristen på de 6 hverdage. Det giver han skriftligt besked om til ejendomsmægleren. Fordi han har fortrudt efter købsaftalen er underskrevet, men indenfor 6 hverdage efter underskrivelsen, koster det ham 1% af købsummen, dvs. de 2 mio. kr. 

Prisen for at Erik fortryder bliver derfor 1% x 2.000.000 kr = 20.000 kr. 

Tilbagekaldelsesretten

Man kan også bruge tilbagekaldelsesretten. Som regel er det køberen, der underskriver en købsaftale først. Derefter er det sælger, der underskriver. I den tid der går, mellem at køber har underskrevet købsaftalen og sælgeren underskriver, kan man også trække sit tilbud om køb tilbage. Når man som køber skriver under på en købsaftale, anses det som at køber har afgivet et bud på en ejendom. Når sælger så skriver under på købsaftalen, har sælger accepteret buddet på ejendommen. Købsaftalen er derfor først bindende, når begge parter har skrevet under. Når begge parter har skrevet under, har køber dog stadig mulighed for at fortryde 6 hverdage efter der er blevet skrevet under. Hvis køber fortryder indenfor de 6 hverdage efter begge parter har skrevet under, koster det dog 1% af købsprisen at fortryde. Så bruger man fortrydelsesretten i stedet for tilbagekaldelsesretten. 

Advokatforbeholdet

Der er mange ting, man skal være opmærksom på, når man laver et boligkøb. Der kan være så mange ting, man skal sætte sig ind i, at man kan have følelsen af, det går for stærkt. Derfor er det en rigtig god idé at have skrevet et advokatforbehold ind i købsaftalen.

Det kunne lyde således: "Købers underskrift er betinget af, at købers advokat kan godkende aftalen i dens helhed." Advokatforbeholdet betyder, at din advokat har god tid til at gennemgå købsaftalen og sørge for, alt er som det skal være. Du kan derfor skrive under på købsaftalen og stadig komme ud af handlen, hvis din boligadvokat finder anledning til at annullere handlen. Det gælder, selvom der er gået mere end de 6 hverdage og uden at det koster 1% af købesummen. Som privatperson har man ikke nødvendigvis de faglige forudsætninger for at forstå alle detaljerne i en købsaftale. Det kan være alt fra økonomien i en ejer- eller andelsforening til detaljer i tilstandsrapporten. Det koster ikke noget at benytte advokatforbeholdet som en måde at komme ud af en bolighandel. Derudover skal der som regel ikke opgives en grund.

Hvad skal køber sørge for? 

Når man bruger sin fortrydelsesret, er der flere ting, køber skal sørge for der sker indenfor de 6 hverdage, fortrydelsesretten dækker. 

Nogle gange når man at få oprettet og tinglyst et skøde indenfor de 6 hverdage. Hvis der er blevet oprettet og tinglyst et skøde, inden man når at fortryde, er det vigtigt, at man husker, både at give sælger skriftlig besked om, at man ønsker at benytte fortrydelsesretten og får aflyst skødet. Det gør du på tingbogen. Der finder du også en vejledning til, hvordan du gør. 

Man kan i nogle tilfælde også have passeret dispositionsdatoen. Dispositionsdatoen betyder, at man aftaler en dato, hvor boligen bliver stillet til disposition for køber. Det kan for eksempel være, hvis køber gerne vil lave nogle forbedringer eller renoveringer inden overtagelsen. Hvis køber i mellemtiden har foretaget forandringer i boligen, skal forandringerne i princippet laves om og boligen bringes tilbage til sin oprindelige stand ved dispositionsdatoen. Det betyder, at når man bruger sin fortrydelsesret, skal man aflevere boligen tilbage til sælger i samme stand, som man overtog den. Det kan være svært at nå. Hvis det er nødvendigt, kan man prøve, om man kan lave en aftale med sælger om, hvilken stand man afleverer boligen tilbage i. Boligen skal stilles til rådighed for sælger indenfor de 6 hverdage. 

Det samme gælder, hvis der imellemtiden er sket skade på boligen. Hvis køber selv eller andre personer, køber har givet adgang til boligen, har fået lave skade på ejendommen, er det købers ansvar at få udbedret skaden indenfor de 6 hverdage. Sælger skal altså overtage boligen i samme stand, som boligen blev udleveret.