Købsaftale til boligkøb

En købsaftale er det endelige dokument i en bolighandel. Tidligere blev det ofte kaldt en slutseddel. Købsaftalen indeholder informationer om blandt andet pris, finansiering, udbetaling, medfølgende inventar, frister og detaljer om overdragelse. Man får udarbejdet en købsaftale på alle typer af ejendomme. Der skal altså være en købsaftale på både hus, villa, ejerlejlighed, sommerhus, landbrugsejendom, kolonihavehus, fritidshus eller bare en ubebygget grund. 

I denne artikel kan du læse: 

Hvad er en købsaftale?

En købsaftale er den endelige aftale mellem køber og sælger. Man laver en købsaftale på alle typer af boliger og ejendomme. Man laver desuden også købsaftaler på for eksempel biler, både og campingvogne. Selvom en købsaftale er bindende og indeholder alle detaljer vedrørende en hushandel, er overdragelsen af ejendommen ikke endelig og officiel, før der er blevet oprettet et skøde. Skødet skal derefter tinglyses, og så er køber den nye ejer af en ejendom. 

Købsaftalen redegør altså for alle detaljer om et huskøb, men er ikke endeligt bevis for ejerskab. Det er det, der er forskellen på en købsaftale og et skøde. 

Hvad indeholder en købsaftale?

Nedenfor gennemgår vi en række punkter, en købsaftale bør indeholde. Listen omfatter ikke alle punkter, og der vil også være individuelle forskelle på, hvordan en købsaftale ser ud. Listen kan dog give dig et godt og konkret overblik over, hvad skal stå i en købsaftale. 

  • Oplysninger om sælger og køber:  Navn og adresse på begge parter.
  • Oplysninger om banker: Her angives kontaktoplysninger på både køber og sælger banker.
  • Information om ejendommen: Adresse og matrikelnummer.
  • Overtagelsesdato: Hvornår ejendommen overtages. Man kan også aftale en dispositionsdato. Det er når man får nøglerne før tid, hvis man for eksempel efter aftale med sælger skal have lavet forbedringer inden selve indflytningen. Det vil i så fald også være skrevet ind i købsaftalen.
  • Kontantpris og finansiering:  Prisen på boligen skal fremgå af købsaftalen. Når køber skriver under på købsaftalen, betyder det, at køber har afgivet et bud på ejendommen på det beløb, der fremgår af købsaftalen. Når sælger skriver under på købsaftalen, betyder det at han accepterer det bud på boligen fra køber, der fremgår af købsaftalen. Derfor skal kontantprisen fremgå af købsaftalen.
  • Tilbehør: Hvis der er medfølgende inventar til boligen, skal det fremgå af købsaftalen. Det kan være for eksempel møbler, hårde hvidevarer, legehus, værksted med tilhørende værktøj eller lignende.
  • Ejendommens forhold:  Oplysninger om eksempelvis vandtilslutning, olietank, og hvilken type varmeinstallation, boligen har.
  • Forsikring: Oplysninger om, hvordan boligen er forsikret.
  • Offentlig vurdering: Hvad er den offentlige vurdering af boligen? 
  • Salgsopstillingen: De oplysninger, du ser i salgsopstillingen hos ejendomsmægleren, skal i sidste ende faktisk være en del af købsaftalen. Derfor er det vigtigt at salgsopstillingen indeholder de rigtige oplysninger. Det kan være om alt fra boligens areal, til kælder-/loftrums arealer eller om dele af boligen må bruges til erhverv. I så fald skal det også fremgå, hvilke dele af boligen, der må bruges til erhverv.
  • Individuelle oplysninger: Det er her man angiver for eksempel bankforbehold eller advokatforbehold. Individuelle oplysninger bruges også til at beskrive eventuelle aftaler om forbedringer, sælger skal udføre inden overtagelsen.

I nogle tilfælde skal man være særligt opmærksom på sin købsaftale. Det gælder blandt andet ved køb af et dødsbo. Her er reglerne anderledes end ved et almindeligt boligkøb. Ved et dødsbo, er sælgeren ikke vedkommende, der har boet på adressen. Man laver ikke en bolighandel med en individuel sælger, men reelt med en repræsentant for arvingerne. Derfor laves der som regel en klausul i købsaftalen, hvor "sælger" faktisk fraskriver sig alt ansvar vedrørende fejl og mangler i boligen. Du skal som køber derfor også være særligt opmærksom på at have en byggesagkyndig med ud og gennemgå boligen, inden du køber den. Derudover er det særligt vigtigt at få lavet en ordentlig ejerskifteforsikring. Det er ikke et krav ved køb af dødsbo, men det er en rigtig god idé. Tilstandsrapporten er et krav for at udarbejde en ejerskifteforsikring. Når man køber et dødsbo, har man ikke en sælger at rette krav mod, hvis man senere skulle opdage fejl og mangler på boligen. Ejerskifteforsikringen betyder, at du er dækket ved fejl og mangler, selvom du ikke har en sælger at rette din erstatning mod. 

Udarbejdelse af en købsaftale 

Oftest er det sælgers mægler, der udarbejder købsaftalen. Det er vigtigt at være opmærksom på, at en mægler ikke må repræsentere begge parter i en bolighandel. Ejendomsmægleren er derfor sælgers repræsentant. Derfor er det vigtigt, at køber selv sørger for at skaffe en boligadvokat til at repræsentere sig i bolighandlen. Når ejendomsmægleren udarbejder en købsaftale, bliver den udfyldt som en standardformular fra Dansk Ejendomsmæglerforening. Det vil sige, at ejendomsmægleren oftest bare henter en skabelon, og udfylder alle informationerne om køber, sælger og ejendommen. 

Købsaftalebolig

Købers boligadvokat kan sørge for at få skrevet et advokatforbehold ind i købsaftalen og derefter gennemgå aftalen. På denne måde sikres køber, at alt er som det skal være. Som privatperson kan det være svært at have blik for alle detaljer i en bolighandel. Der er mange ting at holde styr på, og det er en god idé at have en professionel til at gennemgå aftalen. Når man selv gennemgår en forenings økonomi eller en tilstandsrapport, kan man nemt overse eller undervurdere vigtige detaljer.

Fortrydelsesfrist

Når man køber en ejendom, har man altid 6 hverdages fortrydelsesfrist. Det er lovpligtigt. Som køber er man omfattet af 6 hverdages fortrydelsesret uanset hvilken type bolig, man køber. Hvis man som køber vil bruge sin fortrydelsesret, skal man indenfor 6 hverdage gøre sælger eller ejendomsmægleren skriftligt opmærksom på det. Man skal være opmærksom på, at det koster 1% af købesummen. Det beløb skal desuden også betales indenfor de 6 hverdage, som fortrydelsesfristen dækker over. 

Fortrydelsesfrist

Udover den lovpligtige fortrydelsesfrist på 6 hverdage, kan man indsætte en forlænget fortrydelsesfrist i købsaftalen, hvis der foreligger særlige omstændigheder. Det sker dog sjældent, da det oftest er sælgers repræsentant, ejendomsmægleren, der udarbejder købsaftalen. Ejendomsmægleren repræsenterer sælgers interesser og sælger vil som regel gerne have solgt boligen hurtigst muligt. 

Køber har dog andre muligheder for at fortryde købet af boligen. Køber kan bruge tilbagekaldelsesretten og advokatforbeholdet. Advokatforbeholdet skrives ind i købsaftalen. Som regel er det køber, der underskriver en købsaftale først. Derefter underskriver sælger købsaftalen. Det betyder, at sælger skriver under på, han accepterer det tilbud på ejendommen, køber giver i købsaftalen. 

Tilbagekaldelsesretten

Tilbagekaldelsesrettten betyder, at i den tid der går, mellem at køber har underskrevet købsaftalen til sælger underskriver, kan køber trække sit tilbud tilbage. Så har køber gjort brug af tilbagekaldelsesretten og købet bliver annulleret. Det koster ikke hverken køber eller sælger noget. 

Advokatforbeholdet 

Advokatforbeholdet skal også skrives ind i købsaftalen. Det er standard, at det skrives ind som en sikkerhed for køber. Det betyder, at købers underskrift på købsaftalen er betinget af, at købers advokat ved gennemgang af købsaftalen kan godkende handlen. Advokaten kan gennemgå købsaftalen, inden du som køber skriver under på købsaftalen. Men advokaten kan også gennemgå aftalen efter du som køber har skrevet under. Købers advokat får på med advokatforbeholdet god tid til at gennemgå aftalen og undersøge eventuelle bekymringer om ejendommen, også efter køber har skrevet under. Hvis købers advokat efter at have gennemgået købsaftalen og oplysningerne omkring ejendommen og ejerforeningen, finder anledning til at annullere handlen, har køber gjort brug af advokatforbeholdet. Købet bliver derved annulleret. Det koster ikke hverken køber eller sælger noget. 

Betinget købsaftale

Både køber og sælger kan kræve, at en købsaftale er betinget. Der kan være forskellige grunde til, at man som henholdsvis køber eller sælger ønsker at gøre en købsaftale betinget.

Betinget købsaftale

Det kan blandt andet være: 

  • Forbehold for eget salg
  • Bankforbehold

Forbehold for eget salg 

Som køber kan man lave en købsaftale med forbehold for eget salg. Det betyder, at man køber en bolig, men kun, hvis man selv får solgt egen bolig først. I de fleste tilfælde, når man køber bolig, har man samtidig en bolig, man selv skal have solgt. Så finder man måske sit nye drømmebolig, inden man har solgt sin nuværende bolig. Det medfører en masse overvejelser om, hvorvidt man kan have råd til at sidde med to udgifterne til to huse for en periode. Det kan også ske, at mens man selv har fundet et hus, man rigtig gerne vil have, venter man samtidig på, at handlen på ens eget hus, går igennem. Det kan give en stor utryghed at skulle sidde med dobbelte udgifter til to hjem samtidig. Hvis man gerne vil sikre sig sit nye drømmehus, men ens eget salg af sin nuværende bolig ikke er gået igennem endnu, kan man få lavet en købsaftale med forbehold for eget salg. Så skriver man under på, at man gerne vil købe den nye bolig, men kun hvis ens nuværende bolig bliver solgt. Det fungerer sådan, at man aftaler en periode, man skal have solgt sin bolig indenfor. Hvor lang den periode skal være, aftales med sælger. Ofte er det et sted mellem 2-6 måneder. Så har man sikret sig mod at sidde med to huslejer samtidig. 

Hvis køber ikke får solgt sin bolig indenfor den aftalte periode, bliver handlen med den pågældende køber så annulleret. Som sælger vil det være fordelagtigt at aftale med den interesserede køber, at du få skrevet ind i en købsaftale med forbehold, at køber har fortrinsret. Det betyder, at du som sælger ikke bare venter den aftalte periode og så risikerer, at køber ikke får solgt sin bolig. Så kan du i mellemtiden have undladt at sælge til andre interesserede købere og mistet et salg. Hvis du derimod får skrevet at køber har fortrinsret, sælger du til køber, hvis de får solgt deres hus indenfor den aftalte periode - MEN som sælger er du fri til at sælge, hvis du får andre tilbud i løbet af den aftalte periode. Det koster ikke hverken køber eller sælger noget.

Bankforbehold

Et bankforbehold betyder, at købet er betinget af, at køber kan få den ønskede finansiering til boligen. Hvis man som køber er i tvivl om, hvilken finansiering banken vil gå med til, kan man få udarbejdet en købsaftale, hvor der fremgår en bestemt form for finansiering. Når man så får skrevet et bankforbehold ind, er man sikret, hvis man alligevel ikke kan få den type finansiering af boligkøbet, man ønskede. Hvis banken så vurderer, at de ikke vil finansiere købet, bliver handlen annulleret. Det koster ikke hverken køber eller sælger noget. 

Købsaftale ved selvsalg

Hvad gør du så med en købsaftale, hvis du sælger en bolig selv? 

Når du laver et selvsalg mellem private, skal du bl.a. sørge for at have styr på tingbogsattesten, servitutter, BBR og ejendomsdatarapporten. Der er mange dokumenter og oplysninger, du skal sørge for at indhente. Hvis du selv sælger din bolig, anbefales det stadig at få hjælp til at gennemgå købsaftalen. alle oplysninger om boligen skal fremgå af købsaftalen, herunder også fejl og mangler. Hvis du ikke får hjælp til at udforme købsaftalen, kan du risikere at blive mødt med et erstatningskrav, hvis du enten har glemt at oplyse en fejl eller mangel på boligen, ikke har været klar over der var en fejl, eller hvis du har glemt at skaffe alle nødvendige dokumenter. 

Det hænger sammen med, at når man sælger en bolig, har man oplysningspligt. Når man køber, har man undersøgelsespligt

Sælgers oplysningspligt:  Sælgers oplysningspligt betyder, at sælger har pligt til at oplyse alt om boligen til køber. Udover at få udfærdiget en tilstandsrapport, kan det også for eksempel indebære pligt til at oplyse om, hvorvidt der har været byggeri eller ændringer på boligen, som burde have været lavet af en fagperson. For eksempel el-arbejde eller vvs-arbejde. 

Købers undersøgelsespligt: At køber har undersøgelsespligt, betyder at køber har pligt til at besigtige ejendommen og indhente oplysninger om den før et køb. Hvis man ikke har overholdt sin undersøgelsespligt, kan det have betydning for ens mulighed for at at kræve erstatning for eventuelle fejl og mangler. Det er dog sjældent, at man køber en bolig uden at have set den først og indhentet oplysninger om boligen. Dermed overholder man nærmest automatisk sin undersøgelsespligt. 

Hvis fejl, mangler eller manglende oplysninger på et tidspunkt giver anledning til problemer med købet, påtager en ejendomsmægler sig udgifterne. Det man i virkeligheden betaler sig fra, når man bruger en ejendomsmægler, er at de indhenter og videreformidler alle relevante oplysninger og dokumenter om ejendommen. Hvis man bruger en ejendomsmægler, påtager de sig derfor ansvaret for at sælger overholder sin oplysningspligt. Derfor er det også deres lovpligtige ansvarsforsikring, der dækker, hvis der skulle opstå problemer med boligen efter salget. 

Når du sælger selv, er det derfor en god idé som minimum at få hjælp til at gennemgå købsaftalen. Du kan enten få hjælp til at gennemgå købsaftalen af en advokat eller en ejendomsmægler. De har den faglige baggrund for at sikre dig, at der er styr på alle dokumenter. Det er også en tryghed for køber at vide, at hvis der skulle opstå problemer, kan et erstatningskrav forløbe uden problemer.