Erhvervslejeloven

Erhvervslejeloven består af en række bestemmelser, der har til formål at regulere lejeforholdet mellem lejer og udlejer. Men dette er ikke altid let, for loven er omfattende og kompleks. Herunder kan du danne dig et overblik over de helt centrale punkter, du skal være opmærksom på i din erhvervslejekontrakt.

1. Erhvervslejeloven generelt
2. Hvilke lejemål er omfattet af erhvervslejeloven?
3. Hvad indeholder den?
4. Lejeaftalen og deklaratoriske regler
5. Ufravigelige regler
6. Hvad skal jeg være opmærksom på?

Erhvervslejeloven generelt

Per 1. januar 2000 trådte den nuværende erhvervslejelov i kraft. Mens regler om erhvervslejemål tidligere var omfattet af lejeloven og boligreguleringsloven, blev disse nu tildelt en ny lovgivningsramme. Til forskel fra lejeloven, som i høj grad beskytter lejer, giver erhvervslejeloven i stort omfang parterne aftalefrihed.

Hvilke lejemål er omfattet af erhvervslejeloven?

Når et lejemål udelukkende bruges til andet end beboelse, vil det være omfattet af erhvervslejeloven. Det betyder, at alle erhvervslokaler, altså lokaler, der bruges til forretningsdrift, er omfattet af denne lovgivning. Blandede lejemål, som både anvendes til beboelse og erhverv, er omfattet af lejeloven.

Læs mere om Lejeloven her.

Hvad indeholder den?

Loven indeholder regler om de forhold, der gør sig gældende i et lejeforhold, når man bruger et lokale til erhverv. Bestemmelserne i lovgivningen handler om:

• 5-8 Lejeaftalen
• 9-15 Lejefastsættelse, lejeregulering og ændring af lejevilkår
• 16-24 Vedligeholdelse
• 25-30 Udlejers adgang til det lejede
• 31-32 Forbedringer
• 33-41 Lejers brug af det lejede
• 42-44 Betaling af leje
• 45-53 Betaling af varme, vand mv.
• 54-59 Fremlejeregler
• 60-68 Opsigelse
• 69-72 Ophævelse
• 73-75 Fraflytning
• 76-77 Tvistebehandling
• 78-79 Lejers erstatningsret og godtgørelse
• 80-85 Overgangsregler for lejeaftaler indgået før 1. januar 2002

Lejeaftalen og deklaratoriske regler

Med enkelte undtagelser er erhvervslejelovens regler deklaratoriske, hvilket betyder, at lejer og udlejer i høj grad har aftalefrihed i lejeaftalen. Loven stiller intet krav om en skriftlig erhvervslejekontrakt, hvis parterne er enige om dette. Der stilles dog specificeringskrav til lejeaftalen, hvor udgifter ud over lejen fremgår.

Læs mere om erhvervslejekontrakt og specificeringskrav her.

Ufravigelige regler

Enkelte regler i erhvervslejeloven er præceptive, altså ufravigelige. Simpelt betyder dette, at disse regler ikke kan fraviges til skade for lejer. De ufravigelige regler er:

• Udlejers ret til opsigelse af lejeaftalen
• Udlejers ret til ophævelse af lejeaftalen

Lejer kan frit opsige erhvervslejemålet, medmindre andet er aftalt.

Gå i dybden med opsigelse af erhvervslejemål her.

Gå i dybden med ophævelse af erhvervslejemål her.

Erhvervslejeloven § 13 – Lejeregulering til markedsleje

• § 13 i erhvervslejeloven beskriver, hvornår en lejer eller udlejer kan kræve lejeregulering til markedsleje. I tilfælde af, at huslejen ligger under eller over den gennemsnitlige pris på markedet for tilsvarende erhvervslokaler, kan parterne forlange lejenedsættelse eller lejeforhøjelse. Vær opmærksom på, at reglen kan fraviges.

§ 14 – Ændring af lejevilkår

• § 14 handler ensidigt om udlejers ret til at ændre lejevilkår i en eksisterende erhvervslejeaftale. Det vil sige, at udlejer, til udgangen af det 8. år, kan foretage lejeregulering, ændre vilkår eller blot opsige sin lejer. Denne bestemmelse giver væsentlige forringelser for lejer.

§ 16 Vedligeholdelse

Et af de punkter en lejer skal være særlig opmærksom på er § 16 om vedligeholdelse. Normalt pålægger erhvervslejeloven udlejer vedligeholdelsespligten, herunder vedligeholdelse af afløb og elinstallationer indenfor og udenfor ejendommen, men dette fraviges ofte. Lejer bør tilstræbe erhvervslejelovens bestemmelser indført i den skriftlige aftale.

§ 55 – Afståelsesret

Erhvervslejeloven § 55 giver en lejer afståelsesret, men reglen kan fraviges i lejeaftalen. Afståelsesretten muliggør for en lejer at overdrage sin forretning, og herunder også lejeaftale, til en ny erhvervslejer. Den nye lejer kan på denne måde fortsætte den eksisterende erhvervslejekontrakt på uændrede vilkår.

Hvad skal jeg være opmærksom på?

Bestemmelserne nævnt ovenfor er ikke udtømmende, men blot områder, som du bør forholde dig til.  I en konkret lejeaftale vil det være fornuftigt at undersøge grundigt,  hvilke konkrete regler der skal gælde for netop din lejeaftale. Læs mere om erhvervslejekontrakt her.  

Brug for hjælp?

Er du i tvivl om erhvervslejelovens regler, eller har du brug for hjælp til en erhvervslejekontrakt - så kan Dokument24 hjælpe dig. Et team af jurister indenfor lejeretssager kan finde mulige fælder i din lejeaftale. Du kan også få rådgivning omkring et specifikt spørgsmål til dit erhvervslejemål.