Andelsboligforening

Komplet guide til andelsboligforening

Herunder kan du også læse om, hvad en andelsboligforening er, og hvilke regler og pligter der gælder for dets medlemmer. Med en erfaren ejendomsadministrator kan du også søge råd og vejledning til administration og drift.

1. Hvad er en andelsboligforening?
2. Hvad er forskellen fra en ejerforening?
3. Andelsboligloven
4. Ejendomsadministration i en andelsboligforening
5. Skal en andelsboligforening registreres?
6. Opret andelsboligforening

Hvad er en andelsboligforening

En andelsboligforening er en kollektiv enhed, hvis formål er at erhverve, eje og drive en eller flere ejendomme til beboelse. Foreningens medlemmer (andelshavere) køber en andel af foreningens formue. Medlemmerne får derved brugsretten til en andelsbolig i foreningen uden at eje boligen.

Eksempel: Mette er medlem og derfor andelshaver i andelsboligforeningen BoDanmark. Medlemskabet betyder, at Mette har købt en andel af andelsboligforeningens ejendomsgrund, hvilket giver hende retten til at bo i en af boligerne. Hun ejer dog ikke boligen, og hun har derfor begrænset råde- og beslutningsret over lejligheden.

Hvad er forskellen fra en ejerforening?

I en ejerforening køber medlemmerne en selvstændig del af ejendommen, og derved kommer de til at eje hver deres bolig. Personen bliver altså den juridiske ejer af boligen og skal betale ejendomsværdiskat af sin egen formue/ejendom. I andelsboligforeninger ejer beboerne foreningens ejendom i fællesskab.

Eksempel: Mette bor i en ejerbolig og derfor medlem af en ejerforening. Mette bestemmer selv, hvordan hun vil male stuen, ligesom hun selv står for renoveringer i boligen. Hun skal desuden betale ejendomsværdi og grundskyld af sin bolig.

Andelsboligloven

Andelsboligloven er den lov der regulerer forholdet mellem andelsboligforeninger og dens medlemmer. Den 1. juli 2018 trådte nye bestemmelser i kraft, der stiller skærpede krav til stiftelse, ledelse og administration af foreningerne. De skærpede krav har betydning for andelsboligforeningens vedtægter, generalforsamling og bestyrelse. Kravene er blandt følgende;

• Udarbejdelse, fastsættelse og løbende opdatering afvedligeholdelsesplaner.
• Stiftelsesbudget skal dække over en periode på mindst 15 år.
• Udarbejdelse af vejledning omstiftelsesbudget.
• Begrænsning af afdragsfrihed ved stiftelse af ny andelsboligforening.
• Krav om egenfinansiering ved køb af andelsbolig (5 % af købesummen).
• Indførelse af bestyrelsens opgaver og ansvar.
• Indførelse af generalklausul.
• Tydelighed omkring nøgletalsoplysninger på generalforsamlingen.
• Fastsættelse af lejevilkår ved overgangen fra andelshaver til lejer ved konkurs.
• Forlængelse af forældelsesfrist ved rådgivning om lån, kreditter og købers tilbagebetalingskrav.
• Udarbejdelse af vejledning for valuarvurderinger.

Gå i dybden med ændringerne i Andelsboligloven her.

Ejendomsadministration i en andelsboligforening

Ejendomsadministration i en andelsboligforening består af én eller flere personer (ejendomsadministratorer), som påtager sig de administrative opgaver i foreningen. De administrative opgaver indebærer alt fra foreningsdrift til rådgivning, fra bogføring til og vedligeholdelse af ejendommens boliger mv.

Tip: På mange måder er ejendomsadministration en omfattende opgave, som derfor kræver professionel ekspertise, erfaring og fortrolighed med relevante lovgivninger.

Kontakt for rådgivning, eller læs mere om ejendomsadministration her.

Skal en andelsboligforening registreres?

Som udgangspunkt er alle andelsboligforeninger selskabsskattepligtige, og disse skal derfor registreres hos Erhvervsstyrelsen. Der kan være tilfælde, hvor foreningen ikke er skattepligtig. Det kan være, når den kollektive sammenslutning etableres med selskabsskat. Andelsboligforeningen har selv pligt til at oplyse Skattestyrelsen om foreningsaktiviteter, der medfører skattepligt.

Formelle krav til dokumentation

Der er en række formelle krav til registrering og dokumentation, som skal opfyldes ved registrering af en andelsboligforening. Ved registreringen skal du blandt andet oplyse og dokumentere følgende;

• Foreningens kontaktoplysninger – Navn og adresse
• Foreningens skattemæssige pligter – Fx momspligt
• Hvis foreningen har ansatte – Indbetales af A-skat, AM-bidrag og ATP
• Foreningens regnskabsår – Føre årsregnskab og årsrapport
• Foreningens etableringsdato
• Foreningens vedtægter
• Liste over foreningens bestyrelse – Udnævnt på en generalforsamling
• Referat af det stiftende generalforsamlingsmøde – Hvor det fremgår, at foreningen er en andelsboligforening.

Generalforsamling

En generalforsamling er andelsboligforeningens øverste myndighed. Til generalforsamlingsmøder træffes beslutninger om foreningens ejendom, og andelsboligforeningens aktiviteter drøftes. Forsamlingens vigtigste opgaver er at udpege en bestyrelse, fastsætte budgetter og godkende årsregnskab. Forsamlingen består af foreningens stiftere og medlemmer, som hver især har stemmeret i beslutninger, der træffes.

Læs mere om regler og krav til en generalforsamling her.

Regler for bestyrelse i en andelsboligforening

Andelsboligforeninger skal sammensætte en bestyrelse. Det er bestyrelsen, som står for styring af økonomien og den daglige drift af foreningens ejendom. Typisk vil en professionel ejendomsadministrator være ansat til dette. Administrative opgaver som opkrævninger af boligafgift, salg af boliger, bogføring mv. varetages af administratoren.  

Læs mere om bestyrelse her.

Læs mere om bogføring her.

Vedtægter i en andelsboligforening

Vedtægter i en andelsboligforening udgør grundstenene og angiver de regler, der gælder for foreningens formål, fællesskab og drift. De kan indeholde bestemmelser om, hvordan foreningen hæfter overfor banker, salgs- og opløsningsregler af foreningen mv. Vedtægterne kan ændres på en generalforsamling, men kræver et flertal.

Læs mere om vedtægter her.

Læs mere om vedtægtsændringer her.

Hvordan opretter man en andelsboligforening?

Som udgangspunkt er der to måder, hvorpå en andelsboligforening kan oprettes herunder følgende;

• Lejere på en ejendom henvender sig til udlejer og tilbyder at købe ejendommen.
• Udlejer har selv salgstanker og tilbyder lejerne at købe ejendommen.
• En gruppe mennesker ønsker at opkøbe en eksisterende udlejningsgrund og blive kommende andelshavere.
• En gruppe mennesker ønsker at købe en byggegrund, hvorpå de skal opføre nye andelsboliger.

Opret andelsboligforening

Opret andelsboligforening med Dokument24 nemt og hurtigt. Vi udarbejder alle nødvendige dokumenter til en korrekt stiftelse samt en juridisk gyldig registrering hos Erhvervsstyrelsen. Når du opretter din forening hos Dokument24, skal du benytte vores online formular med disse enkelte trin;

1. Svar på spørgsmål. Du skal besvare en række spørgsmål i formularen. På baggrund af dine svar, udarbejder vi de formelle dokumenter, som er nødvendige.
2. Få straks dokumentet tilsendt. Når alle dokumenter er udarbejdet, vil du få vist en opsummering af dine svar, som du skal godkende. På dette trin kan du gå tilbage og redigere dine svar efter behov. Når du har godkendt svarene, vil du få tilsendt de færdige beviser til din e-mailadresse.
3. Underskriv. Til sidst skal dokumentet underskrives (af samtlige stiftere). Vi sørger for registreringen hos Erhvervsstyrelsen og tilsender herefter foreningens CVR-nummer samt stiftelsesdokument.

Brug for hjælp?

Hvis du er i tvivl eller har spørgsmål, er du altid velkommen til at kontakte os. Vi står altid til rådighed for at hjælpe dig på enten tlf. 5370 1030, på chatten eller e-mail info@dokument24.dk.

Uanset om du planlægger at stifte en andelsboligforening eller ønsker rådgivning til administration, bør du kontakte en professionel indenfor ejendomsret. Vores advokater rådgiver og bistår personlig sagsbehandling fra start til slut – Kontakt for en gratis og uforpligtende samtale.