Opsigelse af erhvervslejemål

Ønsker du at opsige en aftale omkring et erhvervslejemål, skal du være opmærksom på bestemmelserne herom. Der er nemlig forskel på en lejers og udlejers opsigelse. De forskellige formkrav og betingelser skal altid være opfyldt, ellers risikerer du en ugyldig opsigelse. Læs vores komplette guide herunder.

1. Hvad er opsigelse af et erhvervslejemål?
2. Hvornår kan udlejer opsige en erhvervslejekontrakt?
3. Erhvervslejelovens regler
4. Krav til udlejer
5. Krav til lejer
6. Hvis lejer ikke vil godkende opsigelsen

Hvad er opsigelse af et erhvervslejemål?

I lejeretlig forstand betyder en opsigelse, at brugsretten af erhvervslejemålet afleveres tilbage til udlejer. Lejer skal altså fraflytte lejemålet. Både lejer og udlejer kan opsige et erhvervslejemål. Til forskel fra ophævelse, foregår en opsigelse med et opsigelsesvarsel.

Hvornår kan udlejer opsige en erhvervslejekontrakt?

Som tommelfingerregel kan udlejer kun opsige en erhvervslejekontrakt, når der foreligger en gyldig opsigelsesgrund, eller hvis lejer groft misligholder lejeaftalen. Der er dog undtagelser. Medmindre andet er aftalt i lejekontrakten, vil de særlige grunde til opsigelse være:

• Når udlejer selv ønsker at benytte det lejede: Opsigelsesvarslet er 1 år.
• Når ejendommen skal rives ned eller ved ombygning af det lejede: Opsigelsesvarslet er 3 måneder.
• Når lejer ikke har overholdt god skik og orden: Forinden opsigelse skal udlejer give advarsel og/eller påmindelse.
• Når lejer bryder betingelser og vilkår, som i øvrigt påtvinger en opsigelse: Indenfor rimelig tid.

I begge tilfælde skal udlejer kunne dokumentere den specifikke årsag. Såfremt ovennævnte grunde ikke kan dokumenteres, vil opsigelsen være ugyldig.

Erhvervslejelovens regler

Erhvervslejelovens regler om opsigelse af erhvervslokaler er grundlæggende betinget af lejers mulighed for erstatning. Som udgangspunkt er kan lejer frit opsige et lejemål, og personen er samtidig beskyttet mod opsigelse. Derimod kan udlejer kun opsige erhvervslejemålet under særlige forhold. Lokalernes typer er inddelt således:

• Frit opsigelige – Etablissementslejemål, garager, stalde og lignende.
• Ikke-erhvervsbeskyttet lejemål – Øvrige erhvervslejemål.
• Erhvervsbeskyttet lejemål – Erhvervsvirksomheder.

Etablissementslejemål

Etablissementslejemål kan frit opsiges med 3 måneders varsel af både lejer og udlejer. Disse erhvervslokaler har tilknytning til banegårde, teatre, skove, forlystelsesparker med videre. Lokalernes særlige tilknytning til etablissementer gør, at forretningsdriften er afhængigt af det publikum, der besøger området.  

Eksempel: I forlystelsesparken Sommersus har restauratør Søren lejet sig ind i et erhvervslokale. Lokalet er gjort klar til at åbne som restaurant, og Søren forventer, at besøgende gæster hovedsageligt kommer fra forlystelsesparken.

Garager, stalde og lignende

Udlejning af garager, stalde og lignende har et forkortet opsigelsesvarsel på 1 måned. Parterne kan sagtens aftale en forlænget opsigelse. I så fald skal dette fremgå af erhvervslejekontrakten. Det er vigtigt at understrege, at varslingens længde skal være ens for både lejer og udlejer.

Eksempel: Mette har lejet en staldplads til sin hest på ridecenter Rider-skolen. I hendes erhvervslejekontrakt er der aftalt 2 måneders opsigelse. Det betyder, at både erhvervsudlejer og Mette frit kan opsige lejeaftalen uden begrundelse med den aftalte opsigelsesperiode.  

Ikke-erhvervsbeskyttede lejemål

En lejer kan frit opsige det ikke-erhvervsbeskyttede lejemål. Derimod skal udlejer, ved ønske om opsigelse, angive en faktisk grund, et såkaldt særligt grundlag for opsigelsen. Lokaler som kontorer, værksteder, produktionslokaler, telefonsalg, kundeservice med videre er alle lokaler uden særlig kundetilknytning.

Eksempel: Automekaniker Jens har lejet et erhvervslokale til sit bilværksted gennem de sidste 10 år. En dag modtager Jens et opsigelsesbrev, hvor udlejer skriver, at han selv ønsker at benytte ejendommen. Med denne begrundelse varsler udlejer, at Jens skal være fraflyttet senest om 3 måneder. Sådan en opsigelse er ugyldig. Erhvervslejelovens bestemmelser giver et opsigelsesvarsel på 1 år, når udlejer netop selv ønsker at benytte lejemålet.

Erhvervsbeskyttede lejemål

Opsigelse af erhvervsbeskyttede lejemål er, til forskel fra øvrige erhvervslokaler, langt mere kompleks og omkostningsfuld for udlejer. Lejemålet defineres nemlig som en erhvervsvirksomhed, hvor dets stedlige beliggenhed og forbliven har væsentlig betydning for virksomhedens værdi og kundekreds. Ved udlejers opsigelse foregår en rimelighedsvurdering og med erstatningsmulighed for lejer.

Hvad dækker erstatningen?

Senest 6 uger efter udlejers opsigelse, skal lejer skriftligt gøre krav på erstatning, hvis lejemålet er erhvervsbeskyttet. Erstatningen dækker over følgende udgifter:

• Flytteudgifter
• Værdiforringelse af inventar
• Virksomhedens økonomiske tab i flytteperioden
• Indflytningsudgifter i de nye lokaler
• Tabt goodwill, godtgørelse for tab af kundekreds

Hvordan bliver et lejemål erhvervsbeskyttet?

Det er ikke muligt at klarlægge, hvornår et lejemål bliver erhvervsbeskyttet. Det skyldes, at erhvervsbeskyttelsen altid vurderes ud fra konkrete omstændigheder og forhold på opsigelsestidspunktet. For at opnå beskyttelse af erhvervslokalet kigges der typisk på:

• Hvor længe virksomheden har drevet forretning i lokalet?
• Om lejer har gjort stor investering og foretaget forbedringer af lokalerne?
• Hvor stor en værdi kundekredsen har for virksomheden?

Eksempel: Indehaver Jens er apoteker og har drevet apotekerforretning ved siden af et stort lægehus gennem de sidste 8 år. Jens blev for nylig opsagt af sin udlejer på grund af nedrivning af ejendommen, hvilket han anerkendte. Men da Jens anså sig beskyttet efter reglerne om erhvervsbeskyttelse, gjorde han krav på erstatning. Indehaveren gjorde krav på erstatning for flytteudgifter, omkostninger for indretning i ny ejendom samt tabt kundekreds. Ved erstatningssagens afgørelse fik Jens medhold i erstatning for flytteudgifter samt tabt kundekreds. Retten afviste erstatning for indretning af nye lokaler.

Krav til udlejer

Erhvervslejeloven stiller krav til udlejer i forbindelse med opsigelsen. Kravene er følgende:

• Udlejer skal altid opsige erhvervslejemålet skriftligt.
• Udlejer skal angive en berettiget begrundelse for opsigelsen.
• Udlejer skal i den skriftlige opsigelse meddele lejers ret til at gøre indsigelse mod opsigelsen.
• Udlejer skal informere om lejers ret til erstatning.

Krav til lejer

Der stilles ingen formelle krav til en lejers opsigelse, ud over at opsigelsen skal meddeles skriftligt. Der siges op til den første i en måned. Derudover vil det altid være fornuft, at lejer gennemlæser sin erhvervslejekontrakt inden opsigelsen. På denne måde undgås eventuelle brud på aftaler som:

• Uopsigelig erhvervslejekontrakt – Læs videre her.
• Forlænget opsigelsesvarsel – Læs videre her.
• Tidsbestemte lejemål – Læs videre her.
• Øvrige aftaler – Læs videre her.

Hvis lejer ikke vil godkende opsigelsen

Når lejer ikke vil godkende opsigelsen, kan personen gøre indsigelse til dette. Fra modtagelsen af opsigelsesbrevet og senest 6 uger frem, kan lejer afsende et indsigelsesbrev. I tilfælde af overskridelse af 6-ugers fristen medfører dette tab af retten til indsigelse og eventuel økonomisk erstatning.

Kontakt Dokument24

Er du blevet opsagt, eller ønsker du at opsige en erhvervslejekontrakt, er det fornuftigt at søge juridisk rådgivning. Lovens bestemmelser er uoverskuelige, og der er mange forhold at tage i betragtning. Vi kan hjælpe dig med at udarbejde en opsigelse, indsigelsesbrev eller blot assistere til din virksomheds muligheder.