Erhvervslejekontrakt

Fuld guide til erhvervslejekontrakt

Herunder får du svar på, hvordan du sikrer dig optimale rettigheder, og hvad den skriftlige lejeaftale bør indeholde.

1. Hvad er en erhvervslejekontrakt?
2. Er en lejekontrakt til erhverv et lovkrav?
3. Hvad indeholder en erhvervslejeaftale?
4. Komplet indhold til erhvervslejekontrakten
5. 10 tips til aftalen

Hvad er en erhvervslejekontrakt?

En lejekontrakt til erhverv kaldes for en erhvervslejekontrakt. Til forskel fra almindelige beboelseslejemål er den skriftlige aftale alene omkring et erhvervslejemål. Erhvervskontrakten beskriver de konkrete vilkår og betingelser mellem en lejer og udlejer både før, under og efter lejeperioden. Udlejningsregler omkring erhvervslejemål er skrevet i erhvervslejeloven.  

Hvilke lokaler er omfattet af erhvervslejeloven?

Erhvervslejeloven omfatter og gælder for leje og fremleje af lejemål herunder lokaler, der udelukkende benyttes til erhvervsmæssige formål. Derudover skal lejemålet have selvstændig adgang til erhvervslokalet. Lokaler, med erhvervsmæssig drift, kan være:

• Kontor
• Butik
• Lager
• Café
• Restaurant
• Bygning

Er en lejekontrakt til erhverv et lovkrav?

Erhvervslejeloven stiller intet lovkrav om en skriftlig lejekontrakt til erhverv. Det betyder, at parterne i erhvervslejeaftalen kan indgå en mundtlig aftale, så længe der er enighed om dette. Derimod skal kontrakten udarbejdes skriftligt, hvis blot en af parterne ønsker dette.

Hvad indeholder en erhvervslejeaftale?

Der stilles ingen krav til hverken formalia eller indholdet af en erhvervslejeaftale ud over et specificeringskrav og enkelte ufravigelige bestemmelser. Det betyder, at parterne i et stort omfang selv kan beslutte, hvad lejekontrakten skal indeholde indenfor de givne rammer af erhvervslejeloven.

Ufravigelige regler

De ufravigelige regler i erhvervslejeloven har til formål at beskytte en lejer. Derfor kan disse bestemmelser ikke fraviges til skade for lejeren. De ufravigelige regler handler om:

• Opsigelse af lejemålet
• Ophævelse af lejekontrakten

Læs mere om opsigelse af erhvervslejemål her.

Læs mere om ophævelse af erhvervslejemål her.

Specificeringskrav

Specifikationskrav handler om udlejers pligt til at oplyse, angive og specificere de udgifter, som lejer skal betale ud over lejen. Specifikationen skal indeholde oplysninger om:

• Lejemålets anvendelse – Driftsmæssige formål.
• Husleje og lejeregulering – Angivelse af beløbets størrelse samt regulering af lejeforhøjelse og -nedsættelse.
• Udgifter til vedligeholdelse – Angivelse af udvendig og indvendig vedligeholdelsespligt
• Forbrugsudgifter – Brændselsudgifter som fjernvarme, olie, gas med videre
• Driftsudgifter – Istandsættelses- og dækningsafgifter
• Skatte- og forsikringsudgifter – Angivelse af beløbenes størrelser
• Afståelsesret – Hvis dette ønskes aftalt

Regulering af husleje

Der er grundlæggende to metoder til regulering af husleje i erhvervslejemål. Udlejer kan regulere lejen én gang årligt i forhold til nettoprisindekset. Den anden, og mest udbredte metode, er regulering af lejen til markedsleje. Forskellene på disse to metoder er:

• Den årlige regulering til nettoprisindeks – Udlejer kan forhøje eller nedsætte én gang om året med en procentdel (3 %)
• Regulering til markedsleje – Lejer og udlejer kan forlange huslejen nedsat eller forhøjet, så den svarer til lejepriserne for tilsvarende erhvervslejemål på markedet.

Vedligeholdelse

Reglerne om vedligeholdelse og vedligeholdelsespligt i erhvervslejeloven kan fraviges. Normalt står udlejer for den udvendige vedligeholdelse, og lejer for den indvendige. Altså er udlejer pålagt større vedligeholdelsespligt. Af denne grund fraviges reglerne oftest, så lejer tildeles større vedligeholdelse i lejeaftalen.

En komplet erhvervslejekontrakts indhold

En komplet erhvervslejekontrakt bør til enhver tid skræddersys og tilpasses parternes ønsker og behov. For at sikre de optimale vilkår, bør den skriftlige aftale indeholde:

• Partsoplysninger: Oplysninger om lejer og udlejer.
• Oplysninger om lejemålet: Lokaletype, areal, anvendelsesformål.
• Lejeperiodens begyndelses- og ophørsdato: Ved tidsbegrænset lejeaftale.
• Husleje, forudbetalt leje og depositum: Beløbenes størrelser bør angives.
• Regulering af husleje: Lejefastsættelse, markedsleje, skatte- og afgiftsændringer.
• Vedligeholdelse: Indvendig og udvendig vedligeholdelsespligt.
• Lejers forbrugsudgifter: Angivelse af andre forbrugsudgifter ud over lejen.
• Særlige aftaler: Tilladelse til fremleje under visse betingelser.
• Erstatning ved opsigelse og opsigelsesvarsel: Primært erhvervsbeskyttede lejemål.
• Lejemålets stand: – Ved overlevering og tilbagelevering.
• Afståelsesret og genindtrædelsesret

Hvad betyder afståelse eller afståelsesret

I lejeretlig forstand betyder afståelse eller afståelsesret en lejers ret til at overdrage et erhvervslejemål til en ny lejer. Når der er en køber til forretningen, kan lejer sælge denne sammen med erhvervslokalet. Den eksisterende erhvervslejekontrakt fortsætter på uændrede vilkår med den nye indtrædende lejer.

Eksempel: Restauratør Søren har gennem 10 år drevet restaurant, men har besluttet at holde en pause fra faget. En ny mulig køber af forretningen ønsker at overtage driften af restauranten, men med den betingelse, at driften fortsætter i samme lokaler. Søren gennemlæser sin erhvervslejekontrakt og kan se, at han ikke er begrænset i aftalen. Søren kan derfor benytte sig af afståelsesretten og overdrage den eksisterende lejekontrakt til den nye lejer på uændrede vilkår.  Udlejer kan vælge at udarbejde en allonge til lejekontrakten med den nye lejer.

Uopsigelighed

Uopsigelighed i en erhvervslejekontrakt betyder, at lejemålet ikke kan opsiges i en given periode. Ved udløbet af uopsigelighedsperioden kan kontrakten fortsætte på lejelovens almindelige opsigelsesbetingelser. Til trods for, at der er aftalt uopsigelighed, kan udlejer opsige lejer, hvis lejer tilsidesætter god skik og orden.

Eksempel: En virksomhed har længe været på udkig efter kontorlokaler til deres medarbejdere for telefonisk kundeservice. Da virksomheden endelig finder erhvervslokaler med top faciliteter, stiller udlejer krav om uopsigelighed i 2 år. I tilfælde af fraflytning under uopsigelighedsperioden, skal selskabet fortsætte med at betale husleje under uopsigelighedens løbetid.

Tidsbegrænset lejekontrakt

En tidsbegrænset lejekontrakt er en lejeaftale om et erhvervslejemål, hvor der på forhånd er aftalt en slutdato for lejeperioden. Når lejer og udlejer indgår en tidsbegrænset erhvervslejeaftale, kan denne ikke opsiges i løbetiden, medmindre dette er aftalt skriftligt.

Eksempel: Lejer Mette og udlejer Hans har indgået en tidsbegrænset erhvervslejekontrakt. Lejemålet er tidsbegrænset til 4 år og ophører automatisk uden noget opsigelsesvarsel. Aftalen er trådt i kraft den 30. april 2022 og vil under normale forhold ophøre 30. april 2026. Parterne har desuden nedskrevet, at aftalen kan opsiges i kontraktens løbetid, hvis parterne er enige om dette.  

10 tips til aftalen

Aftalefriheden i erhvervslejeloven er på én gang både en styrke og ulempe, hvis blot én af lejeparterne ikke er orienteret om sine rettigheder. Du er allerede godt på vej, når du blot følger nedenstående tips:

• Skriv ikke under, før du har forhandlet betingelserne i kontrakten.
• Du bør altid forhandle og forbedre vilkårene i kontrakten.
• Søg professionel rådgivning i forhandlingsprocessen – en fagperson kan spotte begrænsninger i kontrakten.
• Sørg for, at lejeaftalen stemmer overens med dine fremtidsplaner – afståelsesret.
• Tag stilling til lokalets stand og eventuelle udgifter til forbedring og tilpasning – hvem skal dække udgifterne?
• Tag billeder af lejemålet, så du kan dokumentere standen ved overtagelse.
• Overvej lejeaftalens bindingsperiode og aftal kun uopsigelighed, hvis dette giver mening for din virksomhed uden risiko.
• Sørg for konkrete formuleringer omkring regulering af leje.
• Hvis du er pålagt udvidet vedligeholdelsespligt, skal du sørge for nøjagtige formuleringer af, hvilke dele af lokalet udvendigt og indvendigt er omfattet af vedligeholdelsen.
• Sørg for, at aftaler omkring istandsættelse ved fraflytning er skrevet ind i kontrakten.

Tvister om erhvervskontrakt

Hvis du som lejer eller udlejer oplever tvister om din erhvervskontrakt, er det vigtigt, at du søger professionel rådgivning. Desværre hænder det ofte, at uenigheder i erhvervslejeforhold ender i langtrukne retssager og økonomiske byrder. En hurtig og korrekt handling kan skåne både din situation og budget. 

Brug for hjælp?

Hos Dokument24 sidder et team af jurister indenfor erhvervsret klar til at hjælpe dig. Vi kan kontrollere din erhvervslejeaftale eller være med på sidelinjen og følge forhandlinger omkring vilkår på vegne af dig. Vi kan også udarbejde en erhvervslejekontrakt, der passer til dine behov.