Ophævelse af erhvervslejemål

Der kan være flere grunde til ophævelse af erhvervslejemål, men uanset årsagen skal erhvervslejelovens bestemmelser følges. Her er reglerne strenge, og det er nødvendigt at vide, hvornår en erhvervslejeaftale kan ophæves. Ved uberettiget ophævelse kan det nemlig have store retlige og økonomiske konsekvenser.

1. Hvad betyder ophævelse af erhvervslejemål?
2. Forskellen på ophævelse og opsigelse
3. Hvornår kan udlejer ophæve et erhvervslejemål?
4. Erhvervudlejers fremgangsmåde
5. Kan lejer ophæve en lejeaftale?
6. 5 gode råd

Hvad betyder ophævelse af erhvervslejemål?

Ophævelse af erhvervslejemål betyder, at en eksisterende erhvervslejeaftale bringes til ophør uden varsel. Ophævelsen er udlejers ensidige beslutning om, at erhvervslejekontrakten ugyldiggøres. Det sker, når erhvervslejer har forsømt sine forpligtigelser i aftalen. Lejer skal fraflytte lejemålet øjeblikkeligt, men fortsat betale leje for en normal opsigelsesperiode.

Eksempel på ophævelse: Lokaleejer Jan har ophævet erhvervslejemålet den 1. april 2022. Det betyder, at udlejer har bedt sin lejer Søren om at flytte ud og aflevere lejemålet tilbage hurtigst muligt. Det normale opsigelsesvarsel på 3 måneder er tilsidesat, men Søren skal fortsætte med at betale husleje frem til 1. juli 2022.

Forskellen på ophævelse og opsigelse

Det er utrolig vigtigt at forstå og skelne mellem ophævelse og opsigelse af lejemål, da begrebernes betydning og virkning er forskellige. Ved ophævelse af lejemål mister lejer brugsretten til erhvervslokalet og skal fraflytte uden varsel. Ved opsigelse skal lejer først fraflytte, når opsigelsesperioden er ophørt.

Læs mere om opsigelse af erhvervslejemål her. 

Eksempel på opsigelse: Erhvervslejer Søren har opsagt lejemålet den 1. april 2022. I Sørens erhvervslejekontrakt er der aftalt et opsigelsesvarsel på 3 måneder. Det betyder, at han frem til den 1. juli 2022 fortsat kan benytte lejemålet, hvis dette er ønsket. Han skal nemlig fortsat betale husleje i opsigelsesperioden.  

Hvornår kan udlejer ophæve et erhvervslejemål?

Erhvervslejeloven fastslår, at der altid skal foreligge et berettiget grundlag for ophævelsen. Et lejemål kan ophæves, når lejer groft misligholder sine forpligtigelser til erhvervslejeaftalen. Som udgangspunkt kan udlejer ophæve et erhvervslejemål, når:

• Lejer mangler betaling af husleje eller anden pligtig pengeydelse.
• Lejer benytter lejemålet til andet end, hvad der er aftalt.
• Lejer uberettiget nægter udlejers adgang til erhvervslejemålet.
• Lejer fraflytter lejemålet i utide uden aftale.
• Lejer groft forsømmer vedligeholdelse af lejemålet og ikke sætter det i stand.
• Lejer uberettiget overlader lejemålets brug til anden part.
• Lejer bryder god skik og orden i og omkring ejendommen.
• Lejer benytter lejemålet til samlingssted for eller drift af bordelvirksomhed eller hashklub.
• Lejer holder uregelmæssige åbningstider eller holder erhvervslokalet i uforsvarlig drift.
• Lejer skal betale leje ved at udføre arbejde, men forsømmer sine arbejdsforpligtelser.
• Lejer på anden måde misligholder lejeforholdet og det vurderes nødvendigt at ophæve lejemålet.

Erhvervsudlejers fremgangsmåde

Erhvervsudlejer skal forinden ophævelsen orientere lejer om misligholdelsen. På den måde får lejer mulighed for at bringe forholdet i orden. Forinden ophævelsen skal udlejer følge disse trin:

• Sende en indsigelses- eller påkravsskrivelse –Advarsel eller påmindelse om misligholdelsesforholdet og/eller manglende betaling (rykkerbrev).
• Sende en ophævelsesmeddelelse – Informationsbrev om udsættelse, hvor erhvervslejer meddeles en frist for fraflytning.
• Fogedretssag om udsættelse – Ved uoverensstemmelser afgøres sagen ved Boligretten.

Dokumentet skal orientere lejer om, at misligholdelsen kan føre til ophævelse af erhvervslejemålet.

Kan lejer ophæve en lejeaftale?

Erhvervslejer kan også ophæve en lejeaftale under særlige betingelser. Lejer kan i følgende situationer ophæve erhvervslejeaftalen:

• Ved forhindring for overtagelse af det lejede – Når lokalet ikke er færdigbygget, eller tidligere lejer ikke er flyttet ud i tide.
• Ved væsentlige mangler af det lejede – Når forsyning af lys, gas, varme og ligende ikke udredes til trods for lejers indsigelse.
• Hvis brugen af det lejede er i strid med lovgivningen – Når udlejer handler svigagtigt og på ulovlig vis skjuler lokalets driftsmuligheder.

5 gode råd

I situationer, hvor du som lejer eller udlejer oplever konflikter i dit erhvervslejeforhold, bør du af bevismæssige årsager altid følge disse råd:

• Gennemlæs din erhvervslejekontrakt og forstå, hvad I helt konkret har aftalt.
• Gå i dialog - en retssag er ubehagelig, langtrukken og omkostningsfuld for begge parter.
• Send altid din skriftlige advarsel, indsigelse eller påkrav som rekommanderet post.
• Husk, at du altid har en tidsmæssig frist for at modsætte dig ophævelsen og gøre indsigelse.
• Søg professionel rådgivning allerede i begyndelsen -   det kan koste dig dyrt senere.

Har du spørgsmål?

Har du spørgsmål til emnet omkring ophævelse, eller en anden konkret sag om erhvervslejemål, anbefaler vi, at du søger juridisk rådgivning.  Uanset om du er lejer eller udlejer, er det nemlig vigtigt, at du kender dine rettigheder. Du bør altid søge hjælp i disse situationer.